Как узаконить переустройство

Перепланировка в частном доме – нужно ли разрешение: как узаконить и оформить, если уже сделана

Как узаконить переустройство

» Жилищные споры » Перепланировка » Перепланировка в частном доме — нужно ли разрешение

8 220 просмотров

Собственники частных домов, расположенных на собственной землей, имеют меньше ограничений в плане возможной перепланировки, чем владельцы квартир. Однако это не значит, что они могут самовольно, без всяких последствий, проводить перепланировку и ни с кем ее не согласовывать (нигде не узаконивать). Подробнее об этом читайте в данной статье.

Нужно ли разрешение?

Далеко не всегда планировка загородного индивидуального жилого дома устраивает его владельца.

Возможно жилье было приобретено уже в таком состоянии, но есть вероятность, что при постройке предполагалось одно расположение помещений, а после нескольких лет проживания возникла необходимость что-то поменять.

В любой такой ситуации требуется предварительное согласование будущих работ в контролирующих государственных структурах.

Как вариант, можно сначала все сделать и только потом узаконивать.

Владельцев интересует, можно ли делать без разрешения ремонт с перепланировкой, ведь дом, фактически, принадлежит собственнику и ничьи интересы не затрагиваются (строение расположено отдельно).

Формально да, такие владельцы правы, интересы окружающих соседей не затрагиваются. С другой стороны, не всегда собственник является специалистом и может определить, будут ли те или иные работы безопасны или нет.

Пример: В процессе ремонта собственник решил снести одну стену для того, чтобы объединить две комнаты и сделать из них один большой зал. Если такая стена является несущей, то дом просто обвалится. В лучшем случае пострадает только имущество, а в худшем – жильцы такого опасного строения.

Таким образом, узаконивать или согласовывать перепланировку внутри дома нужно обязательно. Как и возведение пристроек.

Без разрешения можно проводить только мелкий ремонт (его еще называют косметическим) или небольшое переустройство в плане изменения расположения батарей, перенос бойлера и так далее.

В противном случае структурная целостность постройки может быть нарушено и это уже станет угрозой для всех жильцов дома.

Перепланировка, переустройство или реконструкция: есть ли разница?

Есть, хотя чаще всего она не очень явная. Перепланировка старого деревянного дома или новопостроенного здания – это достаточно сложная процедура, которая, как правило, включает в себя все три перечисленных элемента.

Так, например, под переустройством обычно понимают небольшие изменения, не требующие узаконивания. Это может быть перенос бойлера в другое место, изменение роли помещения (вместо зала сделать рабочий кабинет или наоборот) и так далее. Проще говоря – это любые мелкие работы, которые не затрагивают стены, пол, потолок, коммуникации и другие подобные элементы.

Перепланировка – это, фактически, изменение конфигурации помещений внутри строения без изменения его внешней части и общей площади.

Пример: Объединение двух комнат в одну или разделение одной комнаты на две, увеличение площади одной комнаты за счет другой и так далее.

Реконструкция – это более углубленная перепланировка. Чаще всего реконструкция предполагает изменение внешней части дома, добавление пристроек (или их снос) и так далее. Если упростить, то реконструкция почти всегда затрагивает общую площадь дома.

Перепланировку и реконструкцию нужно узаконивать. Это обязательное требование для того, чтобы внести изменения в техпаспорт. Даже если не учитывать потенциальную опасность выполняемых без разрешения и грамотно составленного проекта работ, всегда остаются и другие проблемы.

Так, например, если техпаспорт не будет соответствовать тому, как дом выглядит на самом деле, его будет практически невозможно продать и передать в залог в качестве обеспечения по кредиту. Банк просто не будет рассматривать такую недвижимость.

Что нужно узаконивать?

