Как расторгнуть ипотечный договор с банком

Содержание

Можно ли отказаться от ипотеки, как вернуть квартиру банку

Как расторгнуть ипотечный договор с банком

Ипотека – самый долгосрочный кредитный продукт. Срок, на который выдают жилищные займы, может достигать 30 лет.

За это время в жизни заемщика могут произойти различные изменения, которые заставят должника задуматься над вопросом: можно ли отказаться от ипотеки и вернуть банку квартиру, взятую за счет заемных средств.

Ответ на него зависит от того, на каком этапе находится оформление целевого займа.

В статье рассмотрим возможность и порядок расторжения договора об ипотечном кредитовании после одобрения заявки и после подписания кредитного договора.

Можно ли отказаться от ипотеки после одобрения заявки

Если банк одобрил заявку на ипотеку, но кредитный договор еще не подписан, клиент имеет право отказаться от получения займа. Для этого достаточно известить кредитора о своем решении. Этот шаг не грозит заемщику никакими негативными последствиями. Кредитная история в таком случае остается без изменений.

Как отказаться от оформленной ипотеки

Отказаться от ипотеки невозможно без наличия у заемщика уважительных причин. Если клиент решит отказаться от уже оформленного жилищного займа и просто перестанет осуществлять ежемесячные платежи, его могут ожидать следующие неприятные последствия:

  • Увеличение суммы задолженности за счет начисления пеней и неустоек;
  • Порча кредитной истории заемщика и занесение его в черный список всех банков;
  • Передача дела клиента в коллекторское агентство, которые известны всем своими методами истребования задолженности;
  • Аннулирование кредитного договора в судебном порядке и возврат ипотечной квартиры банку.

Чтобы минимизировать неприятные последствия расторжения договора потребуется убедить кредитора в серьезности причин.

Отказаться от ипотеки после ее оформления можно несколькими способами:

  1. Если банк уже перевел заемщику кредитные средства, но клиент не успел ими воспользоваться, потребуется обратиться в банк с заявлением о полном досрочном погашении кредита. Если с момента перечисления средств прошло какое-то время и уже были начислены проценты за пользованием займом, их придется выплатить за свой счет.
  2. Продать квартиру, купленную в ипотеку. Для этого потребуется получить разрешение кредитора. В случае согласия банка недвижимость продается третьему лицу, который становится новым заемщиком по ипотечному договору.

Это все возможные способы отказа от ипотеки. Кроме этого можно попробовать просто изменить условия кредитного договора на наиболее приемлемые для заемщика. Это позволит продолжать выплачивать задолженность, тем самым сохранив в собственности недвижимость.

Как поступить, если заемщику нечем платить за ипотеку

За время действия ипотечного договора финансовое положение заемщика может значительно измениться как в лучшую, так и в худшую сторону. Причиной этому может стать потеря работы, смерть близкого родственника или наоборот рождение ребенка и уход в декретный отпуск.

Независимо от причин, по которым заемщику нечем платить за ипотеку, ему необходимо уведомить о сложившейся ситуации кредитора. Если клиент сможет доказать наличие уважительных причин, кредитор может пойти на уступки плательщику и предложить один из нескольких способов решения проблемы. Это может быть:

  1. Возврат квартиры банку.
  2. Продажа ипотечной квартиры.
  3. Рефинансирование задолженности.
  4. Реструктуризация займа.
  5. Аннулирование сделки в судебном порядке.
  6. Сдача залоговой недвижимости в аренду.

Результатом указанных действий могут стать:

  • Продажа квартиры и погашение ипотеки за счет вырученных средств;
  • Смена заемщика по ипотечному договору;
  • Изменение графика выплат;
  • Уменьшение суммы ежемесячного платежа и увеличение общего срока кредитования;
  • Распределение образовавшейся задолженности на несколько месяцев.

Чаще всего банки идут на уступки заемщикам, попавшим в трудное финансовое положение, так как в их интересах вернуть заемные средства. К судебным разбирательствам они прибегают только в исключительных случаях, таких как уклонение от оплаты, так как это длительный и затратный процесс.

Можно ли отказаться от ипотеки при разводе супругов

Если супруги, оформившие ипотеку, являются созаемщиками по договору и решают расторгнуть брак, то перед ними нередко возникает вопрос: можно ли отказаться от ипотеки в пользу бывшего супруга. На основании ст. 34 СК РФ, недвижимость, приобретенная в браке, является совместным имуществом, даже если она куплена за счет заемных средств.

В случае развода супруги, которые вместе выплачивают ипотеку, могут:

  • По-прежнему совместно выплачивать задолженность, а после ее погашения поделить квартиру или продать ее;
  • Поделить квартиру в период действия ипотечного договора с выделением долей каждому из супругов. В таком случае бывшие муж и жена станут самостоятельными заемщиками, задолженность между ними будет поделена пропорционально выделенным долям. В таком случае каждый из супругов будет выплачивать ипотеку за свою часть недвижимости;
  • Отказаться от своей доли в недвижимости и переоформить ипотеку на одного из бывших супругов. В таком случае он будет продолжать выплачивать кредит и станет единоличным собственником квартиры. Ему придется компенсировать второму супругу часть уже выплаченных средств.

