Как сделать перерасчет ипотеки

Содержание

Перерасчет ипотеки: калькулятор и заявления 2021 года

Как сделать перерасчет ипотеки

Ипотека – долгосрочный кредит. И это легко объяснимо: выплатить многомиллионные суммы за короткий промежуток времени нереально, да и рисковать большими ежемесячными суммами тоже особого желания не возникает.

Заемщики предпочитают  кредитоваться на долгий срок с минимальными платежами и при возможности досрочно погашать заем. Такое погашение сопровождает собой перерасчет ипотеки.

Как он производится и в чем его выгода – подробный разбор в статье.

Калькулятор перерасчета ипотеки

Представленный на нашем сайте ипотечный калькулятор позволяет рассчитать размер ежемесячных платежей. Для этого пользователю достаточно заполнить поля по сумме и сроку кредита, величине процентной ставки. Кроме того, сервис позволяет делать перерасчет займа и увидеть, как изменится срок или сумма ипотеки при внесении дополнительных взносов.

Калькулятор перерасчета ипотеки – быстрый и удобный способ отслеживать за снижением размера долговой нагрузки.

Как правильно называется перерасчет ипотеки и можно ли его сделать в 2021 году

Перерасчет ипотеки производится при внесении дополнительных платежей. Причем в зависимости от того, какая сумма вносится, будет зависеть, как называется этот процесс – досрочное частичное или полное погашение.

В 2021 году возможность заблаговременного закрытия долга предусматривается в большинстве банков. Однако во избежание недоразумений рекомендуется еще в момент подписания ипотечного договора тщательно изучать все его пункты.

Будет ли перерасчет процентов при частичном и полном досрочном погашении раньше срока и при снижении ставки

Обязанность заемщика своевременно возвращать кредитные средства, прописана в специальных законодательных актах – статьях 809 и 810 Гражданского Кодекса РФ. Позже в регламент были внесены поправки относительно возможности досрочного закрытия займа: они прописаны в Федеральном Законе №284 от 19.10.2011.

Важно! Согласно тексту документа, при возврате досрочно суммы кредита  банк обязан делать перерасчет и вправе взимать проценты, начисленные только до дня зачисления средств. Таким образом, более раннее закрытие займа поможет сократить расходы по ипотеке.

Как сделать правильно перерасчет процентов по ипотеке

Правила внесения досрочных платежей чаще всего прописываются в кредитном договоре. Поэтому в первую очередь следует внимательно изучить соответствующий пункт своего документа. При отсутствии условий в содержании договора, нужно изучить идущие вместе с договором приложения либо расположенные на официальных сайтах кредиторов общие условия кредитования.

Пошаговая инструкция

Так как в каждом банке предусмотрены собственные правила внесения досрочных сумм, стоит привести только возможный план действий. Итак, в первую очередь заявитель уведомляет кредитора о своем намерении сделать дополнительный взнос (эта обязанность прописана в Федеральном Законе). Чаще всего оповещение производится путем подачи соответствующего заявления.

Важно! По закону заявка на заблаговременное погашение должна подаваться за 30 дней до даты списания дополнительного платежа. Однако многие банки практикуют более короткие сроки приема средств.

Если предполагается полное закрытие кредита, потребуется следовать следующей инструкции:

  • Узнать у кредитора точный размер остатка по кредиту. Подобную информацию можно получить в отделении банка либо в личном кабинете на сайте финансовой компании (например, удобные сервисы по отслеживанию выплаты предусмотрены в Сбербанке и в ВТБ);
  • Составить и подать заявление кредитору. В некоторых учреждениях в личной подаче заявки нет необходимости: все оформляется на сайте/в приложении банка;
  • Положить необходимую сумму на счет заемщика;
  • В указанный день денежные средства автоматически спишутся и покроют полностью всю задолженность перед банком.

На этом процедура заблаговременного закрытия кредита на недвижимость завершается. Остается только последний шаг для прекращения отношений с банком – отзыв закладной и снятие обременения с квартиры. Процедура эта делается в Росреестре.

Какие нужны будут документы

При подаче заявления на внесение дополнительного платежа в отделении банка, стоит взять с собой небольшой пакет документации:

  • Паспорт гражданина РФ;
  • Кредитный договор;
  • Денежные средства для пополнения счета;
  • Номер счета.

