Как снизить налог на коммерческую недвижимость

Содержание

Налог на коммерческую недвижимость с 2020 года

Как снизить налог на коммерческую недвижимость

Продукты по направлению

Годовое обслуживание

от 5000 ₽

Сергей Сакун

Налоги

Эта статья ответит на следующие вопросы:

  • какая недвижимость считается коммерческой;
  • какие изменения, связанные с налогом на коммерческую недвижимость, произошли в январе 2020 года.

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческим называется недвижимое имущество, которое не является жилым или дачным, а также не является личным участком земли или гаражом. Хотя квартира или дом могут считаться коммерческими при условии, что они сдаются в аренду. В целом предназначение такой недвижимости — получение прибыли.

К числу коммерческого недвижимого имущества относятся:

  • столовые общепита;
  • кафе, бары и рестораны;
  • производственные цехи;
  • торгово-развлекательные комплексы;
  • административные и офисные помещения.
  • Такую недвижимость можно разделить по виду:

  • индустриальная (склады, ангары, цехи и другие промышленные объекты);
  • социальная (медицинские центры, библиотеки, аэропорты и другие им подобные);
  • жилые помещения для сдачи в аренду;
  • здания и помещения свободного назначения.

Коммерческая недвижимость — налогооблагаемый объект. Её собственник исчисляет и уплачивает налог. Сроки выплаты определяются региональными органами власти.

Ранее налог на коммерческую недвижимость рассчитывали по её среднегодовой стоимости. Затем расчёт для некоторых объектов начали выполнять по кадастровой стоимости. Сейчас подобным образом должны рассчитываться:

  • торговые комплексы и административные помещения, площадь которых превышает 3000 м²;
  • недвижимость организаций или ИП, находящаяся за пределами РФ;
  • офисные помещения;
  • помещения общественного питания, у которых площадь зала превышает 150 м²;
  • жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Помещения, перечисленные в последнем пункте, были внесены новым законом.

Изменения в 2020 году

1 января 2020 года вступил в силу закон N 379-ФЗ, который вносит изменения в порядок расчёта налога на имущество. В частности, изменения коснулись пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

Ранее изменения должен был внести п. 70 ст. 2 закона N 325-ФЗ. Текст изменений звучал так:

«Иные объекты недвижимого имущества, признаваемые объектами налогообложения в соответствии с главой 32 настоящего Кодекса, не предусмотренные в подпунктах 1 – 3 настоящего пункта».

То есть если кадастровая стоимость имущества определена, то уплачиваться должен именно «кадастровый» налог на имущество организаций, вне зависимости от среднегодовой стоимости, адреса и наличия в региональном перечне. Исходя из понятия «другие объекты недвижимого имущества» можно сделать вывод, что под расчёт по кадастровой стоимости должна попадать вся коммерческая недвижимость организаций.

Как рассчитать сумму налога

Полная сумма налога по кадастровой стоимости определяется по следующей формуле:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка

Сумма авансовых платежей вычисляется по следующей формуле:

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка

Например, кадастровая стоимость объекта недвижимости — 20 млн рублей. Ставка налога — 1,5%. Тогда:

  • годовая сумма налога — 300 000 рублей (20 000 000 × 1,5%);
  • авансовые платежи по итогам I квартала, полугодия и 9 месяцев будут равны 75 000 рублей (20 000 000 × ¼ × 1,5%);
  • сумма налога к уплате по итогам года — 37 500 рублей (300 000 – 3 × 37 500).

Если право собственности возникло или прекратилось в течение отчётного периода, то сумма налога определяется исходя из количества полных месяцев владения им.

Формула для вычисления авансовых платежей:

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка × Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в отчётном периоде/3.

Формула для вычисления полной суммы налога за год:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка / Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в году/12.

Формулировка, вводимая п. 70 ст. 2 закона N 325-ФЗ, не давала чёткого определения и вызывала много вопросов. По этой причине были приняты изменения вносимые именно п. 2 ст. 1 закона N 379-ФЗ. Тем самым список имущества, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость, был пополнен конкретными примерами.

Сергей Сакун

Источник: https://astral.ru/articles/nalogi/12933/

Как рассчитать и снизить налог на коммерческую недвижимость?

Как снизить налог на коммерческую недвижимость
Jo_Johnston/pixabay.com

Склады, офисы и торговые площади нередко становятся для владельца постоянным источником дохода. Однако, подсчитывая прибыль от грамотного распоряжения квадратными метрами, важно помнить о своевременной уплате налогов. В противном случае можно столкнуться с процедурой принудительного взыскания долгов или даже уголовным преследованием.

Досконально разобраться в особенностях налогообложения коммерческой недвижимости и выяснить, можно ли снизить налог, нам помогут эксперты.

