Как совершить обмен квартирами

Как проходит обмен недвижимости?

Как совершить обмен квартирами

Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.

При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.

Какие права дает муниципальное жилье?

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.

Все ли так просто?

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.

) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко.

И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Что если цена квартир при обмене не совпадает?

Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д.

В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре.

Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

  • паспорт,
  • правоустанавливающие документы,
  • выписку из ЕГРП,
  • кадастровый паспорт,
  • справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
  • справку о составе семьи,
  • свидетельство о регистрации или расторжении брака,
  • письменное согласие со стороны супруга,
  • проект договора,
  • квитанцию об оплате госпошлины,
  • заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Как проходит обмен ипотечной квартиры

Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная.

С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года.

Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.

Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи. К заявлению нужно приложить паспорт, идентификационный номер, свидетельство о браке, паспорт и письменное согласие супруга, а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотечным платежам.

Альтернативная сделка: как это работает?

В чем преимущества альтернативной сделки?

Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.

Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.

Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.

Налоги при обмене жилья

С точки зрения налоговых органов обмен — это две обычные сделки купли-продажи недвижимости. И на них распространяются общие правила: если к моменту заключения договора квартира или дом находились в собственности менее пяти лет, нужно заплатить 13-процентный налог на доход (разницу между стоимостью продажи или покупки), причем обе стороны сохраняют право на вычет.

Важно напомнить, что сделка мены (как и любая другая) считается состоявшейся, когда вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.

Не пропустите:

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Могу ли я обменять квартиру в Казахстане на квартиру в России?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_obmen_nedvizhimosti/100340

Хочу поменять квартиру на другую, чтобы избежать налога с продажи, так можно?

Как совершить обмен квартирами

Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.

Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.

Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?

Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.

Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.

Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.

Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. проблема — найти квартиру для обмена.

При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда.

И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.

При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.

Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.

Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.

Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей.

Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей.

Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.

Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:

  1. Вы не воспользовались налоговым вычетом, когда приобретали первую квартиру.
  2. Или вы воспользовались вычетом в первый раз, но не получили по нему максимально допустимую сумму.

Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей.

Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога.

Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.

Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.

Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.

Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности.

Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог.

Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.

Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.

Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.

Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/obmen-kvartiry/

Обмен квартиры: по договору мены или купли-продажи

Как совершить обмен квартирами

Чтобы купить квартиру за свои деньги, среднестатистическому россиянину нужно откладывать всю свою зарплату 5-10 лет, ничего не оставляя на жизнь. Это по силам не всем, поэтому остаются варианты с ипотекой и обменом одной квартиры на другу. Но чтобы грамотно провести сделку по обмену квартиры, нужно знать, как это делается.

В советские годы обмен квартирами процветал: других способов законно купить жилплощадь просто не было. Людям приходилось изобретать невероятные по сложности схемы обмена жильем, чтобы получить нужную квартиру. С распадом СССР появилась возможность законно купить жилье, но законодательство России по-прежнему разрешает обмениваться квартирами.

По сути, есть 2 варианта, как в наше время можно провести обмен:

  • прямой обмен – две стороны сделки просто въезжают в квартиры друг друга;
  • обмен через куплю-продажу – стороны составляют 2 договора купли-продажи, обе стороны покупает квартиры друг друга.

При этом есть одна ключевая особенность – это статус жилплощади. Она может быть приватизированной или все еще находиться в муниципальной собственности (будучи все еще неприватизированной). В зависимости от этого условия проведения сделки будут разными.

Обмен приватизированными квартирами с точки зрения закона практически не имеет отличий от купли-продажи – составляется договор мены, а условия сделки регламентируются статьями 567-571 Гражданского кодекса РФ.

Но все усложняется, если квартира до сих не приватизирована и находится в муниципальной собственности. Статьей 72 Жилищного кодекса РФ обмен муниципальной жилплощади не предусмотрен. С другой стороны, прямого запрета на такие сделки тоже нет.