После того, как ипотека будет считаться закрытой; уже бывший заемщик запрашивает в банке соответствующую справку и закладную. Затем перечень документов дополняется паспортом заявителя, договорами: купли-продажи и кредитным. Последним шагом остается обращение в МФЦ/Росреестр для снятия обременения с жилой недвижимости.

Образец заявления Сбербанка и ВТБ

Ниже представлены образцы заявления на преждевременное погашение в самых популярных банках Российской Федерации – Сбербанке и ВТБ. Заявителю достаточно распечатать их, заполнить и отнести в ближайшее отделение учреждения.

Заявление Сбербанка:

Loading…

Скачать [16.37 KB]

Заявление ВТБ:

Loading…

Скачать [184.26 KB]

Когда лучше делать

Самое выгодное время для досрочного погашения кредита – первая треть срока кредитования. Ведь именно в этот период ежемесячная сумма состоит в большей части из начисленных процентов. Соответственно, переплачивая ипотеку в первые годы кредитования, можно значительно сэкономить на кредите.

Стоит отметить и важность даты зачисления дополнительных денежных средств. Лучше всего это делать на следующий день после даты платежа – так можно будет избежать начисления процентов.

Что выгоднее уменьшить срок или ежемесячный платеж

Часто при решении произвести преждевременное частичное погашение заявитель не может понять, что будет выгоднее: засчитать дополнительную сумму для уменьшения срока кредитования либо размера ежемесячной оплаты. Дать точный ответ на вопрос позволит перерасчет остатка в обоих случаях.

Сокращение срока

Преимущество: сокращение величины переплаты, экономия на процентах.

Недостаток: ежемесячный платеж остается неизменным, при возникновении тяжелых ситуаций с финансами есть риск просрочить кредит.

Пример. Иванов И. И. оформил кредит на недвижимость в сентябре 2020 года. Сумма кредитования: 2,5 млн. рублей. Срок кредитования: 10 лет. Процентная ставка: 7,5% годовых.

Используя для перерасчета приведенный выше калькулятор, можно вычислить размер переплаты при частичном досрочном погашении.

График платежей будет выглядеть таким образом:

При внесении в октябре 2021 года досрочно 100 тысяч рублей и выбора варианта сокращения срока, перерасчет приведет к таким значениям:

Экономия: 7 месяцев и 107729 рублей.

Сокращение ежемесячного платежа

уменьшается ежемесячная долговая нагрузка.срок кредита остается прежним.

При равных условиях и выборе варианта уменьшения суммы основного платежа будет получен такой результат перерасчета ипотеки при досрочном погашении:

Переплата в этом случае сократится всего на 42054 рублей, но сумма платежа уменьшится с 29675,44 до 28481,72 рублей.

Произведенные перерасчеты показывают, что наиболее выгодным вариантом является сокращение срока кредитования – так размер переплаты будет существенно ниже.

Перерасчет по военной ипотеке и при рождении второго ребенка

Согласно новым поправкам в законодательстве РФ, при рождении второго ребенка родители малыша получают право получить сертификат на материнский капитал (в 2021 году ее сумма составляет 616617 рублей). Денежные средства по нему могут использоваться, в том числе, и для улучшения жилищных условий. То есть они могут быть направлены и на досрочное погашение – как частично, так и в полном объеме.

В Сбербанке при досрочном погашении ипотеки материнским капиталом перерасчет может делаться только в пользу уменьшения размера ежемесячного платежа.

Стоит обратить внимание и на нюансы раннего закрытия военной ипотеки. В этом случае необходимости в подачи заявления в банк нет: заемщику достаточно внести сумму на счет Росвоенипотеки. В расчетную дату деньги спишутся со счета и будет произведен перерасчет остатка.

Досрочное погашение ипотеки – очень правильный и выгодный шаг. Убедиться в этом позволит калькулятор пересчета платежей: он позволит увидеть, что будет происходить с переплатой при внесении денег вне основных платежей.

Источник: https://ipotekaved.ru/dosrochno/pererashcet-ipoteki.html

Калькулятор досрочного погашения ипотеки СберБанка в 2021 году

Как сделать перерасчет ипотеки

Досрочное погашение кредита позволяет должникам заметно сэкономить на выплате долга и снизить нагрузку на семейный бюджет. Чтобы убедиться в этом, достаточно воспользоваться калькулятором ипотеки Сбербанка с досрочным погашением.

Он позволяет заранее узнать, насколько выгодным окажется внесение дополнительного взноса, и рассчитать снижение ежемесячных платежей.