В этой статье мы остановимся на различиях налогообложения коммерческих объектов, принадлежащих гражданам и организациям, выясним, когда налог рассчитывается по кадастровой стоимости, а когда — по остаточной, и каков механизм действий для тех, кто решил уменьшить налогооблагаемую базу.

Что понимает закон под термином «коммерческая недвижимость»?

Действующее законодательство относит к объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц жилые дома, квартиры и комнаты, гаражи и машино-места, объекты незавершенного строительства и иные здания, сооружения, помещения (п.1 ст.401 Налогового кодекса РФ). Понятие «коммерческая недвижимость» в НК не раскрывается: по сложившейся юридической практике к данной категории имущества относят объекты, предназначенные для извлечения постоянной прибыли.

Виды собственности, подпадающие под определение «коммерческая недвижимость»:

Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Артем Морозов пояснил, что в российских нормативных актах для обозначения объектов коммерческой недвижимости используется термин «имущество организаций». Объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является недвижимость, обладающая следующими признаками:

  • она учитывается на балансе в качестве объектов основных средств;
  • запись о ней внесена в ЕГРН;
  • если же такой записи нет, то должны присутствовать основания, подтверждающие прочную связь строения с землей и невозможность переместить объект без причинения его назначению несоразмерного ущерба.

Управляющий партнер консалтинговой компании TOP LINE Наталья Ненашева к свойствам, характеризующим коммерческую недвижимость, отнесла следующие:

  • уникальность каждого объекта;
  • сравнительно небольшое количество сделок на рынке вследствие специфики актива;
  • высокая капиталоемкость недвижимости;
  • длительный период присутствия актива на рынке;
  • низкая степень взаимозаменяемости объектов из-за существенной зависимости спроса от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости и других факторов;
  • необходимость постоянного управления недвижимостью для получения приемлемого дохода;
  • сделки с коммерческой недвижимостью регулируются в рамках предпринимательского права;
  • существование ряда специфических рисков (финансовые риски, связанные с условиями пересмотра арендной платы, риски накопления внешнего и функционального износов и др.).

Кстати, земельные участки не подлежат обложению налогом на имущество организаций.

Важно отметить, что владение коммерческой недвижимостью отличается от владения жильем, поэтому и порядок исчисления налога на имущество физических лиц в отношении квартир и, скажем, офисных помещений, будет разным.

Так, например, в случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения налоговые ставки в отношении жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат, устанавливаются в размере, не превышающем 0,1% от кадастровой стоимости. В отношении зданий, строений, сооружений, помещений налоговая ставка может быть установлена в размере, не превышающем 2% от кадастровой стоимости, — рассказали Gipernn.ru в Управлении ФНС России по Нижегородской области.

mediagoat/pixabay.com

Как рассчитывается налог на коммерческую недвижимость?

В зависимости от того, кто является собственником коммерческой недвижимости, — физическое или юридическое лицо, уплачивается либо налог на имущество физлиц, либо налог на имущество организаций. Данный нюанс имеет принципиально важное значение.

Расчет налога на имущество граждан в Нижегородской области производится на основании кадастровой стоимости недвижимости. Сведения об объектах поступают в налоговые органы из органов Росреестра на основании ст.85 НК РФ.

Налог на недвижимость фирм и предприятий в нашем регионе установлен НК РФ и Законом Нижегородской области от 27.11.2003 № 109-З «О налоге на имущество организаций».

[attention type=green]
Плательщиками налога признаются организации, имеющие на своем балансе недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения. В данном случае налог исчисляется исходя из среднегодовой стоимости имущества.
[/attention]

По словам Натальи Ненашевой, среднегодовая стоимость имущества организации рассчитывается по формуле:

Остаточная стоимость определяется как разница между первоначальной стоимостью и суммой начисленной амортизации.

В случае с некоторыми объектами для расчета налога используется не среднегодовая, а кадастровая стоимость. К их числу относятся:

  • торговые комплексы и помещения в их составе;
  • административные здания и центры;
  • нежилые помещения офисов, общепитов, торговых точек и объектов обслуживания населения.

Напомним, как граждане, так и компании могут получать доход от сдачи принадлежащей им коммерческой недвижимости в аренду. В таких случаях физические лица платят в пользу государства 13% от суммы, которую им уплатили арендаторы. Величина предусмотренных законом сборов для юридических лиц будет зависеть от системы налогообложения — основной (ОСН) или упрощенной (УСН).

Налог на доходы от коммерческой деятельности определяется как процент от суммы полученного дохода. В этом случае компания должна ориентироваться на применяемую систему налогообложения. К примеру, если это УСН, то налог может составлять 6% или 15%.