В итоге решение по обмену неприватизированными квартирами принимают органы местного самоуправления на основании внутренних постановлений. Скорее всего, администрация перезаключит договоры социального найма с нанимателями уже по другим адресам.

С точки зрения закона неприватизированная квартира отходит в собственность государства если тот, кто в ней прописан, больше не имеет прав на нее.

Однако в перспективе его родственники вправе оспорить такое решение в суде. А при положительном решении смогут в дальнейшем приватизировать жилплощадь на свое имя. Это длительный процесс, но для покупателей это всегда риск.

Определение основных условий обмена

Прежде чем приступать к самому обмену, нужно уточнить несколько моментов:

  • какой статус имеет обменная квартира: является она муниципальной или находится в частной собственности. Сделать это можно, получив выписку из ЕГРН или просто узнать в соответствующих органах;
  • если с правом собственности все в порядке, принять решение, по какой именно схеме будет проходить обмен. Это может быть договор купли-продажи или договор мены. Стоит учесть, что согласно статье 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи приравнены другу к другу.Договор купли-продажи оформляют в том случае, если в стоимости обмениваемых квартир есть разница. Договор мены заключают в том случае, если цены квартир близки или незначительно отличаются. Сам способ обмена выбирают стороны соглашения.
  • собрать полный пакет необходимых документов на свою жилплощадь, и проконтролировать, чтобы аналогичные действия выполнила вторая сторона сделки.
  • составить договор мены или купли-продажи (в зависимости от договоренностей между сторонами).

Дальнейшие действия выполняют в присутствии нотариуса и адвокатов.

Необходимо помнить, что при заключении договора мены и договора купли-продажи имущества придется оплатить налог на доходы физических лиц – 13% или 30% от стоимости. Другими словами, даже если квартира была просто обменяна, в договоре мены все равно указана ее стоимость, и на ее основании будет рассчитываться НДФЛ к уплате.

Сбор необходимых документов

Сделка по обмену квартир – это юридически значимое действие, после которого возникает право собственности. Поэтому для гарантии законности обмена нужно собрать достаточно большой пакет документов:

  • правоустанавливающие документы на жилье. Это может быть договор передачи имущества в собственность, договор дарения, договор купли-продажи и аналогичные. Они потребуются для проверки имущества на наличие наследников, которые могли бы в последствие претендовать на имущество. Довольно часто после приобретения новой квартиры появляются наследники, которые стараются оспорить договор купли-продажи в суде. Судебная практика такова, что достаточно часто решение принимается в их пользу.
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру. В качестве них предоставляют выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • документы, удостоверяющие личности всех участников следки. Это может быть национальный или заграничный паспорт. Потребуется справка о составе семьи (перечень всех, кто прописан в квартире). Скорее всего, перед сделкой придется выписать всех, чтобы у будущего собственника не возникло проблем с регистрацией квартиры на себя;
  • технический или кадастровый паспорт на квартиру. В нем указана площадь недвижимости;
  • выписку из домовой книги;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию права собственности;
  • документ по оценке жилплощади: оценку проводят специализированные организации, и это платно.

Кроме этих документов могут попросить предоставить согласие супруга/супруги на обмен или продажу общего имущества. Такое согласие должно быть нотариально заверенным (и это дополнительные расходы).

Также может потребоваться согласие на реализацию имущества от потенциальных наследников (например, если на момент совершения сделки по обмену у собственников жилплощади были несовершеннолетние дети). Иногда в таких случаях может понадобиться согласие органов опеки.

Если квартира находится в залоге у банка, придется брать его согласие на отчуждение такого имущества. Но, скорее всего, банк откажет – или согласится с условием, что после обмена новая квартира тоже будет оформлена в залог.