Ещё один плюс онлайн-калькулятора связан с возможностью сравнить различные варианты досрочного погашения, чтобы выбрать оптимальный подход, позволяющий не переплачивать за пользование заёмными средствами.

Ипотечный калькулятор Сбербанка с досрочным погашением

Чтобы воспользоваться онлайн-калькулятором досрочного погашения ипотеки в Сбербанке, придётся:

  1. вписать в специально отведённые поля сумму займа, срок погашения и процентную ставку, если она не будет указана автоматически;
  2. уточнить дату получения денег и тип платежей, выбрав между аннуитетными и дифференцированными (обычно используется первый вариант);
  3. добавить сведения о сделанных и запланированных досрочных выплатах;
  4. запустить процесс вычислений и рассчитать будущие платежи и выгоду;
  5. подождать результата.

Важно подчеркнуть, что точность расчётов зависит от достоверности и полноты указанных должником сведений. Чем больше неточностей, тем менее надёжным окажется результат.

Стоит добавить и то, что калькулятор досрочного погашения производит более точные вычисления, чем обычный онлайн-калькулятор, поскольку в данном случае все основные параметры известны и не изменятся по желанию банка.

Как происходит досрочное погашение ипотеки в Сбербанке – пошаговая инструкция

Процесс досрочного погашения задолженности в Сбербанке не отличается от того, что требуется от клиентов в других заведениях в 2021 году.

Заёмщикам придётся:

  • подать заявление с указанием точной даты и суммы платежа;
  • внести в указанный день деньги;
  • дождаться перерасчёта долга и получения нового графика платежей.

Чуть сложнее обстоит ситуация при использовании для оплаты материнского капитала.

Сложность заключается в том, что деньги на кредитный счёт зачисляются не должником, а государственными органами, контролирующими распоряжение материнским капиталом.

То есть, назвать точную дату зачисления заранее практически невозможно, поэтому стоит своевременно обратиться за помощью к сотрудникам Сбербанка и следовать их рекомендациям и инструкциям.

Отдельного внимания заслуживают ситуации, когда должники не могут выполнить взятые на себя обязательства по внесению дополнительной суммы. В подобных случаях нужно подать второе заявление, с сообщением об отзыве первого и отказе от досрочного погашения.

Какие сроки досрочного погашения в Сбербанке

Выше уже говорилось о важности подачи заявления с оповещением о желании увеличить платёж или сделать дополнительный взнос. Он должен быть отправлен за 15 суток до оплаты. Отозвать заявку разрешается в любой момент до дня пополнения счёта.

Отдельного внимания заслуживает способ подачи заявления. Заёмщики способны подать как письменную заявку, так и просто позвонить в контактный центр. Но предпочтительнее первый вариант, поскольку он гарантирует, что заявление не затеряется и будет получено менеджером.

К сказанному нужно добавить, что отклонить заявку банк не может.

Пересчёт процентов в Сбербанке

Существует 2 основных способа пересчёта процентов:

  • уменьшение суммы ежемесячных взносов;
  • сокращение срока закрытия задолженности.

При аннуитетных платежах выгоднее второй вариант, поскольку он позволяет снизить объём переплаты. Из общей суммы долга вычитаются проценты за последние месяцы. Но важно подчеркнуть, что иногда подобный вариант запрещается условиями кредитного договора, поэтому следует заранее ознакомиться с текстом соглашения, чтобы позднее не сталкиваться с неприятными неожиданностями.

При дифференцированных платежах выгода достигается благодаря уменьшению суммы задолженности, поэтому принципиальной разницы между каждым способом перерасчёта не будет.

Минимальный размер оплаты

Никаких ограничений размера платежа не предусмотрено. Заёмщикам доступно внесение как небольшого платежа, так и существенного взноса, способного полностью закрыть долг. Но важно учитывать, что подача заявления и оповещение банка о появившихся намерениях делает бессмысленными небольшие платежи, поскольку сложностей с оплатой оказывается больше, чем выгоды.

Зато могут оказаться удобным округления очередного взноса по графику до круглого значения (до тысячи или 500 рублей). Это упростит подсчёты и избавит от необходимости разменивать деньги, если платёж производится наличными через банкомат.

Как досрочно погасить ипотеку через Сбербанк-Онлайн

Воспользовавшись калькулятором частичного досрочного погашения ипотеки в Сбербанке, можно переходить к оплате. Для этого допускается использование виртуального сервиса Сбербанка.