Примерный перечень изменений, которые обязательно требуется узаконивать:

  • Изменения расположения основных коммуникаций или их прокладка (электричество, вода, газ и так далее).
  • Внесение изменений в расположение ванных комнат и санузлов (в том числе перенос их в другую часть дома или формирование новых подобных помещений).
  • Изменение конфигурации вентиляции или любые другие работы, связанные с данным направлением.
  • Изменение площади комнат, в том числе формирование новых дверных проемов, снос/возведение стен и их перенос.
  • Возведение нового строения взамен старой постройки.
  • Пристройка к дому/даче дополнительных помещений.

В зависимости от региона проживания могут действовать другие/дополнительные правила и условия согласования/узаконивания перепланировки в деревенском доме.

Так как правильно выполнить все работы неспециалист скорее всего не сможет, нужно учитывать то, что в любом случае не получится узаконить:

  • Любые строительные или ремонтные работы, которые заденут интересы соседей.
  • Строительство балкона на уровне 3-го этажа и выше, при условии, что в изначальном проекте дома этого не было предусмотрено.
  • Увеличение нагрузки на основные (несущие) стены дома. Таким образом, превратить двухэтажный дом в трехэтажный практически невозможно (исключение возможно только в том случае, если конструкция изначально была рассчитана на это, но по какой-то причине следующий этаж не был возведен своевременно).
  • Создание жилых помещений внутри дома без оконных проемов.
  • Нарушение конфигурации вентиляции так, что она становится бесполезной.
  • Проведение любых работ, способных повлиять на структурную целостность дома (например, снос несущих стен).

Нужно учитывать тот факт, что, если такие работы уже произведены, скорее всего решить проблему не получится даже через суд. Как следствие, придется делать очередной ремонт и исправлять выявленные нарушения.

С кем согласовывать?

Согласование проекта требуется еще на начальной стадии, до того, как работа начнется. Если она уже завершена, то процедура называется «узаконивание», хотя действия в обоих случаях практически не отличаются.

Узаконивать/согласовывать перепланировку нужно в специальном отделе местной администрации, но так как они в разных регионах и называются по-разному, да и не всегда доступны для простых людей, намного удобнее обращаться в любое отделение МФЦ (Мои документы).

Разницы заявитель практически не заметит. В самом плохом случае, при обращении в МФЦ процедура узаконивания затянется на лишние 2-3 дня. Других отличий нет.

Как узаконить?

Процедура узаконивания перепланировки достаточно сложная сама по себе. Тем более, что во многих случаях без помощи грамотного юриста просто не обойтись.

Особенно если придется отстаивать свои интересы в суде. Представленный ниже порядок оформления является обобщенным.

В зависимости от региона проживания и других особенностей, могут добавляться другие действия или меняться их очередность.

Порядок действий

  1. Подготовить проект перепланировки дачного/частного дома. Это очень важный этап. Даже если работы уже давно завершены и требуется просто узаконить все, что сделано, проект все равно нужен.

    Причем уже на этапе его подготовки специалисты, которые будут заниматься данным вопросом, могут сразу заявить, какие моменты не смогут узаконить ни при каких условиях, а какие – вполне могут. Проект является как бы отображением того, что сделано.

    Его будут сравнивать с тем, что указано в техпаспорте чтобы выявить все внесенные изменения.

  2. Собрать все остальные необходимые документы (список см.ниже).
  3. Выбрать отделение МФЦ (Мои документы) и посетить его.
  4. Заполнить заявление на узаконивание перепланировки.

  5. Передать специалисту МФЦ такое заявление и все собранные документы.
  6. Дождаться решения и получить его.
  7. С положительным решением идти в Росреестр и вносить изменения в техпаспорт. С отрицательным решением идти в суд.