Составление договора купли-продажи или мены

Как только пакет документов с обеих сторон собран, стороны переходят к непосредственно оформлению сделки. Для этого заключают два договора купли-продажи (если был выбран этот способ обмена). В нем обязательно должны присутствовать такие пункты:

  • стоимость жилья (в каждом договоре сумма своя);
  • сумма доплаты одной из сторон (при ее присутствии);
  • факты того, что третьи лица не вправе претендовать на имущество в будущем;
  • прочие реквизиты сторон;

Все эти данные указываются и в договоре мены. Туда можно еще и внести пункт об оценочной стоимости обеих квартир, но его включают по согласию сторон.

Кроме этого, прописывают в договоре техническое характеристики квартир: общая площадь, жилая площадь, количество комнат и другие параметры жилья. Все эти данные должны совпадать с кадастровым или техническим паспортом, иначе сделку могут признать недействительной.

Примерный образец договора мены можно скачать прямо здесь:

«Образец договора мены»Скачивание начнётся сразу после клика по иконке PDF
«Образец договора мены»Скачивание начнётся сразу после клика по иконке Word

Не стоит забывать, что нужно указывать сроки передачи прав на имущество и суммы доплаты. То есть, указать: квартира переходит в собственность в такую дату, а доплата осуществляется до этого числа. Указывается также, какая из сторон готова взять на себя обязательства по оплате оформления сделки. При желании стороны могут оплатить услуги нотариуса вместе.

После этого составляется акт приема-передачи имущества, который подписывают обе стороны. Если передача квартир в собственность происходит не сразу, в акте указывается дата передачи.

Расходы на сделку по обмену

При обмене квартирами придется платить, и не один платеж:

  • выписки из ЕГРН и БТИ – стоят по 400-600 рублей;
  • госпошлина за регистрацию права собственности – 2 000 рублей;
  • услуги нотариуса – 4 000-10 000 рублей плюс 0,2% от суммы сделки;
  • при необходимости – услуги по оценке стоимости жилья;
  • после сделки нужно оплатить налог на доходы физических лиц.

Налог – это особая статья расходов, если квартира была в собственности более 3 или 5 лет (в зависимости от способа ее получения), НДФЛ платить не придется. Если же срок владения был меньше, заплатить придется 13% или 30% (для нерезидентов) от суммы. Важно, что налоговую базу можно сократить на 1 миллион рублей, а считать ее можно по кадастровой стоимости.

расходов, за исключением НДФЛ, стороны вполне могут разделить пополам. Но иногда кому-то нужно обновить техпаспорт или заказать какие-то дополнительные документы – это владелец квартиры делает уже только за свой счет.

Но многие советуют пойти на дополнительные расходы и застраховать свое имущество. Как показала практика, часто собственники квартир сталкиваются с тем, что родственники бывших собственников претендуют на часть жилплощади.

Через суд они могут признать сделку недействительной. Особенно большой риск, если в сделке участвовал опекун недееспособности или несовершеннолетнего лица.

Так что даже если сделка была оформлена с учетом всех требований законодательства, часто судьи принимают решения в пользу наследников.

В итоге новый собственник может остаться без обменянной квартиры. Как вариант, его могут обязать его выплатить определенную сумму за имущество – все будет так, как потребует истец.

Чтобы избежать такой ситуации, будет нелишним застраховать свое имущество. Этот вид страхования называется титульным. Если наследники обратились в суд в течение нескольких лет после совершения сделки, и суд принял положительное решение, страховая компания возместить новому собственнику имущества стоимость потерянной им квартиры.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/kak-obmenyat-kvartiru-na-kvartiru-s-doplatoj-i-bez-nee

Как обменять квартиру ПРАВИЛЬНО? Способы обмена недвижимости

Как совершить обмен квартирами

Обмен недвижимости, по сути, является наиболее простым и удобным способом улучшения (изменения) жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд к новому месту жительства, избавляя участников сделки от хлопот. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru рассматриваются различные способы квартирного обмена, а также предоставлен список документов, которые необходимо подготовить для предстоящей операции.

