Как сделать отчуждение доли в квартире

Содержание

Как продать долю в квартире другому собственнику – пошагово объясняем

Как сделать отчуждение доли в квартире

Продажа доли: пошаговая инструкция от юриста по недвижимости.

1 этап: условия договора

Прежде чем начать продавать долю в квартире другому собственнику необходимо определить цену квадратного метра и стоимость недвижимости. Цена доли напрямую повлияет на последующую сделку.

Как продать долю в квартире другому собственнику – пошагово объясняем

2 этап: уведомления совладельцев

После того как в договоре были зафиксированы все условия, обязательно необходимо поставить в известность о процедуре продажи всех собственников долей квартиры. Нарушение правила обязательного уведомления может привести к признанию сделки недействительной, если заинтересованное лицо подаст иск в суд.

Каждому обладателю права долевой собственности направляется официальное уведомление, в котором подробно описываются все условия продажи доли в квартире третьему лицу. В течение 30 дней после получения уведомления владельцы имеют право преимущественного приобретения доли на согласованных условиях.

В уведомлении не обязательно указывать данные потенциального покупателя, так как данная информация не имеет юридического значения. При оглашении договора продавец не имеет права менять цену квартиры в большую сторону.

Если в течение месяца другой собственник не выразит своего мнения по поводу уведомления, сделка состоится на указанных условиях с третьим лицом. Если один из дольщиков требует заключения договора купли-продажи с ним, сделка должна состояться в пользу одного из собственников.

Таким образом, продавец вправе свободно распоряжаться имуществом в случае официального отказа дольщиков и отсутствия какого-либо ответа от них в течение месяца.

В случае снижения цены договора продажи доли в квартире другому собственнику продавец обязан заново уведомить всех дольщиков, иначе сделка снова может оказаться недействительной.

Если несколько собственников изъявили желание приобрести долю в квартире, каждый имеет право выкупить ее часть.

3 этап: нотариус

По закону продажа или отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением. Без документов о купле-продаже, невозможно зарегистрировать сделку в Росреестре.

Для заверения продавец и покупатель могут обратиться в любую нотариальную контору.

Специалист проверяет условия сделки, соблюдение требований по уведомлению дольщиков, поставит свою подпись и печать, а затем – внесет сведения о ее заключении в общий реестр нотариальных актов.

После этого сторонам необходимо обратиться в Росреестр, чтобы оформить государственную регистрацию перехода прав собственности.

4 этап: государственная регистрация

Чтобы внести изменения в ЕГРН и официально поменять права собственности можно обратиться не только в учреждение Росреестра, но и в Многофункциональный центр. Прежде чем отправляться оформлять госрегистрацию контрагентам следует оплатить госпошлину в размере 2000 рублей и приложить чек к заявлению.

Чтобы быстро оформить государственную регистрацию сторонам необходимо подготовить следующие документы:

  • нотариально заверенный договор купли-продажи;
  • кадастровый паспорт жилого помещения;
  • уведомление остальных дольщиков о предстоящей сделке;
  • отказ дольщиков покупки доли;
  • согласие супруга продавца, если доля куплена в момент семейных отношений;
  • паспорта РФ участников сделки.

Продавец и покупатель могут оформить все документы лично или обратиться к официальному представителю. В данном случае на него необходимо написать и нотариально заверить доверенность.
После успешного оформления всех регистрационных мероприятий права собственности вносятся в ЕГРН, договор купли-продажи становится официально зарегистрированным.

Стороны получают на руки ряд документов:

  • выписку из ЕГРН (подтверждение новых прав доли);
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • зарегистрированный договор купли-продажи.

Сделка считается состоявшейся.

Правовые последствия продажи доли

После регистрации договора купли-продажи доли в Росреестре новый владелец получает полный комплекс прав и обязанностей в отношении жилого помещения, как и все остальные хозяева квартиры, а также право собственности.

Помимо этого, новому владельцу доли следует помнить о новых обязанностях. Например, после покупки необходимо заплатить налог на имущество физических лиц (рассчитывается из кадастровой стоимости объекта).

Кроме того, ему нужно понимать, что совместное пользование жильем не должно нарушать права и интересы других собственников.

После продажи доли собственности в квартире продавцу необходимо оплатить НДФЛ по ставке 13%, если часть недвижимости находилась в собственности менее трех лет.

Если срок владения долей прошлого собственника превышал три года, налог оплачивать не придется.

Юрист по недвижимости для сопровождения сделок купли-продажи квартир, долей в праве собственности +7 (812) 313-2-106

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5be6b5ec0a47b500aab00e70/kak-prodat-doliu-v-kvartire-drugomu-sobstvenniku-poshagovo-obiasniaem-5f15c6e7fb16df3a46849f28

Как сделать отчуждение доли в квартире

Как сделать отчуждение доли в квартире

763 просмотров

В современной России редко можно встретить ситуацию, когда квартира принадлежит одному человеку. Обычно совладельцы являются родственниками, но иногда и фактически чужими людьми. В таких случаях один из владельцев нередко хочет избавиться от части такой недвижимости. О том, как это сделать, вы узнаете из нашей статьи.

Отчуждение доли жилого помещения –юридическое действие, в результате которого ее владелец теряет на нее какие-либо права.