Чтобы совершить выплату, потребуется:

  1. авторизоваться в личном кабинете;
  2. открыть вкладку для оплаты долга;
  3. выбрать счёт или карту списания средств (если подобных несколько);
  4. указать сумму взноса;
  5. нажать кнопку, подтверждающую действия;
  6. проверить правильность реквизитов и параметров платежа;
  7. завершить финансовую операцию.

Важно подчеркнуть, что использование виртуального сервиса не освобождает от необходимости подавать заявление.

Возврат страховки при досрочном погашении ипотеки

При досрочном закрытии кредита последние месяцы страховки становятся ненужными. Поэтому, чтобы вернуть деньги, нужно получить в банке справку, подтверждающую закрытие долга, и написать заявление в страховую компанию с просьбой вернуть неиспользованные финансы. В результате получится сэкономить не только проценты, но и деньги за дополнительные услуги.

Источник: https://ipotekyn.ru/kalkulyator-ipoteki-sberbanka-s-dosrochnym-pogasheniem/

Как досрочно погасить ипотеку

Как сделать перерасчет ипотеки

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Максим Кайнер

четыре года гасит ипотеку

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р.

Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р, которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

  1. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
  2. Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
  3. Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
  4. Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
  5. Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
  6. Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

15 578 Р

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

март 2020 г.

Сумма последнего платежа

4110 Р

Платеж после мая 2017

8261 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

8486 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р, несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р. И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Обычный методМетод Максима Кайнера
Минимальный платеж: 15 720 РМинимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 РВносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 РУменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняетсяПродолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2020 г.В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется

Кредит закроем в марте 2020 г.

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц

В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму.

Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится.

Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2019 — около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Это прописано в договоре:

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Приятных вам минимальных платежей.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/mortgagesmorte/

Как делается перерасчет ипотеки при досрочном погашении? Онлайн-калькулятор для перерасчета ипотеки при полном и частичном досрочном погашении долга

Как сделать перерасчет ипотеки

Обычно ипотека представляет собой кредит, взятый на длительный срок. Его продолжительность может составлять несколько десятков лет. И чем на больший срок он открыт, тем больше процентов придется выплатить. Поэтому желание заемщика поскорее рассчитаться с банком вполне оправдано. Ведь чем раньше будет ликвидирован долг, тем больше получится сэкономить благодаря перерасчету ипотеки.

Как осуществляется перерасчет

Возможность частичного или абсолютного досрочного погашения ипотеки предусмотрена Федеральным законом №284, принятым в 2011 году. Согласно ему:

  1. Финансовое учреждение претендует на уплату только тех процентов, которые начислялись до даты ликвидации задолженности (иногда – на уплату лишь части этих процентов).
  2. Выплата процентов ипотечником должна осуществляться только по фактическому займу долга.
  3. Финансовая организация не вправе требовать выплаты процентов больше, чем было начислено за пользование заемными финансами.

Способ перерасчета и объем финансов, необходимых для досрочного погашения задолженности по ипотеке, зависят от используемого вида платежей. Их бывает два:

  • Аннуитетные. Банк суммирует сумму займа с процентами и разбивает итоговое число на несколько равных платежей. Приведем такой пример. Пусть вы взяли ипотеку на 1 млн. р. под 10% годовых на 5 лет. Тогда за 5 лет переплата составит 50%, что приравнивается 0,5 млн. р. Вам придется выплатить и основной долг, и проценты. А это уже 1,5 млн. р. 5 лет – это 60 месяцев. Поэтому каждый месяц нужно будет вносить сумму, равную частному от деления 1,5 млн. р. на 60. Платеж составит 25 тыс. р. В первые расчетные периоды большую часть выплат будут составлять проценты, затем они сравняются с выплатами основной задолженности, а к концу действия ипотеки их доля будет наименьшей.
  • Дифференцированные. Банк начисляет проценты только на фактический объем долга каждый месяц. Поэтому платежи от одного периода к другому меняются в меньшую сторону. Но их величина за первый месяц несколько выше, чем при аннуитетных платежах. Но за последние периоды они будут существенно ниже. Для примера возьмем те же данные, что и выше. За первый месяц нужно будет заплатить 1/12 от годового процента по долгу (получится 1% от миллиона) + 1/60 часть самой задолженности (поскольку в 5 годах 60 месяцев). После расчета получим те же 25 тыс. р. Но проценты в следующем месяце будут начисляться на сумму, равную разности 1 млн. р. и 16 тыс. 666 р. Поэтому платеж составит около 24 тыс. 860 р.