Цели и средства

Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки:

Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия, другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»;

В практике современных риэлторов встречаются клиенты, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье можно получить доплату и сохранить место для проживания. В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» – именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;

Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о разделе наследства или о разъезде – при разводе члены семьи делят совместную жилплощадь и переезжают жить в отдельные квартиры.

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.

Варианты проведения обмена недвижимости

Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город.

Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора. Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его претензиям.

Второй вариант – прямой обмен, достаточно непростая операция, требующая от риэлтора наличия опыта. Операция дает возможность поменяться приватизированными квартирами, а также – совершить обмен неприватизированных квартир.

Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру.

Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем.

Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки.

Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить.

Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Сделка «trade-in»

Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы.

Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира.

Подобный способ обмена часто предлагается московскими агентствами недвижимости и является достаточно востребованным, поскольку сделка занимает крайне немного времени – от начала ее оформления до осуществления переезда необходимо порядка трех дней.

Несмотря на то, что операции с квартирами вторичного рынка по численности превосходят сделки с новыми квартирами, все больше граждан желают переехать в новое жилье, и обмен старой квартиры на новостройку с каждым годом практикуется все чаще.

Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»

При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка.

Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства.

Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста.

Обмен ипотечного жилья

Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита.

Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги.

При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит.

Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно). Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью.

Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен.

Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья.

Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Если владельцы приватизированных квартир могут выбирать способ обмена среди способов, перечисленных в данной статье (использовать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены), то для проживающих в муниципальном жилье все обстоит несколько иначе. Чтобы поменяться неприватизированными квартирами, подойдет только договор мены, а если необходимо обменять муниципальную квартиру на приватизированную иным способом, нужно ее сперва приватизировать.

Налог при обмене квартиры

Еще одним аспектом квартирного обмена является налогообложение. Налоговый Кодекс никак не регламентирует оплату налога при заключении прямого обмена, но Гражданский Кодекс (ст. 567) определяет, что к договору мены применяются те же правила налогообложения, что и в случае заключения договора купли-продажи.

То есть, сторона, которая передает права собственности на квартиру, признается продавцом, противоположная сторона, в свою очередь, признается покупателем.

При этом предполагается, что оплата за каждую из квартир, осуществляется в натуральной форме по стоимости, отраженной в договоре мены.

Кроме того, налог при обмене квартиры не взымается, если обмениваемая квартира принадлежит ее владельцу более трех лет.

Документы, необходимые при обмене квартиры

Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;

·​ Кадастровый паспорт помещения;

·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;

·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);

·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц:

Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака. Если недвижимость была приобретена в период брака, для проведения сделки необходимо письменное согласие супруга/супруги.

Кроме того, согласие необходимо также в том случае, если брак уже расторгнут, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместным, и права на него в равной степени принадлежат обоим супругам;

Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Документ необходим, если заключаются сделки с недвижимым имуществом, где проживают несовершеннолетние (прописаны либо имеют доли).

Заключение

На основании сведений, изложенных в данной статье, специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить, что сделки, целью которых является обмен одного объекта недвижимости на другой, являются более сложными, чем, например, процедура купли-продажи квартиры.

Поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта.

В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

Кроме того, специалист, работающий в агентстве недвижимости, способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов. А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка – квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.

—————————————-

Каждый наш читатель находит ответ в наших статьях на волнующий его вопрос, если этого не произошло с Вами, то рекомендуем Вампочитать здесь.

И пожалуйста, если Вам не трудно и если Вам понравилась эта статья, то НАЖМИТЕ этот ненавистный «ПАЛЕЦ ВВЕРХ», так как без этого статья не показывается. СПАСИБО.