Однако так как как не вся квартира подлежит передаче другому лицу, то почти всегда придется спрашивать мнения всех остальных сособственников.

Еще одно обязательное условие при отчуждении доли недвижимости – обязательное заверение сделки у нотариуса. Это правило действует после внесения изменений в законодательные акты в 2016 году.

Существует несколько способов отчуждения доли в квартире. Каждый из них имеет свои нюансы и особенности. Давайте рассмотрим каждый из них подробнее.

Продажа

Этот способ, наверное, самый распространенный. Однако и он имеет некоторые нюансы. Первоочередным правом покупки доли в жилом помещении обладают другие совладельцы. То есть перед тем как составить непосредственно договор купли-продажи необходимо соблюсти такую процедуру:

  1. Определить цену, за которую вы готовы продать свою долю.
  2. Письменно уведомить каждого из совладельцев о своем намерении отчуждения части жилья и указать желаемую стоимость.
  3. Если в течении 30 дней с момента получения документа вам не ответят или же отправят отказ в приобретении доли (письменно), то смело можете продать свою часть квартиры любому другому человеку. Однако стоит помнить, что вы не можете заключить договор купли продажи с указанием цены меньшей той, за которую вы предлагали выкупить часть совладельцам.
  4. Если не один, а несколько совладельцев изъявили желание приобрести вашу часть жилья, то выбор только за вами, в чью пользу вы произведете отчуждение.

Если вы не соблюли хотя бы один из пунктов процедуры уведомления сособственников квартиры перед продажей, то такую сделку легко можно оспорить в суде. Она будет признана не действительной и покупателю придется вернуть деньги, а долю в квартире продать снова, уже с соблюдением всех требований.

После того, как вы получили отказ или согласие на приобретение доли от сособственников, то можно приступать к дальнейшей процедуре:

  • сбор необходимых документов;
  • составление договора;
  • заверение документа у нотариуса;
  • регистрация договора в органах Росреестра;
  • получение новым владельцем выписки о праве владения недвижимостью.

Необходимо подготовить такой пакет документов:

  • паспорта всех участников сделки;
  • поквартирную карточку;
  • выписку из ЕГРН обо всех владельцах объекта недвижимости;
  • нотариально заверенный договор купли-продажи;
  • письменные согласия/отказы всех собственников квартиры.

При продаже доли в жилой недвижимости так же могут возникнуть и другие сложности, например, если местонахождение один из совладельцев неизвестно.

В этом случае придется обращаться в суд с иском о признании его без вести пропавшим, а в последующем и умершим.

После этого может так же потребоваться дождаться вступления в наследство и уже с новыми совладельцами решать вопрос о выкупе у вас части недвижимости.

Скачать образец договора купли-продажи части квартиры

Пример. В 2008 году Супруги Ивановы приватизировали квартиру. Они стали участниками долевой собственности – каждому из них досталось по ½ площади. В 2012 году Иванов скончался и по завещанию его ½ объекта недвижимости досталась детям от первого брака (совершеннолетним) – Иванову Н.В. и Скородумовой Р.В.

Таким образом, у каждого из них возникло право на распоряжение ¼ долей квартиры. Так как дети от первого брака и супруга покойного были фактически друг другу чужими людьми и проживать вместе не могли, то Иванова С.К. предложила выкупить у вынужденных сособственников их доли. Иванов Н.В. согласился и продал свою часть за цену, устроившую обоих.

А вот Скородумова желала получить как можно больше денег и сознательно завысила цену. Иванова Н.В. написала ей отказ и вручила его под роспись совладелице. Тогда Скородумова продала свою часть жилья постороннему человек. Однако стоимость этой сделки была значительно ниже той, которую она предлагала Ивановой.

Так Иванова обратилась в суд, где продажу доли признали незаконной.

Дарение

Главными плюсами при отчуждении части жилой недвижимости этим способом является:

  • нет необходимости спрашивать мнения совладельцев, и они не являются первоочередными претендентами на получение ваших квадратных метров;
  • отсутствие обязанности оплачивать налог за получение подарка, если сделка совершается между близкими родственниками.

Стоит отметить, что основным отличием сделки по дарению от купли-продажи является ее безвозмездность. Однако и тут существует несколько нюансов. Одаряемый может отказаться от щедрого подарка без объяснения причин (например, не хочет оплачивать дополнительные налоги на имущество, нет желание оплачивать содержание жилья и т.д.). В этом случае отчуждение части квартиры не произойдет.

Зачастую недобросовестные совладельцы, чтобы продать долю в квартир или насолить другим сособственникам, фиктивно составляют не договор купли-продажи, а договор дарения. Это позволяет не испрашивать у них согласия. Человек, который принял в дар часть жилья всячески мешает жить другим.

Конечно можно попытаться определить порядок пользования, но есть и другой способ. Необходимо обращаться в суд и признавать сделку недействительной. Опытный адвокат почти всегда сможет доказать, что договор не был безвозмездным и подлежит отмене.

А в отношении незадачливого «продавца» может быть возбуждено уголовное дело за мошеннические действия.

Скачать образец договора дарения доли в квартире

Для регистрации сделки в Росреестре потребуются такие же документы, как и при отчуждении продажей, кроме согласия других совладельцев.