Обычно банки заключают договора на ипотеку с осуществлением аннуитетных платежей, так как для них это наиболее выгодный вариант.

Сам перерасчет, независимо от метода совершения платежей, может быть осуществлен двумя способами:

  1. Путем уменьшения срока платежей (пример: нужно было платить 5 лет, а после частично досрочного погашения – 2 года);
  2. Путем уменьшения платежа (пример: нужно было каждый месяц платить 25 тыс. р., но придется вносить только 10 тыс. р.).

Рассмотрим, как будет происходить перерасчет ипотеки в обоих случаях в зависимости от типа совершаемых платежей.

Читайте в договоре на ипотеку о том, как способ досрочного погашения доступен вам. Иногда банк предоставляет заемщику право выбора между этими вариантами. Но такое бывает не всегда.

Уменьшение срока платежа

Этот способ применяется одинаково как для дифференцированного, так и аннуитетного способа погашения ипотеки. Он заключается в уменьшении срока ипотечного кредита. Вернемся к исходным данным из примера выше.

Если вы внесете 250 тыс. р., то при ежемесячных платах в 25 тыс. р. срок ипотеки уменьшится на 10 платежных периодов. Поэтому кредит фактически будет оформлен не на 5 лет, а на 4 года и 2 месяца.

Размер каждомесячных выплат останется прежним.

Смотрите на эту же тему:  Дают ли банки ипотеку на апартаменты в [y] году?

Вы можете сделать возврат страховки по ипотеке за неиспользованный срок действия договора (из примера выше – за 10 месяцев).

Перерасчет при дифференцированном методе досрочного погашения ипотечного кредита производится так же. Но в силу того, что ежемесячно объем выплат уменьшается, вы сможете той же суммой оплатить большее количество платежных периодов.

Изменение размеров платежа

Приведем пример перерасчета ипотеки после ее частично досрочного погашения (аннуитетного), который производится по формуле: СЕВ=(СЗ*ПС)/(1-(1+ПС)-КПП).

Условные обозначения:

  • СЕВ – сумма ежемесячной выплаты после перерасчета процентов;
  • СЗ – сумма займа (с вычетом финансов, внесенных в качестве досрочного погашения);
  • ПС – процентная ставка по ипотеке (месячная, а не годовая);
  • КПП – количество оставшихся платежных периодов.

Вернемся к исходным данным примера, приведенного для иллюстрации аннуитетного способа погашения ипотеки. Пусть вы для частичного досрочного погашения внесли 250 тыс. р., и срок действия ипотеки составляет еще 4 года 10 месяцев. Тогда ежемесячно платить останется: СЕВ=(750 000*1)/(1-(1+1)-58)=12 711 р. (округленно).

Сумма займа в расчете – 750 000, а не 1 000 000, потому что мы вычли внесенный объем – 250 000 р. А процентная месячная ставка при 12% годовых составляет 1%.

В случае с дифференциальным методом погашения ипотеки все проще, так как перерасчет производится каждый месяц по мере уменьшения задолженности. Просто он будет рассчитан с учетом внесения большей суммы денег. Приведем пример. Пусть спустя 1 платежный период после оформления ипотеки были внесены 250 тыс. р. Вычислим размер следующей выплаты (3-ей по счету):

  1. Объем долга после досрочного погашения: 1 000 000 (сумма займа) – 16 666 (выплата основного долга за 1 период) – 250 000 (досрочное погашение) – 8193 (вычет процентов за второй период) = 733 326 р. (округленно).
  2. 1% от долга: 0,01*733 326 = 7 333 р.
  3. Так как платить еще 60-2 месяца, то долг нужно разделить на 58 периодов. Получим 12 643 р. (округленно).

Сумма следующего взноса – 7 333 + 12 643 = 19 976 р. (округленное значение).

Какой вариант наиболее выгоден

Если банк дает вам право выбора между способами перерасчета, то нужно выбрать тот, что наиболее выгоден для вас. Чтобы понять, какой вариант перерасчета позволит вам сэкономить больше денег, используйте специальный калькулятор расчета ежемесячных взносов, предусматривающий возможность досрочного (частичного или абсолютного) погашения ипотеки.

Сначала сделайте перерасчет для уменьшения срока выплат, а потом для уменьшения их размера. Теперь сравните оставшуюся задолженность в первом и втором случае. Тот вариант, где долг будет меньше, будет для вас оптимальным. Его и используйте.