И мы всегда рады новым подписчикам, так что, будьте добры, пожалуйста – подпишитесь на наш канал!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/zhilspros/kak-obmeniat-kvartiru-pravilno-sposoby-obmena-nedvijimosti-5b4887afd3726c00aa20b536

Обмен жильем между родственниками: как потратить меньше?

Как совершить обмен квартирами

Обмен квартир стал популярной сделкой по статистике риелторов. Но, тем не менее, обмен имеет несколько нюансов, особенно, если происходит между родственниками.

Проведение бартера недвижимыми площадями происходит по особому алгоритму, который имеет свои сложности, но доступен и для простых граждан.

Во многом, важно соблюдать законодательство, а также знать процессы и правила оформления некоторых документов и договора мены.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату в коммуналке или общежитии, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, можно ли обменять ипотечную жилплощадь или старую квартиру на новостройку, а также о том, как совершить междугородний обмен и принудительный размен жилплощади через суд.

Законодательный регламент

Оговорены ли в законе особые условия, в случае родственного обмена квартир?

Законодательство подробно освещает вопросы осуществления мены в любой ее интерпретации.

Статья 567 Гражданского кодекса рассказывает о том, что представляет собой данное соглашение, а следующие статьи, идущие по нумерации за ней, раскрывают отдельные нюансы мены и ее основ.

Так или иначе, но материал Гражданского кодекса очень хорошо скомпонован и отвечает на все основные вопросы, которые могут появиться у граждан в процессе оформления соглашения. И все же, речь в данных статьях идет обо всем, кроме субъектного состава.

Мена – это двухсторонняя сделка, а значит, сторонами могут выступать как родственники, так и совсем посторонние друг другу люди. В статьях Гражданского кодекса нет упоминания о том, что данная сделка имеет какие либо привилегии в случае, если она осуществляется между двумя родственными лицами.

Это значит, что в не зависимости от того, кем вы являетесь своему оппоненту по договору, на вас будут распространяться одинаковые условия контракта.

Также, ознакомиться с вопросами осуществления мены между родственными лицами можно, обратившись к судебной практике ближайшей от вас судебной инстанции.

Вы не почерпнете в решениях суда новых норм и ссылок на акт, однако еще раз удостоверитесь в том, что субъектный состав сделки никаким образом не влияет на ее заключение и завершение.

О том, как обменять комнату в квартире на дом и земельный участок, как обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой, а также о том, как оформить договор мены квартиры на дом с земельным участком, можно узнать из наших статей.

Способы

Теперь стоит поговорить вариантах родственного бартера жилья в собственности.

Первый и самый простой способ вытекает из названия нашей статьи. Он заключается в оформлении договора мены.

Суть сделки состоит в том, что стороны обмениваются недвижимыми площадями, то есть одновременно являются и продавцами, отчуждателями и приобретателями.

Кончено, сделка может быть как равноценной, так и нет – это решает каждый собственник в договоренности с другим в индивидуальном порядке. В контракт может быть вписано условие о доплате как с одной, так и с другой стороны.

Данная сделка может быть сразу отнесена (с соответствующей подачей документов и договора) в Росреестр или заранее заверена у нотариуса. Данное соглашение непременно облагается налогом в размере 13 процентов.

Второй способ осуществить обмен с родственниками жилплощадью – это составление контракта купли-продажи. В основном, к такому способу прибегают те, кто не заинтересован сохранить для себя максимальное количество денежных средств от сделки, а также те, кто не доверяют процедуре мены.

Так как обе стороны являются и отчуждателями и приобретателями, то составляется два контракта купли-продажи. Каждый из них подлежит нотариальному оформлению, но только в случае, если оппоненты не хотят быть обманутыми. После сделка оформляется в Росреестре.

Этот способ осуществления мены – самый затратный. Дело в том, что данный способ предполагает уплату налога в 13 процентов от суммы соглашения два раза – за каждый составленный и заверенный договор.