Мена

Порядок действий практически не отличается от купли-продажи. Но в этом случае вы получаете не деньги, а фактически другое имущество. Может производится обмен долями как в границах одного помещения, так и обмен части на целую квартиру (обособленную комнату). Документы для регистрации необходимы будут те же, что и при продаже. Регистрация у нотариуса также обязательна.

Пример. Супруги Давыдовы приобрели в собственность двухкомнатную квартиру в равную долевую собственность (по ½). После развода супруг для проживания оставил бывшей жене всю квартиру, но юридически ее половина осталась в его собственности.

Через несколько лет Давыдов приобрел двухкомнатную квартиру и ее половину подарил совместной с Давыдовой дочери. Однако дочь после совершеннолетия хотела проживать с матерью и предложила отцу заключить договор мены ее доли в его квартире на его долю в квартире матери.

Соглашение было достигнуто, договор заверен у нотариуса и обмен состоялся.

Скачать образец договора мены долей жилого помещения

Отчуждение доли несовершеннолетнего

Так как несовершеннолетние особо защищаются законодательством РФ, то и их право на жилье практически неприкосновенно. Именно поэтому провести отчуждение их доли в жилой недвижимости очень сложно. От их имени в сделки участвуют законные представителю, но также требуется и согласие на юридические действия от органов опеки.

Договор дарения от имени несовершеннолетнего заключить практически нереально – сотрудники социальных служб не дадут согласия на безвозмездное отчуждение несовершеннолетним жилья.

А вот заключить договор купли-продажи вполне возможно. Однако одновременно необходимо приобрести ребенку жилье, которое будет не меньше размером продаваемого или же открыть на его имя банковский счет, куда будет переведена вся стоимость сделки.

Если у вас возникли сложности с отчуждением доли в квартире, вы не знаете, какой способ лучше выбрать в вашей конкретной ситуации, то обратитесь к специалистам нашего сайта. Так вы сможете получить бесплатную консультацию, опытные юристы всесторонне рассмотрят ваш конкретный случай и посоветуют, как действовать.

Обращение к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью значительно сократит ваши временные и денежные затраты на отчуждение недвижимости. Юрист сможет самостоятельно не только собрать все документы, но и представить вас в любой инстанции.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/otchuzhdenie-doli-v-kvartire/

Отчуждение доли: понятие, виды, проведение сделки и нотариальная регистрация

Как сделать отчуждение доли в квартире

  • 11 Октября, 2018
  • Бухгалтерия
  • Плугатарева Яна

Отчуждение доли касается не только недвижимости, но и бизнеса, который находится во владении человека. Операция может быть проведена несколькими способами. Самыми знакомыми для простого обывателя являются дарение или продажа. Об этом и пойдет речь в статье.

Понятие

Если рассматривать вопрос с юридической точки зрения, то можно с удивлением заметить, что как таковых терминов дарения или продажи не существует. Все эти правоотношения называются отчуждением доли или имущества.

Под этим термином понимают правовую сделку или договор, по итогу которой собственник передает право на что-то другому лицу.

Отчуждающим может стать как юридическое, так и физическое лицо. Этот статус может приобрести и муниципальный или территориальный орган.

Приобретать долю или имущество могут дееспособные граждане нашей страны или юридические субъекты, ведущие некоммерческую или коммерческую деятельность.

Инструменты для отчуждения

Отчуждение доли может происходить несколькими путями. Это:

  1. Через договор дарения. Собственник имущества или доли имеет права с помощью договора подарить какому-либо лицу свое имущество, при этом он не получит материального вознаграждения. На юридическом языке это называется добровольное отчуждение без получения материальных благ.
  2. Через договор купли-продажи. Собственник имущества продает его какому-либо лицу за вознаграждение. Этот способ также попадает под понятие добровольного отчуждения.
  3. Через безвозмездную передачу. К этому пункту относится конфискация или другие действия со стороны государства, при которых владелец имущества не получает никаких благ.
  4. Через обмен. В этом случае имущество передается другому человеку или обществу, а взамен бывший собственник что-то получает. Это может быть как материальное благо, например, автомобиль или ювелирное украшение, так и любая другая вещь.

Проще говоря, отчуждением доли или имущества называют процесс передачи прав собственности на это имущество другому лицу на безвозмездных или возмездных условиях.

Фактически переход имущества от одного лица к другому совершается после того, как проведена официальная государственная регистрация и факт передачи отображен в специальном реестре.

Виды отчуждения

Сделки по отчуждению долей могут быть разных видов. Законом предусмотрено как добровольное отчуждение, так и принудительное. Оба способа имеют одинаковую правовую природу и отличаются только способом перехода прав.

Добровольным отчуждением называют действие как физического, так и юридического лица, и государственных органов, отвечающее внутреннему желанию собственника о переходе прав собственности на имущества от одного человека к другому. Происходить это может как на безвозмездной основе, так и за выгоду. Если человек желает расстаться с имуществом и ничего за это не хочет получить, то оформляется дарственная.