Обычно более выгоден вариант уменьшения срока ипотеки. Объясняется это тем, что, сокращая сроки, вы уменьшаете и проценты. Сократив время ипотеки на 1 год, вы экономите (основываясь на примере выше) 12% годовых, а это 120 000 р.

На что стоит обратить внимание при частичном досрочном погашении ипотечного кредита

До осуществления досрочного погашения возьмите в руки договор на ипотеку и уточните с его помощью следующие моменты:

  • Какой должен быть наименьший объем для досрочного погашения. Если вы располагаете меньшими деньгами, то банк не будет рассматривать ваше желание поскорее выплатить ипотеку.
  • Каков размер штрафа/комиссии/пеней/неустойки предусмотрен для досрочного погашения. Называться они могут по-разному, но эти расходы будут обязательно. Банки их объясняют тем, что перерасчет ипотеки требует большого времени и совершения большого количества операций. А работа банковских сотрудников должна быть оплачена.
  • Что нужно сделать для досрочного погашения ипотеки. Тяжело ли это с формальной точки зрения, и имеет ли смысл гасить долг заранее.

Если у вас появилась произвести досрочное погашение долга по ипотеке, сделайте это. Такая процедура будет выгоднее: никакие штрафы, неустойки и комиссии за перерасчет не превзойдут переплаченных за пользование кредитными финансами процентов.

Особенности частично досрочного погашения кредита

Частичную или абсолютную ликвидацию задолженности по ипотеке можно, прибегнув к одному из двух типов списаний денег:

  1. В день планового взноса. При таком способе списания средств объем долга уменьшается на суммы совершенной выплаты.
  2. В день, находящийся между датами плановых взносов по ипотеке. В этом случае перерасчет будет более сложным. Проценты на задолженность начисляются ежедневно, но гасятся ежемесячно. Поэтому ко времени, когда вы решили внести большую сумму средств между платежами, часть процентов уже накопилась. Поэтому они должны быть оплачены из досрочно вносимых финансов. На выплату основного долга пойдет только то, что осталось после уплаты начисленных за эти дни процентов. Это повлечет изменение размера платежа в следующем периоде, так как процентная составляющая взноса была частично уже выплачена. Он окажется меньше, но с последующих периодов сумма станет немного больше.

Смотрите на эту же тему:  Ипотека в Металлинвестбанке – условия в [y] году

После зачисления финансов в пользу банка будет изменен график платежей по ипотеке. Поэтому старый вам больше не понадобится – он будет недействительным. Изменения, которые ждут графика, будут связаны либо с уменьшением срока выплат, либо с понижением ежемесячно вносимой платы. О том, как производится перерасчет в каждом из случаев, было описано в соответствующих блоках.

Новый график платежей можно получить в бумажном варианте в отделе банка. Он также будет доступен для изучения в личном кабинете.

Изменяемая процентная ставка

Иногда после досрочного погашения долга меняется процентная ставка по ипотеке.

Это может произойти по желанию ипотечника в случае удовлетворения его требования банком или согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре. Узнать годовую ставку после перерасчета вы сможете в банке.

Предварительно вы можете произвести расчет самостоятельно, используя ипотечный онлайн калькулятор с расширенным функционалом.

Досрочное погашение – альтернативный вариант выполнения обязательств перед банком, связанных с оформлением в нем ипотеки. Это более выгодный для заемщика способ ликвидации задолженности, вызывающий необходимость в ее перерасчете. Чем раньше будет выплачен долг, тем меньше будет процентная часть.

(7 4,29 из 5)
Загрузка…

Источник: https://Bizneslab.com/pereraschet-ipoteki-pri-dosrochnom-pogashenii/

Как происходит перерасчет ипотеки при досрочном погашении с уменьшением срока или суммы

Как сделать перерасчет ипотеки

Средняя продолжительность срока кредитного договора составляет 13 лет. Но, по статистике, больше половины заёмщиков закрывают долг перед банком в течение 6 – 8 лет.

Если закрыть ипотеку в течение этого срока, плательщик может существенно сэкономить на процентах, если позже – проценты по ипотечному долгу сократятся незначительно.

Помощь в принятии решения в этом вопросе оказывает калькулятор досрочного погашения ипотеки. Предоставляет услугу официальный сайт банка или специальные интернет-страницы.

Как происходит пересчёт?

На сайте каждого банка существует раздел в личном кабинете, позволяющий произвести расчёт досрочного погашения ипотеки. Услугу предоставляют и сторонние сайты, выбор за пользователем. Для получения информации нужно заполнить указанные поля в калькуляторе.