Чаще всего банки советуют супругам погасить кредит и продать квартиру, чтобы поделить деньги.

Как при расторжении ипотеки вернуть потраченные деньги

Если расторгнуть договор ипотеки, то появляется возможность вернуть деньги, потраченные на обслуживание кредита. Это возможно, если банк дал согласие на продажу залоговой недвижимости и смену заемщика по договору.

В таком случае банк произведет расчет уже выплаченных средств и остаток задолженности. Деньги, которые прежний заемщик уже выплатил кредитору, должны быть возвращены продавцу недвижимости ее покупателем.

Так, бывший заемщик может получить назад не только средства, уплаченные в качестве ежемесячных платежей, но и вернуть первоначальный взнос по ипотеке.

Можно ли отказаться быть созаемщиком по ипотеке

Созаемщик может отказаться от исполнения взятых на себя обязательств по обслуживанию ипотеки. В таком случае залоговая недвижимость перейдет в пользу второго созаемщика, который будет в полном объеме погашать кредит.

В таком случае банк переоформит ипотечный договор, в новом варианте соглашения в качестве должника будет указан только оставшийся созаемщик. При необходимости он сможет привлечь нового солидарного заемщика.

Этот вариант требует обязательного получения согласия на внесение изменений в договор у кредитора и второго созаемщика.

Отказ от поручительства

Согласно ГК России при определенных обстоятельствах гражданин может отказаться от поручительства по ипотечному договору. В ст. 367 ГК РФ прописаны все ситуации, при которых человек может воспользоваться этим правом.

Отказаться выступать поручителем по кредиту невозможно в случае смерти заемщика.

Чтобы отказаться от поручительства потребуется представить в банк заявление и согласие заемщика. Окончательное решение в таком случае всегда остается за кредитором.

Заключение

При изменении финансового положения или намерений клиента, выплачивающего ипотеку в банк, он может отказаться от исполнения взятых на себя обязательств. Для этого необходимо уведомить кредитора о сложившейся ситуации и совместно с ним принять решение о способе ее решения. Не получится просто отказаться от кредита и вернуть квартиру банку.

Чтобы снять с себя все взятые ранее на себя обязательства заемщику потребуется найти покупателя на обремененную недвижимость, который согласится стать новым плательщиком по жилищному займу. Банки не всегда соглашаются на смену основного заемщика, но, несмотря на это, они заинтересованы получить назад выданные средства.

Поэтому они могут предложить должнику воспользоваться услугой рефинансирования, реструктуризации или кредитных каникул.

Источник: https://Ipotechnik.pro/voprosy/kak-otkazatsya-i-vernut-kvartiru-banku/

Расторжение договора ипотеки

Как расторгнуть ипотечный договор с банком

Кредит на недвижимость – это наиболее сложная финансовая банковская операция. Такие займы выдаются на срок до 30 лет, за указанное время может произойти масса реформ, девальваций и прочих изменений, в связи с чем потребуется расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика или банка.

Последние могут воспользоваться правом на аннулирование контракта в случае, когда должник уклоняется от уплаты или не соблюдает условия соглашения. Причин на прекращение взаимодействия с финансовым учреждением у самого заемщика куда больше.

Финансовая неспособность заемщика производить оплату

В эту категорию входят:

  • Потеря места работы или иных основных источников дохода;
  • Возникновение тяжелого заболевания, влекущего за собой временную или постоянную неработоспособность;
  • Развод с супругом/супругой-созаемщиком;
  • Рождение ребенка или появление иных видов крупных расходов, вследствие чего должник не может выделять средства на погашение займа.

Произведение операций с ипотечной недвижимостью

Если должник хочет обменять или продать жилую площадь, приобретенную за счет кредита, то ему придется выплатить всю сумму займа и только после этого, квартира будет считаться его собственностью. Здесь расторжение договора купли-продажи с ипотекой подразумевает внесение на счет банка средств будущего покупателя или рефинансирование из иного финансового учреждения.

Этапы аннулирования обязанностей по инициативе заемщика

Если у вас возникли финансовые сложности, то в первую очередь стоит попытаться договориться с банком-кредитором о смягчении условий взыскания долга.

Каждая такая заявка рассматривается индивидуально и в большинстве случаев истец получает отказ, так как условия сделки были известны ему заранее и его материальные проблемы кредиторов не касаются.

При положительном решении возможно увеличение срока выплат или временное замораживание счета.

Отказ смягчения условий ведет к подаче заявления в местный суд. Здесь для истца доступны три варианта:

  • Орган управления принудит последнего выплатить банку всю сумму кредита досрочно и за один раз. Сделать это можно взяв другой заем по меньшей процентной ставке или продав недвижимость, которая не находится под ипотекой или в залоге;
  • Суд вынесет вердикт о возврате банку его финансов путем лишения истца приобретенной жилой площади. После оглашения приговора ипотечное имущество перестает принадлежать заёмщику, и кредитор волен распоряжаться им по своему усмотрению;
  • Лучший, но самый редкий вариант решения суда: признание договора недействительным. Вердикт выносится в том случае, если вам удалось доказать, что финансовое учреждение нарушает условия, указанные в соглашении. Стоит отметить, что за соблюдением всех пунктом договора следят специальные банковские служащие, поэтому даже хорошего адвоката будет мало, чтобы остаться с квартирой и без долга.