Принудительным отчуждением называют действия уполномоченных органов, проводящих реквизицию на законных основаниях. Поводом может послужить судебное решение или решение другого компетентного органа. Все, что связано с реквизицией, отражено в Конституции нашей страны. Законом также установлены случаи, когда реквизиция осуществляется на законных основаниях.

Особенности сделок

Отчуждение доли в праве представляет собой некоторую проблему. И дело даже не в законах, которые регулируют эту процедуру, а в некой сложности оформления.

Долевым владением называют ситуацию, когда у одного имущества есть несколько хозяев. Каждому собственнику принадлежит своя часть. Эти моменты регулируются Гражданским кодексом нашей страны и федеральные законы.

Согласно закону, в первую очередь имеют право на приобретение доли остальные собственники имущества.

Что касается отчуждения доли в ООО, то соблюдается тот же принцип. То есть преимущественное право в приобретении доли имеют другие учредители общества. И только в случае их отказа собственник может передать долю постороннему лицу.

Получается, что в обоих случаях собственник должен сначала предложить свою долю остальным владельцам, и только после этого он имеет право передать свое имущество другому лицу, если другие владельцы откажутся.

С кем бы ни заключалась сделка, ее обязательно нужно нотариально заверить. Чтобы нотариус не усомнился в правомерности сделки, нужно позаботиться о соблюдении следующих пунктов:

  1. Для отчуждения доли в ООО или недвижимости нужно принести нотариусу письменные заявления от владельцев прочих долей о том, что они не против продажи в пользу третьего лица. Каждое заявление должна сопровождать ксерокопия паспорта. Это нужно для того, чтобы провести сравнительный анализ подписей.
  2. Чтобы не мучиться с заявлениями и прочими нюансами, можно пригласить всех владельцев к нотариусу. Последний заверит отказ и начнет оформлять сделку.

Только после того, как все формальности соблюдены, начнется процедура отчуждение доли в обществе или недвижимости.

Если процедура отказа не будет исполнена, то другой собственник сможет оспорить передачу имущества в суде, и, скорее всего, суд примет сторону истца.

Суд примет решение считать сделку недействительной, и процедуру придется повторить для того, чтобы все вернулось на исходные места. То есть бывший владелец получит имущество, а покупатель вернет свои деньги.

Есть еще один важный момент — в случае долгой продажи доля может вырасти или упасть в цене. В первом случае необходимо уведомить остальных собственников, а во втором делать это вовсе не обязательно. И даже если цена выросла, повторного согласия от других совладельцев не требуется.

Согласие на процедуру

Кроме того, что собственник может столкнуться с нюансами избавления от доли, возможна ситуация, когда получить согласие на отчуждение доли в обществе или недвижимости довольно сложно. Например, речь может идти о продаже имущества, которое принадлежит несовершеннолетним, или они находятся в доли.

Нелишним будет напомнить, что права детей четко регламентируются законодательством, их соблюдение контролирует очень много органов. Тот же опекунский совет следит за сделками по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетним частично или полностью. Именно этот орган разрешает или запрещает проводить процедуру.

Чтобы не было проблем с различными органами, нужно соблюсти следующие нюансы:

  1. Перед тем как продать недвижимость, опекуны или родители обязаны найти равнозначное жилье, которое не уступит продаваемому. Оно может быть только лучше.
  2. Если документы не отразят, что вы что-то купили взамен, то орган не разрешит продавать имущество. Если сделка все-таки совершится, то опекунский совет оспорит ее законность в суде.
  3. Дети, достигшие четырнадцатилетнего возраста, должны лично явиться в орган и подтвердить свое согласие. При этом согласие необходимо зафиксировать в письменном виде. Если ребенок по какой-то причине не хочет писать заявление, то опекунский совет откажет в оформлении сделки.
  4. При поиске другой недвижимости родители или опекуны должны учитывать не только степень развития инфраструктуры, но и удаленность от образовательных учреждений, где сейчас занимается ребенок. Опять же, если для несовершеннолетнего условия будут неподходящие, то орган откажет в сделке.

Необходимые документы

Чтобы было произведено отчуждение доли собственности, нужно знать, какие документы необходимы к предоставлению в нотариальную контору.

Собственник имущества должен иметь при себе бумагу, которая подтверждает его право собственности. К таким бумагам относится свидетельство о приватизации, договор дарения, договор купли-продажи, акт о вступлении в наследство и прочие документы.

Когда имущество находится в собственности нескольких владельцев, понадобится согласие последних. Это очень важный момент, без его соблюдения договор отчуждения доли просто не составят.

Далее необходимы документы из ЖЭКа, паспортного стола или миграционной службы. В них должны быть указаны все лица, прописанные в доме или квартире. Это не касается коммерческой недвижимости.

В случае, когда на момент отчуждения не все люди сняты с регистрации в продаваемом объекте, у покупателя возникнут трудности. Они будут заключаться в том, что придется выписывать людей. Скорее всего, делать это нужно будет через суд.

Немаловажным документом является и справка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги. Бумага вроде бы ни на что не влияет, но если вспомнить, что на недвижимость могут наложить арест или обратиться в суд, то все становится на свои места.

Последним документом станет выписка из реестра. Она должна подтвердить, что в момент совершения сделки жилье не сдается в аренду, на него не наложен запрет на отчуждение или арест.