Документы

Для согласования/узаконивания перепланировки нужны будут следующие документы:

  • Проект перепланировки. В редких случаях, если вносились незначительные изменения, его можно сделать и самостоятельно, при наличии минимальных навыков и знаний. Чаще же всего нужна помощь специалистов. Следует отметить, что проект может быть и сравнительно небольшим и очень объемным. Все зависит от того, что именно было сделано. Так, например, если требуется возвести дополнительную перегородку, то помимо факта отображения такой перегородки на плане потребуется дополнительный лист с описанием структуры такой перегородки и еще один с расчетом давления перегородки на пол.
  • Паспорт заявителя. Документ обязательно предоставляется действующий. Он не должен содержать посторонних отметок, в нем обязана быть вклеена фотография по возрасту и так далее.
  • Паспорта или свидетельства о рождении всех совладельцев. Свидетельства в данном случае предоставляются только в том случае, если у собственника жилья еще нет паспорта (несовершеннолетний).
  • Согласия совладельцев на проведение перепланировки. Этот документ заверяется у нотариуса. Обычно требуется отдельное согласие от каждого совладельца, но тут многое зависит от региона нахождения недвижимости. В некоторых МФЦ могут принять и «коллективное» согласие.
  • Доверенность на представителя и его паспорт. Этот пункт актуален только в том случае, если заявитель планирует действовать через представителя.
  • Свидетельство о праве собственности. На момент написания данной статьи в качестве такого свидетельства выступает выписка из ЕГРН. Рекомендуется заказать такую выписку непосредственно до подачи документов, чтобы предоставить максимально «свежую» версию.
  • Техпаспорт на дом. Нужен для того, чтобы ответственные лица смогли увидеть, чем итоговый вариант планировки отличается от того, что было.
  • Правоустанавливающие документы. Обычно это договор купли-продажи, но возможны и другие варианты. Например, договор дарения, завещание и так далее.

Помимо всего перечисленного нужны будут также и бумаги от различных проверяющих структур, типа Пожзащиты, Роспотребнадзора и так далее. Заявитель не обязан их все собирать самостоятельно. Специалист МФЦ сам запросит все нужные бумаги.

Согласование/узаконивание перепланировки – это бесплатная процедура. Платить придется только в процессе сбора документов:

  • Проект перепланировки: от 10 тысяч рублей.
  • Выписка из ЕГРН: 300 рублей.
  • Согласия совладельцев: от 1 тысячи рублей каждое.
  • Доверенность на представителя: от 2 тысяч рублей.

В процессе оформления могут потребоваться и дополнительные расходы если, например, какие-то документы (предположим, договор купли-продажи) придется восстанавливать. Кроме того, если заявитель получил отказ и будет обращаться в суд, ему потребуется заплатить еще и госпошлину. Ее размер составляет 300 рублей.

В среднем вся процедура согласования/узаконивания, если не учитывать судебное разбирательство, может занять около 2-3 месяцев. Из них:

  • Оформление проекта перепланировки: от 1 недели.
  • Подготовка документов: до 3-5 дней.
  • Ожидание решения МФЦ: до 45 дней.
  • Переоформление техпаспорта: от 3-х дней.

Если обращаться в суд, то срок можно смело увеличивать примерно на 3 месяца. Из них 2 месяца будет рассматриваться дело и еще 1 месяц придется ждать, пока решение вступит в силу.

Нередко собственник вносит в дом такие изменения, которые невозможно узаконить в общем порядке. Как следствие, он получает отказ в МФЦ (Моих документах). В этой ситуации единственным выходом может стать обращение в суд, однако следует учитывать тот факт, что далеко не всегда суд становится на сторону владельца жилья. На практике верно как раз обратное, но пытаться все равно нужно.

Очень часто решение сильно зависит от юридической поддержки собственника жилья. Квалифицированные юристы помогают как на этапе обращения в МФЦ, так и при рассмотрении проблемы в суде. На бесплатной консультации наши специалисты расскажут об основных особенностях такой процедуры и важных моментах. Они также могут выступать в качестве представителей клиента, добиваясь нужного результата.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pereplanirovka-v-chastnom-dome-nuzhno-li-razreshenie/

Как узаконить перепланировку квартиры

Как узаконить переустройство

Такой способ применим в том случае, если перепланировка не затрагивает несущие конструкции.