Теперь поговорим о самом менее затратном способе родственного бартера квартиры на квартиру. Сейчас мы говорим о дарении. Дело в том, что дарение облагается налогом, но только в случае, если не происходит между близкими родственниками.

Так, если человек состоит в тесной родственной связи, то намного выгоднее, с финансовой точки зрения, оформить два договора дарения и получить в собственность новое имущество взамен отчужденного.

https://www.youtube.com/watch?v=9Hnphodhjww

Правда существует один минус. Если обмен подразумевает доплату, то этого нельзя прописать в договоре дарения.

Придется довольствоваться только тем, что вы поменялись жилыми площадями, а вот доплата денежных средств регулироваться законодательством никак не будет.

С чего начать?

Для начала необходимо подготовиться к бартеру. В первую очередь, договориться с оппонентом по сделке, обговорить ее детали, осмотреть помещения. После этого проведите подготовительные работы с жильем.

Именно, вы должны выписать всех прописанных, чтобы не обременять жилье и нового владельца проблемами, заплатить по счетам за коммунальные услуги, если есть задолженности. Кроме того, необходимо подготовить всю техническую документацию на квартиру.

Если у жилья есть еще собственники помимо вас, они должны быть не против осуществления сделки (читайте об обмене доли жилплощади). То есть, они должны подписать соглашение на отчуждение или же обратиться в суд для раздела имущества.

Куда обратиться?

Когда все работы проведены, можно приступать к оформлению сделки бартера квартир между родственниками. Для начала необходимо оценить суммарную стоимость своего жилья и жилья оппонента. Если цены соразмерны, можно переходить к оформлению договора, если же нет – стоит поговорить о доплате.

После этого составляется контракт либо самостоятельно, без нотариального заверения, либо обращаетесь в нотариальную контору.

Там документ проверяют, присваивают ему номер и заносят в Росреестр.

В случае, если одна из сторон не выполнит возложенных на нее обязанностей, этот договор будет хорошим свидетельством в суде.

Какие документы необходимы?

Для того чтобы осуществить родственный обмен жилплощадью необходимо предоставить следующие виды бумаг:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • соглашение от других собственников об отчуждении;
  • техническая документация на жилье;
  • справка из БТИ;
  • выписка из домовой книги;
  • кадастровый паспорт жилплощади;
  • квитанция об оплате налога;
  • заверенный или незаверенный договор.

Все эти документы собираются в один пакет подаются в Росреестр, где рассматриваются сотрудниками. Если все утроит, то факт обмена будет оформлен.

Сроки и стоимость оформления

Срок оформления регламентирован законодательством, но по общим правилам составляет от 3 до десяти дней. Продлить срок может не донесение определенных документов, а также – осложнение в виде отправки запросов в другие регионы.

В соответствии с Налоговым кодексом, данная сделка облагается 13 процентами вычетами в пользу государства от общей суммы.

Но если решено произвести обмен посредством дарения, то непременно можно рассчитывать на то, что сделка будет бесплатной ввиду того, что осуществляется между родственниками.

Отказывают в оформлении в случае, если выясняется, что вы не донесли или не имеете каких либо документов, либо если один из собственников вашей недвижимости против сделки.

Также отказ может последовать в результате несоответствия бумаг действительности.

Особенности и нюансы

Если речь идет о приватизированных квартирах, то они обмениваются с учетом соблюдения всех вышеуказанных правил.

По акту осуществления сделки собственники становятся полноправными владельцами жилых помещений.

Обменять муниципальную жилплощадь на приватизированную не позволяет закон. Поэтому прежде, чем прибегать к осуществлению сделки, муниципальное жилье необходимо приватизировать на имя, проживающего в нем.

Обмен между родственниками может пройти быстро и без весомых финансовых вливаний, но только в том случае, когда вы полностью уверены в том, что соблюдены все условия. От вашей внимательности зависит судьба вашей сделки с недвижимостью.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/obmen/rodstvennyj.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.