Когда отчуждение доли нотариально контролируется, уполномоченный сотрудник обязан проверить все моменты сам.

После того как сделка совершена, новый владелец обязан зарегистрировать ее в специализированном реестре. Как только регистрация закончится, право собственности перейдет к новому хозяину.

Отчуждение в ООО

Порядок совершения сделки, безусловно, похож с тем, что принят для недвижимого имущества. Но тем не менее, в этом вопросе существуют свои нюансы, которые нельзя игнорировать.

Как было указано выше, что владелец доли должен сначала предложить ее остальным учредителям и только потом продавать, если те откажутся. Если этого не сделать, то отчуждение доли участником общества может быть оспорено другими учредителями.

По закону, другие собственники могут получить только ту долю, что не превышает уже имеющуюся у них.

Иногда случается так, что правила организации с самого начала запрещают продажу доли посторонним людям. В этом случае, если другие учредители не хотят приобретать ее, это делает само общество. Это правило направлено на то, чтобы защитить учредителя, который хочет выйти из состава общества, но не может провести отчуждение доли в уставном капитале по-другому.

Что содержится в уставе

В этом внутреннем документе могут быть прописаны моменты, связанные с отчуждением. К ним относятся:

  1. Цена, ниже которой отчуждать долю собственник не имеет права. Порядок изменения цены тоже прописан в уставе.
  2. Преимущественное право покупки при отчуждении доли уставного капитала имеют другие собственники, но только определенной ее части. Оставшееся может быть продано третьему лицу.
  3. Указано первоочередное право покупки другими владельцами пая.
  4. Право на приобретение доли без соблюдения пропорций к уже имеющейся доли.

Составление оферты

Офертой называют предложение приобрести во время отчуждения долю уставного капитала ООО. Этот документ, ко всему прочему, содержит основные моменты договора купли-продажи. Например, это может быть цена, описание предмета сделки, прочие условия.

Нет единой формы составления оферты, но доподлинно известно, что в бумаге нужно указать:

  1. Информацию о продавце. К ней относятся данные паспорта, имя, фамилия, отчество, ИНН или ОГРН (когда продавец юридическое лицо).
  2. Информация о предприятии, доля отчуждаемого имущества, ее размер и номинальная стоимость.
  3. Информация о предполагаемом покупателе. Заполняется точно так же, как и графа о продавце.
  4. Условия возможной сделки и ее предмет.
  5. Порядок, в котором производится расчет стоимости доли.
  6. Срок, на протяжении которого сделку нужно акцептировать. Как правило, выставляют срок не больше одного месяца.
  7. Подпись продавца и дата.

Как передать оферту

Документ можно отправить в саму фирму. Есть несколько путей для этого:

  1. Личное вручение уполномоченному предприятия. Последний обязан подписать акт получения.
  2. Отправить через нотариуса.
  3. Отправить с почты заказным письмом. В этом случае придется составить опись вложения и прикрепить уведомление о вручении.

Законодательство не обязывает рассылать копию оферты каждому учредителю, но лучше все-таки это сделать. Ведь у них есть месяц на то, чтобы акцептировать оферту.

Если продавец хочет оформить сделку со сторонним лицом, а прочие собственники долей не возражают, то они могут отправить продавцу заявление о согласии на процедуру.

Если оферту не акцептировали в течение месяца, то прочие учредители предприятия больше не имеют первоочередного права в получении доли.

Какие документы нужны

Законом определены документы, которые необходимо предоставить для заверения сделки нотариально. Среди них:

  1. Договор отчуждения доли уставного капитала в количестве трех штук.
  2. Документы, подтверждающие право продавца распоряжаться имуществом. Это может быть учредительный договор, свидетельство о наследстве или договор о приобретении доли.
  3. Выписка из единого госреестра регистрации юрлиц.
  4. Бумаги, которые подтверждают оплату доли.
  5. Устав общества.
  6. Учредительный договор.
  7. Документы, которые подтверждают согласие остальных учредителей с продажей доли.

По своему усмотрению нотариус имеет право затребовать дополнительные бумаги. Ими может стать, например, письменное согласие на продажу от супруга продавца.

Заключение

Как видите, процедура отчуждения не сложнее, чем любая другая нотариальная операция. Просто перед тем как начать продавать имущество, стоит позаботиться о том, чтобы другие собственники не понесли ущерб.

Закон всячески охраняет долевых собственников, поэтому во избежание проблем не стоит игнорировать нормативные акты.

Что касается прав детей, то здесь все более, чем строго, государственные органы заботятся о подрастающем поколении. Опекунский совет не допускает нарушения детских прав и старается работать так, чтобы несовершеннолетних ни в чем не ущемляли. Причем это касается не только опекунов, но и настоящих родителей.

В общем, если вы хотите продать свою долю недвижимости или бизнеса, то сначала поинтересуйтесь желанием других собственников. Ведь они имеют такие же права на законном основании, а значит, их мнением нельзя пренебрегать. Если вы будете соблюдать все нормы, то проблем с оформлением сделки не будет. А также не придется переживать, что процедуру признают незаконной и нужно будет все вернуть.