Кроме того, эскиз нужен при условии, если функциональное назначение помещения остается прежним. Соответственно, оформление юридических документов – не требуется.

В процессе разработки эскиза применяются такие цвета – красный и зеленый. С помощью красного цвета помечаются те зоны, которые будут изменены, а с помощью зеленого – которые будут построены.

Как правило, на эскизе указываются такие нюансы:

  • — Перенос перегородки в санузле;
  • — Разработка новых проемов;
  • — Замена окон;
  • — Установка конструкций не несущего типа.

На основании проекта

Представленный способ используется в том случае, если в процессе выполнения строительных работ планируется затрагивание несущих стен.

Кроме того, разработка проекта требуется в таких условиях:

Планируется выполнениемонтажа коммуникаций сантехнического типа;
Строятсятяжелые перегородки;
На место газовой плитывыполняется установка электрической;
Запланированаперекладка слоев пола;
Одна комнатабудет перемещена в иное место.

Право на разработку проекта имеют специализированные структуры, а именно – МЧС, СЭС и главный архитектор.

В процессе создания персонального проекта заказчик получает дополнительные консультации, что касается возможности реализации затеянной им перепланировки.

В том случае если нет возможности осуществить проект, клиенту предлагается другой выход из ситуации. В среднем, разработка проекта оценивается в 30 000 руб.

Данная стоимость зависит от различных факторов, в частности от региона заказчика. Так, в столице стоимость разработки традиционно немного выше, нежели в регионах.

Кроме того, на цену влияют:

  • Стены, подлежащие перестройке
  • Степень сложности конструкции.

Как узаконить проведение перепланировки в квартире

В таких ситуациях нет необходимости официально информировать о реализованных изменениях:

Создание новых проемовв перегородках между комнатами;
Удалениененесущих перегородок;
Возведениевременных перегородок между различными комнатами;
Выполнение измененийвизуального вида тамбура без какого-либо воздействия на его площадь;
Удаление стеныв проемах, несущих стенах;
Перемещение сантехникив пределах ванной комнаты.

На перечисленные варианты переустройства нет потребности в оформлении разрешительных документов. И все же о реализуемых изменениях нужно известить соответствующие структуры.

Если не сделать этого, произведенные изменения не будут включены в план МКД, а значит, будет невозможно продать такого рода недвижимый объект.

В определенных ситуациях необходимо также получить согласие от других жильцов, в особенности если переустройство касается мест общего пользования либо фасада строения.

В прочих случаях потребуется исключительно разрешение всех жильцов, зарегистрированных на конкретной жилплощади либо же имеющих право собственности на нее.

Процедура узаконивания переустройства выполняется так:

Оформляется заявлениео перепланировке
Заявитель получаетразрешительный документ в районной администрации
Разрешениюприсваивается техническое заключение;
Заявитель получаетвыписку из домовой книги;
Оформляется письменное согласиекаждого жильца квартиры на реализацию перепланировки;
 Документация передается в департамент архитектуры;
Готовое разрешениеадминистрации нужно официально зарегистрировать в БТИ, после чего получить обновленную редакцию технического паспорта.

Перепланировка нежилого помещения

К категории недвижимых объектов причисляют производственные объекты, склады, магазины и офисы.

Изначально нужно оформить разрешение на выполнение перепланировки. Для такой цели разрабатывается соответствующий проект.

Право на подготовку проекта имеют специализированные организации, которые являются членами действующего СРО. Данный факт подтверждается посредством предъявления свидетельства.