Наталья Ненашева

управляющий партнер консалтинговой компании TOP LINE 

Какие ставки по налогам установлены для физических и юридических лиц?

В Управлении ФНС России по Нижегородской области напомнили, что для собственников-организаций исчисление налога исходя из среднегодовой стоимости имущества производится по ставке 2,2%, исходя из кадастровой стоимости — по ставке 2%. Для отдельных категорий плательщиков, включая субъектов инвестиционной деятельности, предусмотрены дифференцированные ставки.

Налоговая ставка в Нижегородской области составляет 2% по отношению к таким объектам, как административное-деловые и торговые центры, недвижимость иностранных организаций и нежилые помещения, предусматривающие по документам размещение в них офисов, торговых точек, а также точек общественного питания и бытового обслуживания.

Артем Морозов

юрист юридической службы «Единый центр защиты»

Управляющий партнер Консалтинговой компании TOP LINE Наталья Ненашева, в свою очередь, обратила внимание на то, что ставки устанавливаются в каждом субъекте РФ самостоятельно, но федеральные власти утверждают максимальную планку, выше которой ставка быть не должна.

 Физические лица Юридические лица и ИП
Жилая недвижимость (кадастровая стоимость)— 0,1% (жилые дома, квартиры, комнаты, недостроенные дома, гаражи, хозяйственные строения или сооружения с площадью меньше 50 кв.м.) Ставка может быть уменьшена до 0% или увеличена, но не более чем в 3 раза законодательством муниципальных образований или городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — 0,5% (прочие объекты имущества)Жилая недвижимость (кадастровая стоимость)не более 2,0%
Коммерческая недвижимость (кадастровая стоимость)не имеет права сдавать без регистрации ИП (регулярный доход)Коммерческая недвижимость (кадастровая стоимость)не более 2,0% Исключение: 0% для конкретных объектов (магистральные газопроводы, газодобыча, производство и хранение гелия, разработка месторождений полезных ископаемых, участков недр). Исключение действует при соблюдении особых условий
Жилая недвижимость (инвентаризационная стоимость)— до 0,1% включительно (стоимость до 300 тыс. руб. включительно) — свыше 0,1% до 0,3% включительно (стоимость свыше 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб. включительно) — свыше 0,3% до 2,0% включительно (стоимость свыше 500 тыс. руб.)Жилая и коммерческая недвижимость (среднегодовая остаточная стоимость)не более 2,2%
Налоги на доходы по коммерческой деятельности13% — НДФЛНалоги на доходы по коммерческой деятельностиОСНО — 13% (для ИП) и 20% (для юрлиц) УСН — 6% или 15% (для ИП или юрлиц)ПСН — 6% от предполагаемого дохода (для ИП)

Как легально уменьшить налог на недвижимое имущество?

Налоговый кодекс РФ предусматривает льготы по налогу на имущество вплоть до полного освобождения от его уплаты для тех объектов, которые используются в конкретных видах деятельности. Определены и категории льготников: к ним относятся, например, общественные организации инвалидов, учреждения уголовно-исполнительной системы, резиденты особой экономической зоны и так далее.

Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Артем Морозов разъяснил, что в Нижегородской области полностью освобождены от уплаты налогов следующие организации:

  • FIFA и ее дочерние компании;
  • национальные футбольные ассоциации (в частности, РФС);
  • организационный комитет «Россия-2018» и его дочерние подразделения;
  • производители медиаинформации FIFA;
  • поставщики товаров, работ и услуг FIFA;
  • организации городского транспорта (наземного и подземного), а также организации, занимающиеся перевозками на канатных дорогах и фуникулерах;
  • организации, занимающиеся оборонными заказами;
  • организации почтовой связи и некоторые другие.

В отношении зданий, строений, сооружений, помещений налоговые вычеты не предусмотрены, а налоговые льготы применяются в том случае, если собственник объекта недвижимости применяет спецрежимы (ЕНВД, УСН, ЕСХН), а объект при этом не входит в перечень объектов, определяемых в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, — проинформировали в региональном Управлении ФНС России.

Наталья Ненашева считает, что у организации есть два основных пути для снижения налога на коммерческую недвижимость. Прежде всего, компания может оспорить применение в расчетах кадастровой, а не остаточной стоимости. Для этого нужно доказать, что объект недвижимости должен облагаться по ст. 375 НК, а не по ст. 378.2 Налогового кодекса.

Если оспорить правомерность применения кадастровой стоимости не удастся, можно попробовать снизить ее величину, которая не должна превышать рыночную стоимость объекта. Для этого нужно подать заявление в комиссию при Росреестре о проверке правильности установления кадастровой стоимости. Если решение вас не устроит, его можно будет оспорить в суде.