Источник: https://fin-az.ru/429333a-otchujdenie-doli-ponyatie-vidyi-provedenie-sdelki-i-notarialnaya-registratsiya

Как переписать долю в квартире на родственника: куда обращаться в 2021 году

Как сделать отчуждение доли в квартире

Право распоряжения долей в недвижимости включает возможность переписать имущество на любого человека, включая близких родственников. Главное отличие в процедуре – необходимость согласования сделки с остальными участниками собственности.

Правило распространяется только на возмездные сделки, и не зависит от степени родства между прежним и новым владельцем.

Алгоритм, как переоформить долю в квартире на родственника, определяется выбранным видом сделки – купля-продажа, дарственная, мена.

Особенности долевого имущества

Согласно ст. 244 ГК РФ, долевой характер владения предусмотрен в рамках общей или совместной собственности.

С точки зрения Гражданского Кодекса, доля – часть в общем имуществе, и каждый собственник вправе распоряжаться им в собственных интересах, включая места общего пользования в квартире.

Это налагает определенные обязательства при совершении сделок по распоряжению имуществом, в частности:

  • п. 1 ст. 246 устанавливает обязательность предварительного согласования будущей сделки с участниками собственности;
  • п. 2 ст. 246 допускает любые варианты возмездных и безвозмездных сделок отчуждения доли;
  • п. 1 ст. 250 наделяет текущих совладельцев квартиры преимущественным правом выкупить долю другого при наличии инициативы продать или обменять ее другим собственником;
  • п. 2 ст. 250 требует от продавца письменно известить других владельцев о своих планах продать свое имущество за конкретную цену и на определенных условиях, предлагая им проведение сделки с теми же параметрами.

Если в течение месяца никто не изъявит желания приобрести имущество, продавец сможет провести сделку с любым другим лицом, включая родственников.

Важно! Отказ от преимущественного права выкупа оформляют в письменном виде, с нотариальным заверением.

Если требование предварительного согласования сделки проигнорировано или возникнут иные нарушения в процедуре, оставшиеся собственники квартиры в 3-месячный срок должны обратиться в суд с требованием возврата права на выкуп. Уступить свое право выкупа в пользу третьего лица не получится.

Способы переоформить доли квартиры на другого собственника

Нормами п. 2 ст. 246 ГК РФ закреплены следующие варианты сделок отчуждения для владельцев долевого имущества:

  • Купля-продажа;
  • Дарение;
  • Обмен.

Доля также может быть завещана любому лицу, при условии соблюдения прав на обязательную часть наследства для близких родственников собственника.

Чтобы избежать согласования сделки с остальными участниками собственности при переоформлении доли на родственника, необходимо выполнение одного из условий:

  1. Для передачи доли выбрана сделка дарения.
  2. Часть квартиры переоформляется на родственника, другого дольщика с преимущественным правом выкупа.

Поскольку сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения, кроме случаев сделок отчуждения одновременно со всеми собственниками долей, перед регистрацией перехода права на часть квартиры в Росреестре понадобится посетить нотариуса.

Продажа или мена доли

Наиболее распространенным способом переоформления имущества на другое лицо служит подписание договора купли-продажи с предварительным согласованием сделки с остальными владельцами.

 Наличие родства с покупателем никак не отразится на алгоритме действий.

Решаясь на такой вариант передачи имущества, необходимо помнить, что сделка считается возмездной, продавец должен получить некоторое вознаграждение, сопоставимое с рыночной стоимостью доли.

Алгоритм действий

Процедура состоит из нескольких этапов. Строгое соблюдение требований ГК РФ позволит избежать оспаривания сделки и отказа в регистрации перехода прав родственнику.

Схема действий при продаже доли:

  1. Составить письменное уведомление с указанием предполагаемых условий продажи.
  2. Отправить почтой оповещение о сделке с уведомлением о вручении.
  3. Подождать 30 дней с момента получения предложения каждым из совладельцев.
  4. Через месяц составляют договор с родственником, указав аналогичные условия продажи.
  5. Подписанный документ заверяют у нотариуса и далее передают полный пакет документации для перерегистрации доли.

Требования к договору

В силу сложностей подготовки договора с родственником и риска признания сделки фиктивной, рекомендуется обращаться за помощью к юристу по недвижимости. Он поможет грамотно составить купчую с полным соблюдением норм ГК и ГПК РФ.

Если решено оформить договор самостоятельно, используют готовый образец договора купли-продажи.

При составлении документа учитывают существенные условия договора, которые должны присутствовать в обязательном порядке:

  1. Название, место, дата.
  2. Стороны договора (ФИО и паспорт).
  3. Предмет – квартира с идентификационными характеристиками, количество комнат, жилой/нежилой фонд, адрес, этаж, площадь согласно данным Росреестра.
  4. Суть документа – продажа квартиры.
  5. Условия сделки (цена или получаемое вознаграждение).
  6. Кто сохранит право проживания после отчуждения, указывают сроки выполнения обязательств по освобождению квартиры и выписке.
  7. Указание на отсутствие обременений и ограничений в праве распоряжения.

Договор может содержать дополнительные условия договоренностей, возникших между сторонами покупателем и продавцом.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Дарственная

Безвозмездные сделки между близким кругом родственников происходят гораздо чаще, чем продажа имущества.