В результате можно рассчитать:

  1. Сколько требуется средств, чтобы полностью выплатить ипотеку.
  2. Платёж при частичном погашении.

Во втором случае, существует несколько вариантов развития событий. Прежде чем принять решение их необходимо тщательно изучить.

Пересчитывать ставку по кредиту банк не будет. Она не меняется в течение действия ипотечного договора. Когда денежные средства внесены, происходит перерасчёт, и изменяется сумма начисленных процентов на остаток долга. Уменьшается либо размер платежа, либо срок.

Условия погашения ипотеки раньше срока заранее обозначаются в условиях договора. В редких случаях банки запрещают полное или частичное досрочное погашение в течение определённого периода.

Ещё недавно за закрытие ипотеки раньше срока заёмщики взимали штраф, но большинство крупных банковских предприятий отказались от этого условия. Им, в первую очередь, важно сохранить лояльность потребителя.

Банки, в которых можно закрыть ипотеку без штрафа:

  1. ВТБ.
  2. Сбербанк.
  3. Газпромбанк.
  4. Россельхозбанк.
  5. Уралсиб.

Перечень не закрыт, каждый банк разрабатывает стратегию, привлекающую как можно больше клиентов.

Для исключения неожиданностей во время закрытия кредитного договора нужно ознакомиться со способами расчёта и видами ипотечных ссуд.

При оформлении договора кредитования не стоит сообщать банковскому работнику о возможности досрочного погашения. Сотрудник будет настаивать на аннуитетном способе расчёта. В этом случае первое время «тело» кредита не гасится совсем, оплата уходит на проценты.

Виды и способы

Погашение ипотеки раньше срока возможно двумя вариантами – полное и частичное. В первом случае вносится вся сумма остатка долга единовременно, а во втором происходит внесение на счёт существенной части. Схемы пересчёта остатка отличаются в зависимости от выбранного клиентом варианта.

Варианты перерасчёта:

  1. Снижения ежемесячного взноса.
  2. Сокращение срока периода договора.

В первом случае срок займа не меняется, уменьшается ежемесячный обязательный платёж. Выгода для клиента заключается в снижении финансовой нагрузки на бюджет.

Во втором варианте, при сокращении срока, ежемесячная выплата остаётся прежней. Но ближе ситуация полного избавления от кредитных обязательств.

Способы расчёта

Ключевое значение имеет способ расчёта, который был оговорён при оформлении ипотечного кредита. В зависимости от него определяется необходимость и смысл досрочной выплаты.

Принято выделять два способа расчёта кредита:

  • аннуитетный;
  • дифференцированный.

Чаще всего используется аннуитетный способ выплаты долга.

Аннуитетный – это способ расчёта, при котором размер платежа остаётся без изменений в течение всего срока действия кредитного договора. Но в сумме платежа в первые месяцы основную часть составляют проценты.

Так может продолжаться до нескольких лет. Ситуации, когда клиент хочет погасить кредит через 5 лет, но выясняет, что сумма долга не уменьшилась, бывают часто. Это приоритетный вариант для банковской структуры при оформлении кредитного договора, сотрудники настаивают на нём. Для них такой способ – защита от «быстрой ипотеки» и от потери своей прибыли.

Дифференцированным способом оформить ипотеку может каждый клиент, настояв именно на таком варианте, при заключении договора.

В этом случае заёмщик оплачивает ежемесячно и часть основного долга, и процентную часть. С каждым месяцем сумма «тела» кредита становится всё меньше, а процентная ставка начисляется на остаток. Поэтому чем дальше срок, тем меньше нагрузки на кошелёк, и тем ближе момент окончания выплат.

Удобно пользоваться специальными сервисами онлайн, которые помогают с точностью в 95% сделать предварительный перерасчёт ипотеки при досрочном погашении. Калькулятор может рассчитать не только новый платёж и сумму оставшегося долга, но и стоимость выгоды в цифрах.

Точные цифры можно получить только у персонального менеджера банка, так как при оформлении ипотеки оговариваются индивидуальные условия. Каждое из них отличает один ипотечный договор от другого.

Правила выполнения услуги

Порядок действий зависит от того, клиент готов полностью погасить задолженность или частично. И в том и другом случае главное правило – внимательность и щепетильность. Недоплата в 1 рубль может привести к проблемам с банком.