Наталья Ненашева

управляющий партнер консалтинговой компании TOP LINE

Наталья Ненашева рекомендует сначала обратиться к профессиональному оценщику и провести экспертизу его заключения через оценочное СРО.

После этого нужно подать исковое заявление в суд, который назначит дополнительную экспертизу за счет истца, если разница стоимости по кадастру и оценке составляет более 5%. Вся процедура может занять до четырех месяцев. Если суд принят решение в пользу истца, то будет установлена новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, — уточнила эксперт.

freestocks-photos/ pixabay.com

Кстати, за первые семь месяцев 2019 года в российских судах было инициировано более 10 тысяч споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 18 тысяч объектов недвижимости.

Как сообщается в материалах Росреестра, из рассмотренных за указанный период 5 313 исков лишь 285 исков не были удовлетворены.

Таким образом, поддержку получили 95% заявителей, а суммарная величина кадастровой стоимости снизилась с 337,76 млрд рублей до 167,76 млрд рублей.

Оперируя лишь этими цифрами, можно с уверенностью резюмировать: пересмотр кадастровой стоимости и, соответственно, снижение налоговой нагрузки — вполне посильная для собственника задача вне зависимости от того, является он физическим лицом или представителем организации. И если вы не относитесь к категории льготников, но налог по вашей коммерческой недвижимости начисляется исходя из кадастровой стоимости, у вас практически всегда есть шанс для его сокращения.

Источник: https://www.GiperNN.ru/zhurnal/kommercheskaya/stati/kak-rasschitat-i-snizit-nalog-na-kommercheskuyu-nedvizhimost

Как ИП снизить налог на коммерческую недвижимость?

Как снизить налог на коммерческую недвижимость

AllaSerebrina/Depositphotos

Для начала давайте разберемся с определениями.

Коммерческая недвижимость имеет назначение нежилого помещения, но стоит разграничивать просто нежилые помещения (к примеру, гаражи) и нежилые помещения, используемые для извлечения прибыли (например, магазины, салоны красоты, ателье и прочее). Индивидуальный предприниматель, который владеет нежилой недвижимостью и использует ее для извлечения прибыли, должен платить налоги на владение и продажу.

Ответы о налоге на коммерческую недвижимость

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

Налог на владение коммерческой недвижимостью

Собственник коммерческого помещения обязан до 1 декабря года, который следует за истекшим налоговым периодом, оплатить налог на владение объектом коммерческой недвижимости. Размер налога определяет налоговая инспекция. Согласно ст.

14 НК РФ, этот налог является региональным и, соответственно, именно законодательные (представительные) органы субъектов РФ определяют ставку, порядок и сроки уплаты – но, безусловно, в пределах, которые установлены Налоговым кодексом.

Сумма рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта (до 2015 года – на основе инвентаризационной стоимости). Но эта практика будет внедряться в регионах постепенно до 2020 года, поэтому, чтобы узнать сумму, которую вы должны заплатить, необходимо воспользоваться данными, указанными на официальном сайте ФНС.

Также стоит отметить, что по новым правилам налог стал больше, и это ощутили собственники торговых и промышленных предприятий. Поэтому государство установило временный понижающий коэффициент, который будет действовать до 2020 года. Статья 406 НК РФ устанавливает налоговую ставку в размере 2%.

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Налог от продажи коммерческой недвижимости

Индивидуальные предприниматели при продаже имущества уплачивают налог, размер которого зависит от системы налогообложения и ставки. Основная ставка составляет 13% (но для лиц, которые большую часть времени проживают за границей, 30%) от кадастровой стоимости объекта. При УСН применяется ставка 6%.

Если имущество было куплено до января 2016 года, вы освобождаетесь от налога. Дело в том, что до января 2016 года действовало правило, по которому налогоплательщик освобождался от налога, если объект был в собственности более трех лет, а три года с января 2016 года — это как раз январь 2019 года.

При приобретении имущества после февраля 2016 года срок владения, после которого налогоплательщик будет освобожден от уплаты налога, составляет пять лет. Но очень важный момент: согласно внесенной поправке, если помещение использовалось для коммерческих целей, на него не распространяется указанное положение об освобождении от уплаты налога.

На практике также часто встречаются ситуации, когда физическое лицо продает коммерческую недвижимость как личную, предполагая, что на него будет распространяться норма об освобождении от уплаты налога, в случае владения объектом более трех или пяти лет (в зависимости от года приобретения). Но налоговая считает иначе: физические лица обязаны платить налоги с продажи коммерческой недвижимости, если получали доход как ИП. Соответственно, даже если вы купили коммерческую недвижимость до регистрации ИП, а к моменту продажи объекта ИП уже закрыли, заплатить налоги придется. Получается, что позиция налоговых органов сводится к периоду эксплуатации объекта и факту получения дохода. Если хочется обезопасить себя от требований со стороны налоговых органов, лучше переоформить имущество (через дарственную на доверенное лицо, например).