Если принято решение безвозмездно переписать долю в квартире на своего родственника, алгоритм сделки не требует согласия остальных собственников. Вторым преимуществом такого способа передачи имущества считается льготное налогообложение, предусмотренное для близких лиц. Чтобы не было претензий от налоговиков, следует позаботиться о документальном подтверждении родственной связи.

Третьим преимуществом считается отсутствие необходимости дополнительно оговаривать условия, по которым сделка считалась бы возмездной. Факт дарения без получения вознаграждений должен быть очевиден.

Важно! Ни в коем случае не стоит подменять сделку продажи переоформлением в дар, опасаясь противодействия со стороны остальных участников собственности. Даже близкие родственники иногда не соблюдают устные договоренности, а с позиции закона сделка считается недействительной, если будет установлено, что переписавший свою долю получал вознаграждение.

Скачать образец договора дарения доли родственнику

Этапы оформления дарственной

Алгоритм дарения доли – наиболее простой из всех представленных форм, поскольку не требует согласования:

1-й этап. Обсуждение условий сделки. Чтобы дарение состоялось, следует убедиться, что родственник согласен на принятие дара.

2-й этап. Составление дарственной. Этот вопрос следует поручить юристу, который специализируется в сфере недвижимости и досконально владеет актуальной информацией о требованиях закона к оформлению сделки.

3-й этап. Заверение дарственной. Чтобы Росреестр принял обращение с просьбой переписать долю на родственника, необходимо участие нотариуса.

4-й этап. Отчуждаемая часть регистрируется на нового владельца с изменением записи в ЕГРН. Пакет документации необходимо подавать вместе с оплаченной пошлиной в отделение МФЦ или региональный Росреестр по месту размещения недвижимости.

Налог с получателя дара

Получая часть недвижимости бесплатно, новый собственник фактически извлекает доход, зарабатывает сумму сопоставимую с рыночной стоимостью доли. Избежать взыскания 13-процентного дохода от стоимости подаренной квартиры могут только самые близкие родственники:

  • супруг;
  • ребенок;
  • брат или сестра;
  • мать и отец;
  • дедушки и бабушки.

Остальным придется перечислять 13% от стоимости квартиры в пользу государства.

Документы для перерегистрации недвижимости в Росреестре

На сайте Госуслуги можно найти информацию о ближайших отделениях Росреестра и МФЦ, принимающих документацию для переоформления недвижимости, а также исчерпывающий перечень документов и требований к ним.

Стандартный список для Росреестра включает:

  • заявления от собственников;
  • документы на доли в квартире;
  • выписку из домовой книги;
  • техпаспорт;
  • для совместного имущества – согласие супруга;
  • личные документы участников сделки;
  • регистрационная пошлина;
  • договор в экземплярах, равных количеству участников сделки плюс 1 для Росреестра.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Разобраться в юридических нюансах переоформления долей не так просто. Ниже представлены разъяснения по наиболее популярным вопросам:

  1. Сколько времени переоформляется право на долю в Росреестре? Обычно срок ожидания составляет 10 дней, но при подаче пакета через МФЦ время увеличивается еще на 2 дня.
  2. К каким расходам необходимо быть готовым? Самыми крупными тратами может стать уплата налога в 13%, если выбрана сделка с дарением в отношении неблизкого родственника. Нотариальные услуги обходятся в несколько тысяч рублей, в зависимости от ценности передаваемого имущества. Регистрационная пошлина составляет 2 тысячи рублей.
  3. Нужно ли несовершеннолетним собственникам присутствовать на сделке? Если доля переоформляется на ребенка старше 14 лет, присутствие необходимо. В остальных случаях от имени несовершеннолетнего действует законный представитель – родители или опекуны.
  4. Можно ли обойтись без нотариуса? С 2019 года согласно поправка в закон №218-ФЗ, некоторые сделки с долями освобождаются от требования обязательного заверения нотариусом. Это касается продажи долей при условии, если все собственники участвуют в ней. При передаче отдельной доли нотариус по-прежнему необходим.

Нужна ли помощь юриста при переоформлении доли на родственника?

В процессе подготовки и оформления сделки могут возникать трудности, связанные с юридическими нюансами передачи доли в недвижимости. Участие опытного юриста поможет избежать оспаривания сделок и отказов в регистрации имущества Росреестром.

Любая операция с недвижимостью требует тщательного внимания к деталям договора и неукоснительного соблюдения норм действующего законодательства. Обращаясь к юристу, специализирующемуся в сфере недвижимости, можно вести к нулю риски мошенничества или оспаривания сделки.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-perepisat-dolju-v-kvartire-na-rodstvennika.html

Что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников?

Как сделать отчуждение доли в квартире

Наличие права собственности на долю в квартире позволяет распоряжаться ей с соблюдением текущего законодательства. Не все сделки разрешено совершать без согласия других собственников.

Нормативная база

В соответствии с Гражданским кодексом долевым является имущество, принадлежащее на праве общей собственности одновременно двум и более лицам. Разделяют совместную собственность, где доли каждого не выделены в натуре, и долевую, где документально закреплены за владельцами конкретные части имущества.