Важно учитывать некоторую специфику процедуры санкционирования перепланировки в различных нежилых объектах:

В нежилом домеразрешение предоставляет Межведомственная комиссия районной префектуры;
В жилом домедля получения разрешения необходимо посетить Жилищную инспекцию;
 В В МКДнеобходимо получить согласие жильцов

К тому же, процедура согласования состоит из таких этапов:

  • сбор документов;
  • обращение в уполномоченную структуру с документами;
  • оформление решения.

Чтобы пройти согласование нужно собрать такие документы:

  1. Заявление
  2. Согласие жильцов (в случае потребности)
  3. Проект перепланировки
  4. Технический паспорт на помещение
  5. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.

По факту окончания работ доведется обратиться в уполномоченную структуру.

От имени данного органа прибудет работник, который исследует выполненные изменения, предоставить экспертное решение, что касается соответствия объекта нормативам либо же решение о ликвидации несоответствий.

На базе положительного заключения допустимо обратится в БТИ для получения нового технического паспорта.

Узаконение, если перепланировка уже сделана

Регламент действий:

Сбор пакета документации для БТИс целью внесения поправок в технический паспорт
Работник БТИисследует все изменения, которые были выполнены на месте
Заявитель обращается в Роспотребнадзордля получения документа о соответствии помещения действующим санитарным нормативам
Подается заявка в лицензионную проектную компаниюс целью оформления технического проекта, разработанного на базе имеющегося технического паспорта
Извещение районногоархитектурного департамента о реализованных переменах
Подача искового заявления в судс целью узаконения произведенных работ по перепланировке
По факту вынесения положительного судебного решениянужно обратиться в кадастровую палату с целью переоформления кадастрового паспорта

Во время прохождения вышеописанных стадий могут потребоваться дополнительные документы.

В частности, в БТИ нужно передать такие акты:

  • -Заявление собственника недвижимости на получение новой редакции технического паспорта;
  • -Свидетельство о праве собственности;
  • -Паспорт на недвижимость.

Для судебной инстанции нужно подать:

Исксоставленный по правилам, закрепленным в российском законодательстве;
Архитектурный проектразработанный уполномоченной проектной компанией, имеющей лицензию на осуществление соответствующей деятельности;
Справкао соответствии санитарных норм (СанПиН)
Технический паспортстарая, новая редакции
Свидетельствоо праве собственности на недвижимый объект (или выписка из ЕГРН)

В таком случае вряд ли удастся избежать судебного разбирательства, и все же, в первую очередь, необходимо основательно подготовиться к заседанию.

А значит, появляется потребность обращения в различные службы, в частности, в БТИ, СЭС.

Кроме того, нужно заказать техпроект. В среднем, этап подготовки длится достаточно долго.

В то же время можно согласовать переустройство постфактум. Однако если жилинспекция не готова пойти навстречу, стоит подготовится к судопроизводству.

Непосредственно заключение независимого арбитра является законным основанием для присвоения новой редакции кадастрового паспорта. А значит, после этого все сделки, связанные с распоряжением жилплощадью снова, будут доступны.

В случае самовольного переустройства собственник обязуется оплатить штраф на основании ст. №7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

Каким образом выполнить переустройство своими силами?

Это можно сделать таким образом:

  • Выполнить узаконивание в судебном порядке
  • Задним числом подать документацию
  • До начала выполнения переустройства получить разрешительный документ.

Регламент оформления

Порядок:

Собрать полный пакет документациипредъявить его в архитектурный департамент районной администрации
Совместно с документамипередать проект либо эскиз
На протяжении 1-го месяцазаявка рассматривается
При условии вынесения положительного решениясобственник вправе начать выполнять перепланировку
По факту переустройствана объект приглашается работник уполномоченной службы, который производит осмотр квартиры, а также подтверждает ее соответствие выданному разрешению

В выполнении перепланировки может быть отказано в таких ситуациях:

— Планируется выполнение переустройства в здании, которое определено как непригодное для жизни;

— В результате перепланировки может произойти сокращение общего срока эксплуатации МКД;

— Плановые изменения вызывают трансформацию визуального вида дома;

— Строительные работы предполагают монтаж дополнительных батарей, прочих отопительных установок, которые вызовут существенное превышение границы потребления энергии на конкретное помещение;

— Изменения могут вызвать негативные преобразования в системе газоотведения, вентиляции;

— Во время перепланировки конструкции несущего типа будут ослаблены;

— Преобразования вызовут ухудшение безопасности жилья.