Для расчётов по частичным выплатам проще всего воспользоваться онлайн-сервисом банка-кредитора. Здесь расчёт ведётся индивидуально для каждого клиента.

Чтобы частично погасить кредит, требуется осуществить ряд действий:

  1. После введения персонального логина и пароля и входа на страницу кредита, нужно найти вкладку «досрочное погашение» и ввести необходимые парамтреы.
  2. Ввести номер счёта, с которого спишутся деньги, дату платежа и сумму.
  3. После подтверждения операции, заявка уходит в банк и в назначенное время счёт пополняется автоматически.
  4. Необходимо связаться с сотрудником кредитной организации для подтверждения совершения действия.

После списания частичной досрочной оплаты по задолженности банк предоставит дополнительное соглашение сторон. В нём должен быть определён ход дальнейших действий – уменьшение суммы платежа или срока договора.

Аналогично на сайте можно полностью закрыть ипотеку, подходит тот же порядок действий. Нужно обеспечить наличие указанной суммы на счёте, с которого произойдёт списание. Но лучше потратить время и сделать этот процесс последовательным и надёжным.

Порядок погашения задолженности следующий:

  • сообщить банку о своём намерении – зафиксировать его письменно или устно;
  • определиться с датой закрытия договора (не выходной);
  • уточнить у банковского сотрудника точную сумму до копеек на указанную дату;
  • внести оплату удобным способом, сохранить кассовый документ об оплате;
  • после внесения, проверить у оператора поступление денег на счёт;
  • запросить официальный документ о том, что задолженность погашена;
  • если было обременение на имуществе, обязательно его снять Росреестре;
  • затребовать возврат неизрасходованной страховки, написав соответствующее заявление в банке.

После выполнения всех пунктов и закрытия долга необходимо навсегда сохранить платёжные документы. Они могут пригодиться в любой ситуации.

Материнский капитал

Сегодня все крупные кредитные организации в договоре прописывают условие возможности использования материнского капитала для оплаты ипотечного долга.

Схема простая:

  1. Сообщить банку о своём намерении использовать капитал;
  2. Запросить справку об остатке долга;
  3. Обратиться в своё отделение ПФ для предоставления нужных документов.
  4. Ожидать рассмотрения в течение 30 рабочих дней;
  5. Если было принято положительное решения, средства будут переведены в счёт погашения, в течение одного месяца;
  6. Если придёт отказ, ПФР должен сообщить об этом официальным документом.

Если в семье принято решение выплатить сумму кредита материнскими средствами, с этим лучше не затягивать. По официальной статистике ежегодно инфляция обесценивает материнский капитал почти на 50000 рублей.

Документы, которые должен выдать ПФР, следующие:

  • документ о задолженности из банка;
  • сертификат на получение материнского капитала;
  • паспорт;
  • выписка из домовой книги (другой документ с места регистрации).

Лучше дополнительно сделать копии указанных бумаг на случай утери важного документа.

Материнским капиталом можно оплатить только основную часть кредита. Невозможно использовать средства для оплаты процентов, пени, штрафов и т. п.

Пенсионный фонд примет положительное решение по заявлению только после проверки кредитного продукта. Это обязательно должен быть кредит на покупку или стройку жилищного имущества. Оплатить потребительский кредит наличными, маткапиталом невозможно.

Полезные советы

Ипотечный кредит заранее предусматривает значительную переплату. К этому нужно быть готовым всегда.

Но важные моменты при оформлении существуют:

  • перед оформлением необходимо внимательно прочитать договор и график оплаты. У клиента есть право взять образец для ознакомления домой или пригласить юридически грамотного человека;
  • если есть выбор, настоять на дифференцированном способе расчёта;
  • если стало возможным оплатить большую часть долга, долго раздумывать не нужно. Инфляция ежегодно обесценивает накопления, если на них не идут проценты;
  • нужно активно изучать предложения рефинансирования на рынке. Если есть возможность сэкономить 1% – нельзя её упускать, в рамках ипотечного долга, это большая сумма;
  • если произошло досрочное частичное погашение, и банк формирует дополнительное соглашение, уменьшать нужно оставшийся срок, а не ежемесячную выплату.

Если положение в плане финансов улучшилось, и появилась возможность преждевременно гасить любые виды займов, стоит обязательно этим воспользоваться. Достаточно посетить сайт банка и воспользоваться ипотечным калькулятором по специальной формуле для пересчёта.

Источник: http://zhiloepravo.com/vopros/ipoteka/kalkulyator-pogasheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.