Какой налог платить с продажи нежилого помещения?

Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения?

Можно ли уменьшить сумму налога на продажу?

Как мы уже писали, при УСН применяется ставка 6%. Если во время использования помещения вы не пользовались УСН, то при продаже придется заплатить 13%. Но при наличии действующего ИП, работающего по УСН, можно заплатить налог по сниженной ставке – правда, придется доказывать, что объект использовался в настоящей предпринимательской деятельности.

В случае если зарегистрировано ООО, уменьшить взнос тоже можно. От того, внесен ли объект недвижимости учредителем в уставной капитал, зависит, какой налог вы будете платить. Если помещение входит в уставной капитал, при продаже учредитель имеет право компенсировать свои затраты на приобретение собственности. Если они близки к доходу от продажи, можно снизить сумму налога.

Нюансов в вопросе очень много, поэтому при расчете налога на коммерческую недвижимость рекомендуем воспользоваться онлайн-сервисом на официальном сайте федеральной налоговой службы, в котором есть калькулятор расчетов для конкретного региона и возможность пересчета с учетом всех индивидуальных характеристик объекта и ситуации.

Текст подготовила Александра Лаврова

Не пропустите:

Регистрация и налоги ИП для чайников

Календарь налогов на недвижимость в 2019 году

Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать?

Новый налог для неработающих граждан

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_ip_snizit_nalog_na_kommercheskuyu_nedvizhimost/8016

Налог на коммерческую недвижимость: как его рассчитать и снизить | Консалтинговая компания TopLine

Как снизить налог на коммерческую недвижимость

Склады, офисы и торговые площади нередко становятся для владельца постоянным источником дохода. Однако, подсчитывая прибыль от грамотного распоряжения квадратными метрами, важно помнить о своевременной уплате налогов. В противном случае можно столкнуться с процедурой принудительного взыскания долгов или даже уголовным преследованием.

Досконально разобраться в особенностях налогообложения коммерческой недвижимости и выяснить, можно ли снизить налог, нам помогут эксперты.

В этой статье мы остановимся на различиях налогообложения коммерческих объектов, принадлежащих гражданам и организациям, выясним, когда налог рассчитывается по кадастровой стоимости, а когда — по остаточной, и каков механизм действий для тех, кто решил уменьшить налогооблагаемую базу.

Как рассчитывается налог на коммерческую недвижимость?

В зависимости от того, кто является собственником коммерческой недвижимости, — физическое или юридическое лицо, уплачивается либо налог на имущество физлиц, либо налог на имущество организаций. Данный нюанс имеет принципиально важное значение.

Расчет налога на имущество граждан в Нижегородской области производится на основании кадастровой стоимости недвижимости. Сведения об объектах поступают в налоговые органы из органов Росреестра на основании ст.85 НК РФ.

Налог на недвижимость фирм и предприятий в нашем регионе установлен НК РФ и Законом Нижегородской области от 27.11.2003 № 109-З «О налоге на имущество организаций».

[attention type=green]
Плательщиками налога признаются организации, имеющие на своем балансе недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения. В данном случае налог исчисляется исходя из среднегодовой стоимости имущества.
[/attention]

По словам Натальи Ненашевой, среднегодовая стоимость имущества организации рассчитывается по формуле:

Остаточная стоимость определяется как разница между первоначальной стоимостью и суммой начисленной амортизации.

В случае с некоторыми объектами для расчета налога используется не среднегодовая, а кадастровая стоимость. К их числу относятся:

  • торговые комплексы и помещения в их составе;
  • административные здания и центры;
  • нежилые помещения офисов, общепитов, торговых точек и объектов обслуживания населения.

Напомним, как граждане, так и компании могут получать доход от сдачи принадлежащей им коммерческой недвижимости в аренду. В таких случаях физические лица платят в пользу государства 13% от суммы, которую им уплатили арендаторы. Величина предусмотренных законом сборов для юридических лиц будет зависеть от системы налогообложения — основной (ОСН) или упрощенной (УСН).

Налог на доходы от коммерческой деятельности определяется как процент от суммы полученного дохода. В этом случае компания должна ориентироваться на применяемую систему налогообложения. К примеру, если это УСН, то налог может составлять 6% или 15%.

Наталья Ненашева

управляющий партнер консалтинговой компании TOP LINE

Какие ставки по налогам установлены для физических и юридических лиц?