Обязательные условия

Запрещено:

Выполнение переносарадиатора на лоджии застекленного типа
Выполнять укладку полас подогревом от коммуникаций общедомового характера
Ломатьмежквартирные перегородки

В каких органах это можно сделать?

Для того, чтобы решить, в какие структуры нужно обращаться, изначально стоит определить, выполнено ли уже переустройство либо работы только запланированы.

Если перепланировка уже сделана, необходимо начинать процедуру узаконивания с обращения в БТИ, после чего прийти в СЭС, по факту всех подготовительных работ подать иск в судебный орган.

Если перепланировка только запланирована, нужно обратится в архитектурный департамент местной правительственной структуры.

Какие документы потребуются?

Для согласования переустройства стоит предъявить в уполномоченную структуру:

Выписка из ЕГРН или Свидетельство о праве собственностиа объект недвижимости, а также договор, который стал основанием для перехода данного права;
Финансовый счеткоторый передается собственнику квартиры в бухгалтерии паспортного стола (копия);
Согласие каждого жильца жилплощадина выполнение переустройства, составленное в письменной форме, заверенное в ТСЖ по месту расположения квартиры;
Выписка из домовой книгина основании которой допустимо определить число прописанных в помещении жильцов. Такой документ можно получить в паспортном столе.

В какие сроки можно узаконить перепланировку?

Сколько времени может занять процедура санкционирования переустройства жилого помещения:

  • — Обращение в БТИ с целью оформления техпаспорта – до 14-ти дней со дня обращения
  • — Получение документа из СЭС — около 10-ти дней, если квартира соответствует установленным нормативам
  • — Рассмотрение местной администрацией возможности перепланировки – в течении 1-го месяца.

Сроки мероприятий по узаконению

Какой срок потребуется для процеса узаконивания перепланировки:

 Получение в БТИ технического паспорта7 дней после направления запроса (потребуется оплатить услуги АО «Ростехинвентаризация»)
 Оформления заключения в Роспотребнадзоре о соответствии жилого помещения санитарным правиламоколо 10 дней
Принятие решения о согласовании перепланировк районной администрацией30 дней

Стоимость услуги

Перепланирока согласовывается на бесплатной основе.

https://www.youtube.com/watch?v=MsjLQrfCkns

Но в случае выполнения самовольных работ, понадобится оплатить штраф. Размер штрафа назначается от 1000 до 30 000 руб.

Кроме того, необходимо оплатить услуги проектной организации, которая подготовит проектную документацию.

Решение суда

Если самовольную перепланировку не удалось согласовать постфактум, то можно узаконить в судебном порядке.

Отказ в разрешении может быть обжалова в суде. Это право закреплено в ст. 27 Жилищного кодекса РФ.

Исковое заявление может быть сформулировано следующим образом:

 О сохранении помещений в переустроенном и перепланироанном видев соответствии с данными полученного в БТИ технического паспорта
 Обжалование отказав согласовании работ

Заявление по этим требованиям подлежит рассмотрению районным судом по месту нахождения объекта недвижимости. Иск оформляется согласно норм, содержащимся в Гражданском Процессуальном Кодексе РФ.

В судебном процессе могут наазначаться экспертизы. Об их проведении могут подавать ходатайства все стороны судебного дела.

Пошаговая инструкция оформления перепланировки квартиры в 2020 году, читайте тут.

: Как узаконить перепланировку квартиры: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/kak-uzakonit-pereplanirovku-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.