Совместная собственность, как правило, возникает в результате приобретения супругами квартиры в период зарегистрированного брака. При разводе она подлежит равнозначному разделу либо с учетом обстоятельств, например, выделяется доля больше одному из супругов, с кем остаются малолетние дети.

В долевом имуществе доли собственников имеют строгое значение и выражаются дробями: одна вторая, две трети и т.д. Для чужих людей в случае с квартирой доля определяется, исходя из занимаемой площади комнаты (например, в коммунальной квартире).

Владение долей в квартире не позволяет хозяину полноправно ею распоряжаться. При отчуждении обязательным является соблюдение норм законодательства. Только некоторые действия возможно совершить без согласования с сособственниками. В частности, при продаже доли в квартире потребуется известить других владельцев и предложить им выкупить по преимущественному праву.

Отчуждение доли подлежит обязательному нотариальному заверению. Исключение составляет случай, когда все собственники одновременно продают квартиру по одному договору.

Действующим законодательством собственнику доли в квартире не запрещается совершать следующие действия с ней, не ставя в известность других совладельцев:

  1. Подарить по договору дарения родственнику или любому постороннему лицу.

Сделка дарения является безвозмездной. Потому владелец доли в квартире таким действием не получает никакой выгоды. Чаще всего сделка проводится в пользу близких родственников, например, бабушка дарит свою долю в квартире внучке.

Дарение проводится с нотариальным заверением. Оспорить или отменить его довольно сложно. На это потребуется обращение в суд с предоставлением необходимых доказательств.

Если же выяснится, что дарением прикрывается другая операция с долей, в результате которой даритель получил материальную выгоду, дарственная может быть оспорена и признана недействительной.

Собственник доли в жилом помещении вправе указать ее в завещании. Это разрешается сделать в пользу любого человека. Извещать других собственников о своем решении не обязательно.

По волеизъявлению завещателя после его смерти доля в имуществе перейдет к наследнику или наследникам. Причем при жизни собственник может неоднократно менять свое решение или вовсе аннулировать завещание.

  1. Заложить физическому лицу.

Хозяин доли в квартире может ее заложить другому лицу в качестве обеспечения взятой у него денежной суммы. Такая операция не требует согласования с другими совладельцами в отличие от залога жилья в банк.

Между физическими лицами — собственником доли в квартире и заимодавцем — составляется договор, который заверяется нотариально. Затем сделка оформляется в Росреестре и в счет погашения долга доля переходит к заимодавцу.

Собственник вправе свою долю в квартире передать другому лицу, получая при этом материальное содержание. В первую очередь такой вариант используют пожилые люди, которые по договору ренты могут передать свое имущество, но по условию сделки оставаться пожизненно проживать в квартире и получать ежемесячно некоторую сумму денег.

Согласовать сделку с соседями не требуется, но договор ренты необходимо заверить нотариусом.

  1. Оформление регистрации по месту жительства.

Владелец частью квартиры может прописаться в ней сам и зарегистрировать там своих малолетних детей. Это позволит получить место в дошкольном учреждении, прикрепиться школе по месту нахождения квартиры, а также получать медицинскую помощь, устроиться на работу и т.д.

Для регистрации иных граждан по этому адресу необходимо получить согласие всех совладельцев.

Процедура практически невозможная в обычных квартирах. Для реализации необходимо чтобы своя часть жилья была оборудована отдельным входом и санузлом. Тогда помещение станет обособленным и не будет определяться, как долевое владение.

Невозможно избежать оповещения сособственников, если собираетесь свою долю продать или сдать в аренду. Такая сделка нарушит юридический порядок и может быть оспорена в суде.

Что можно сделать со своей долей в квартире, если досталась по наследству малая её часть?

Наследная масса делится между родственниками по закону, если иное не предусмотрено завещанием. Таким образом, можно унаследовать лишь малую долю в стандартной квартире. И зачастую у собственников подобных долей возникает вопрос, что с ними можно сделать.

Реально пользоваться незначительной частью квартиры без согласия других собственников сложно.

Если речь идет об однокомнатной квартире, то в ней практически невозможно проживать, прописать других людей или сдать внаём.

Без согласования с совладельцами можно лишь прописаться самому на своем небольшом количестве квадратных метров. Продать или обменять часть помещения можно только при договоренности с сособственниками.

Обычно, если разбирательство по пользованию долями доходит до суда, то суд встает на сторону владельцев крупных долей. Здесь работает принцип наименьшего ущемления как раз их интересов.

Но учитывается также, какие отношения связывают сособственников.

Если люди чужие или конфликтуют, то вряд ли суд вынесет решение о размещении в квартире владельца маленькой доли, который фактически будет мешать другим спокойно жить.

Самым очевидным распоряжением незначительной частью жилья будет продажа или сдача в наем другим совладельцам. Но заставить их сделать это нельзя, а платить коммунальные платежи и налоги соразмерно доли необходимо (ст. 249 ГК РФ).

По общим правилам незначительной долей считается слишком маленькая для выделения ее в натуре. Например, у одного собственника однокомнатной квартиры документально ¾ доли, у второго – ¼. По факту доля второго в жилье 7,5 кв.м, ее в натуре выделить невозможно.

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/chto-mozhno-sdelat-s-dolej-v-kvartire-bez-soglasija-drugih-sobstvennikov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.