В Управлении ФНС России по Нижегородской области напомнили, что для собственников-организаций исчисление налога исходя из среднегодовой стоимости имущества производится по ставке 2,2%, исходя из кадастровой стоимости — по ставке 2%. Для отдельных категорий плательщиков, включая субъектов инвестиционной деятельности, предусмотрены дифференцированные ставки.

Налоговая ставка в Нижегородской области составляет 2% по отношению к таким объектам, как административное-деловые и торговые центры, недвижимость иностранных организаций и нежилые помещения, предусматривающие по документам размещение в них офисов, торговых точек, а также точек общественного питания и бытового обслуживания.

Артем Морозов

юрист юридической службы «Единый центр защиты»

Управляющий партнер Консалтинговой компании TOP LINE Наталья Ненашева, в свою очередь, обратила внимание на то, что ставки устанавливаются в каждом субъекте РФ самостоятельно, но федеральные власти утверждают максимальную планку, выше которой ставка быть не должна.

 Физические лица Юридические лица и ИПЖилая недвижимость (кадастровая стоимость)— 0,1% (жилые дома, квартиры, комнаты, недостроенные дома, гаражи, хозяйственные строения или сооружения с площадью меньше 50 кв.м.

)
Ставка может быть уменьшена до 0% или увеличена, но не более чем в 3 раза законодательством муниципальных образований или городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — 0,5% (прочие объекты имущества)Жилая недвижимость (кадастровая стоимость)не более 2,0%Коммерческая недвижимость (кадастровая стоимость)не имеет права сдавать без регистрации ИП (регулярный доход)— 0,5% (прочие объекты имущества)Коммерческая недвижимость (кадастровая стоимость)

не более 2,0%

Исключение:
0% для конкретных объектов (магистральные газопроводы, газодобыча, производство и хранение гелия, разработка месторождений полезных ископаемых, участков недр). Исключение действует при соблюдении особых условий

Жилая недвижимость (инвентаризационная стоимость)

— до 0,1% включительно (стоимость до 300 тыс. руб. включительно)

— свыше 0,1% до 0,3% включительно (стоимость свыше 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб. включительно)

— свыше 0,3% до 2,0% включительно (стоимость свыше 500 тыс. руб.)

Жилая и коммерческая недвижимость (среднегодовая остаточная стоимость)не более 2,2%Налоги на доходы по коммерческой деятельности13% — НДФЛ— 0,5% (прочие объекты имущества)Налоги на доходы по коммерческой деятельностиОСНО — 13% (для ИП) и 20% (для юрлиц)УСН — 6% или 15% (для ИП или юрлиц)

ПСН — 6% от предполагаемого дохода (для ИП)

Как легально уменьшить налог на недвижимое имущество?

Налоговый кодекс РФ предусматривает льготы по налогу на имущество вплоть до полного освобождения от его уплаты для тех объектов, которые используются в конкретных видах деятельности. Определены и категории льготников: к ним относятся, например, общественные организации инвалидов, учреждения уголовно-исполнительной системы, резиденты особой экономической зоны и так далее.

Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Артем Морозов разъяснил, что в Нижегородской области полностью освобождены от уплаты налогов следующие организации:

  • FIFA и ее дочерние компании;
  • национальные футбольные ассоциации (в частности, РФС);
  • организационный комитет «Россия-2018» и его дочерние подразделения;
  • производители медиаинформации FIFA;
  • поставщики товаров, работ и услуг FIFA;
  • профсоюзы;
  • организации городского транспорта (наземного и подземного), а также организации, занимающиеся перевозками на канатных дорогах и фуникулерах;
  • организации, занимающиеся оборонными заказами;
  • организации почтовой связи и некоторые другие.

В отношении зданий, строений, сооружений, помещений налоговые вычеты не предусмотрены, а налоговые льготы применяются в том случае, если собственник объекта недвижимости применяет спецрежимы (ЕНВД, УСН, ЕСХН), а объект при этом не входит в перечень объектов, определяемых в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, — проинформировали в региональном Управлении ФНС России.

Наталья Ненашева считает, что у организации есть два основных пути для снижения налога на коммерческую недвижимость. Прежде всего, компания может оспорить применение в расчетах кадастровой, а не остаточной стоимости. Для этого нужно доказать, что объект недвижимости должен облагаться по ст. 375 НК, а не по ст. 378.2 Налогового кодекса.

Если оспорить правомерность применения кадастровой стоимости не удастся, можно попробовать снизить ее величину, которая не должна превышать рыночную стоимость объекта. Для этого нужно подать заявление в комиссию при Росреестре о проверке правильности установления кадастровой стоимости. Если решение вас не устроит, его можно будет оспорить в суде.

Поддержка собственников коммерческой недвижимости в связи с Covid-19 | «Правовест Аудит»

Как снизить налог на коммерческую недвижимость

Правительство РФ утвердило меры поддержки в виде отсрочки по налогам для собственников торговой недвижимости — арендодателей, конечно, не всем, а только при соблюдении определенных условий (Постановление Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 409).

Арендодатели могут претендовать на получение отсрочки в отношении следующих видов налогов, срок уплаты которых наступил в период с 01.01.2020 по 31.12.2020:

  • налога на имущество организаций и авансовых платежей;
  • земельного налога и авансовых платежей;
  • налога на имущество физических лиц.

Отсрочка по уплате налогов возможна, если у налогоплательщика соблюдаются одновременно три показателя:

  1. налогоплательщик соответствует установленным критериям;
  2. налогоплательщик предоставил отсрочку по арендной плате своим арендаторам на определенных условиях;
  3. экономические показатели налогоплательщика ухудшились.

Для получения отсрочки по уплате налога собственники коммерческой недвижимости должны соответствовать следующим критериям:

  • код основного вида деятельности по данным ЕГРЮЛ, ЕГРИП на 01.03.2020 соответствует коду 68.2 «Аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом»;
  • налогоплательщик является собственником торгового объекта недвижимого имущества;
  • торговый объект удовлетворяет следующим критериям:

    —  расположен на земельном участке, который в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового облуживания;

    —  включен в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2020 год (если объект находится на территории субъекта РФ, в котором установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости имущества).

При этом субъектам РФ предоставлено право устанавливать дополнительные критерии применительно к налогоплательщикам и торговым объектам недвижимого имущества.

Также, как уже говорилось, обязательным условиям для получения мер поддержки является предоставление арендаторам отсрочки по арендной плате. Условия отсрочки установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439:

  • срок предоставления отсрочки — с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории РФ до 1 октября 2020 г.;
  • задолженность по арендной плате должна быть уплачена:

    — не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г.;

    — поэтапно равными платежами не чаще одного раза в месяц;

    — размер месячного платежа не должен превышать половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

  • размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка:

    — 100 % арендной платы на срок действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта;

    — 50 % арендной платы — со дня прекращения действия режима повышенной готовности или ЧС и до 1 октября 2020 г.;

  • отсрочка не распространяется на платежи за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходы на содержание арендуемого имущества (в том числе если они включены в арендную плату). Исключение: если арендодатель сам освобождается от уплаты этих платежей в связи с режимом повышенной готовности/ЧС.
  • штрафы, иные меры ответственности или какие-либо дополнительные платежи в связи с отсрочкой устанавливаться не могут.

Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, но они не должны быть хуже тех, которые изложены выше.

Организации, предоставившие такую отсрочку арендаторам, включаются в специальный перечень субъекта РФ, который направляется в налоговый орган по субъекту РФ в части торговых объектов, расположенных на его территории.

И наконец, еще одним требованием для получения отсрочки по имущественным налогам является ухудшение положения собственника недвижимости в связи с пандемией. В частности, должен быть выявлен хотя бы один из следующих показателей:

—  Снижение общего дохода собственника недвижимости больше чем на 10%.

Для того, чтобы определить снижение дохода, нужно взять доход за квартал, который предшествует кварталу подачи заявления, и сравнить его с доходом за тот же квартал в 2019 году.

То есть, если вы подаете заявление в третьем квартале 2020 года, то необходимо установить доход за второй квартал 2020 и сравнить его с доходом за второй квартал 2019 года.

Если организация (ИП) была создана в 2019 году, то сравнивать нужно показатели за два квартала, которые предшествуют кварталу подачи заявления. То есть при подаче заявления в третьем квартал 2020 сравнивать нужно показатели второго и первого кварталов 2020.

—  Получение собственником недвижимости убытка за отчетные периоды 2020 г., при условии, что за 2019 г. убытка не было.

Убыток должен быть определен исходя из данных декларации по налогу на прибыль за отчетный период, предшествующий кварталу, в котором подается заявление об отсрочке.

В первую очередь, необходимо убедиться, что вы соответствуете всем условиям, приведенным выше. После этого направьте в налоговый орган по месту нахождения организации заявление.

Период отсрочки зависит от того, насколько ухудшилось положение собственника недвижимости. Основная часть организаций и ИП может получить отсрочку на следующих условиях:

  • на 1 год, если есть одно из условий:

    — доход снизился больше чем на 50%;

    — получен убыток при одновременном снижении дохода больше чем на 30%.;

  • на 9 месяцев, если есть одно из условий:

    — доход снизился больше чем на 30%;

    — получен убыток (в любом размере) при одновременном снижении дохода больше чем на 20%;

  • на 6 месяцев при снижении дохода больше чем на 20%;
  • на 3 месяца — во всех остальных случаях.

В заявлении можно указать любой период отсрочки, но в установленных пределах. При положительном решении отсрочка будет предоставлена с календарной даты, которая установлена налоговым законодательством для исполнения обязанности по уплате налогов.

Также вместе с заявление в налоговый орган должны быть представлены:

  • декларация или расчет, в которых исчислены суммы, по которым заявляется отсрочка;
  • подтверждение снижения доходов или получения убытка (за исключением плательщиков УСН).

Правительство РФ передало субъектам право развивать и дополнять меры поддержки для собственников недвижимости. Поэтому обязательно проверьте, как этот вопрос урегулирован в вашем регионе.

В частности, московское правительство с 15.06.2020 начало прием заявок на гранты собственникам коммерческой недвижимости (меры поддержки закреплены в действующей редакции Постановления Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. № 212-ПП).

На гранты могут претендовать:

1. Организации-собственники зданий и помещений, расположенных на территории Москвы и используемым для размещения:

— торговых объектов, в том числе торговых центров (комплексов);

— объектов общественного питания;

— объектов бытового обслуживания;

— гостиниц;

При этом помещения указанных выше объектов должны занимать не менее 80 % здания, а гостиница — иметь сертификат «звездности».

2. Управляющие компании закрытых паевых инвестиционных фондов, в составе которых имеются указанные здания, сооружения, помещения.

Гранты предоставляются в целях компенсации:

— 100% суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за земельный участок в части, относящейся к арендуемой площади данного объекта недвижимости.

Обязательное условие — снижение всем арендаторам арендных ставок не менее чем на 50 % от первоначальных ставок и не менее чем в двукратном размере от указанных имущественных платежей. Грантом компенсируется сумма указанных платежей за период с 01.03.2020 по 01.

07.2020. Для гостиниц компенсация предоставляется в отношении платежей за второй квартал 2020 года;

Пример. За период с 01.03.2020 по 01.06.2020 организация — торговый центр должна была заплатить сумму налога на имущество в размере 100 000 руб., сумму земельного налога в размере 50 000 руб., арендную плату за земельный участок — 30 000 руб.

В аренду было сдано 85 % здания. Арендная плата всех арендаторов в совокупности составляет 500 000 руб. в месяц. В марте указом мэра г. Москвы были введены ограничения, приостанавливающие работу ТЦ. После этого владелец ТЦ снизил арендную плату на 50 % от месячной арендной ставки на период с 01.03.2020 по 01.07.2020. Итоговая сумма снижения за указанный период составила 1 млн руб.

, что превышает двукратный размер всех платежей, указанных выше. Следовательно, организация имеет право обратиться за поддержкой. Размер поддержки будет равен компенсации 85 000 руб. налога на имущество, 42 500 от суммы земельного налога, 25 500 — от арендной платы за земельный участок в совокупности за период с 01.03.2020 по 01.07.

2020 (в расчете на 85% площади здания, сдаваемого в аренду).

— 50% суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за земельный участок в части, относящейся к площади объекта, которая используется собственником самостоятельно. Компенсируется сумма указанных платежей за период с 01.03.2020 по 01.07.2020, для гостиниц — за второй квартал 2020.

Заявку на грант можно подать на инвестиционном портале Москвы до 31.12.2020.

Власти Московской области закрепили освобождение от уплаты налога на имущество организаций для компаний, на балансе которых учтены здания или помещения, используемые для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Период освобождения от уплаты налогов установлен с 01.03.2020 по 31.12.2020 (установлена Законом Московской области от 24.11.2004 № 151/2004-ОЗ).

Обязательные условия для предоставления меры поддержки:

1. Cнижение арендной платы всем арендаторам помещений и площадей, деятельность которых была приостановлена:

— не менее чем на двукратный размер сумм налога на имущество, земельного налога, относящихся к этому объекту недвижимости;

— не менее чем на 50 % от первоначальных ставок.

Период снижения определяется периодом приостановления деятельности арендаторов в соответствии с постановлением Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ (но срок окончания не должен быть ранее 01.07.2020)

2. Высвобожденные в результате мер поддержки средства должны быть направлены на развитие организации и социальную защиту ее работников.

При этом законом установлено, что если в нем для объектов недвижимости установлены иные льготы по налогу на имущество, то данная льгота применению не подлежит.

Итак, если арендодатель-владелец коммерческой недвижимости готов снизить арендные платежи, то в большинстве случаев он сможет получить освобождение или отсрочку по уплате имущественных налогов, а может быть даже и частичную компенсацию своих потерь.

Источник: https://pravovest-audit.ru/nashi-statii-nalogi-i-buhuchet/podderzhka-sobstvennikov-kommercheskoy-nedvizhimosti-v-svyazi-s-covid-19-coronavirus/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.