Банкротство банка или физического лица

В нашей стране насчитывается порядка пяти сотен различных финансовых учреждений, которые имеют право на выдачу ипотеки, но часто на плаву остаются только самые крупномасштабные и известные, вследствие чего у них граждане и стремятся брать кредиты на жилье.

Считается, что крупный банк берет меньше процентов и дает больше льгот и поблажек, это не всегда так.

Если вы взяли долг на квартиру у мелкого кредитора на 20 лет, а через десятилетие он обанкротился, то вам необходимо составить иск в суд, где ваши выплаты могут приостановить, а то и отменить вовсе.

Банкротство физического лица имеет место быть в том случае, когда сумма его долга перед банком составляет около полумиллиона рублей, этот закон бы принят в 2015 году и в 2021 только укрепил свои позиции.

Судебный процесс, развязанный коллекторами, начнется через 90 дней после неуплаты займа, но тянуться он может порядка 2-3 лет, что и приведет к накоплению огромной задолженности. Все это время вам грозят постоянные звонки с напоминаниями, что неплохо бы было погасить долг и периодические визиты коллекторов.

Изымать имущество и совершать какие-либо иные насильственные действия до решения суда кредитор не имеет права.

Чтобы доказать, что вы банкрот понадобится документальное подтверждение. Это могут быть справки с работы о количестве заработной платы, свидетельства о рождении трех детей, медицинская карта родственника с тяжелым заболеванием, которого вы полностью содержите и так далее.

Плюсом банкротства ФЛ является приостановление изъятия имущества и начисление пени, а также штрафов. Однако это никак не умаляет вашу сумму долга, которую придется вернуть при восстановлении финансового положения.

Уход в «несознанку»

Статья 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусматривает расторжение договора по ипотечному кредиту в том случае, если вам удастся убедить судью в том, что вы не осознавали всех последствий сделки, когда ставили свою подпись под соглашением.

Такие процессы крайне редко выигрываются стороной заемщика, плюсом станет справка из психического диспансера, свидетельствующая о наличии расстройств. Результатом судебного процесса станет изъятие у вас ипотечного имущества и разрыв обязательств с банком.

Срок давности имеет значение

Все ипотечные договоры создаются с учетом имеющегося законодательства и полностью ему соответствуют, однако поправки в законы вносятся ежемесячно, а длительность действия договора составляет от 15 до 30 лет.

Если вы следите за изменением законодательства и являетесь юридически подкованным человеком, то, наверняка, вы сможете найти недостатки в документах, которые приведут к созданию соглашения о расторжении ипотеки.

Если финансовое учреждение следит за всеми поправками и периодически вносит дополнения в уже составленные бумаги – это тоже повод для судебных тяжб.

Договор может считаться недействительным, когда кредитор самостоятельно изменяет процентную ставку, срок выплат или иные условия.

Это приравнивается к грубому нарушению закона и некомпетентности, а вас полностью ограждает от процентных выплат.

Расторжение сделки не значит, что вы получите жилье практически бесплатно. Суд обяжет вас выплатить всю сумму долга, но именно столько, сколько вы брали без учета комиссий, процентов и прочих издержек. Чаще всего взнос требуется сделать сразу после вынесения вердикта и единой суммой.

Ипотека на строящееся жилье

Такой вид кредита популярен из-за того, что еще несуществующие квартиры стоят меньше, чем те, что уже простояли 20-30 лет.

Долевое участие в строительстве подразумевает внесение денег в возведение объекта взамен на сомнительные бумаги и обещания.

Многие подрядчики обманывают своих инвесторов – стройка замораживается, а все уполномоченные лица исчезают вместе с миллионами средств дольщиков.

Несмотря на существование ФЗ 214 вернуть свои финансы из такой кабалы практически невозможно. Здесь не обойтись без судебных прений, но со стороны ответчика часто никого нет.

Стоит ли расторгать соглашение об ипотеке?

Внезапное желание клиента перестать выплачивать долг с процентами всегда расстраивает кредитора, поэтому он стремится предложить должнику альтернативные методы решения проблемы.

В этом случае не обязательно доводить дело до суда, так как последний вытреплет вам все нервы и значительно приложится к кошельку.

Если вы финансово не состоятельны и банк понимает, что прибыль из вас извлечь нельзя – он сам подаст в суд на нерадивого заемщика.

Расторжение – это долгий и сложный процесс, который не принесет вам пользы в материальном смысле. Поэтому перед тем, как брать ипотеку, взвешивайте все факторы. Внезапная потеря работы может грозить вам и лишением имущества, и изъятием залоговой недвижимости. В итоге вы рискуете остаться на улице без каких-либо средств к существованию.

: Расторжение ипотечного договора

Источник: http://ipoteka-expert.com/rastorzhenie-ipotechnogo-dogovora-po-iniciative-zaemshhika/

Можно ли разорвать ипотечный договор? – Ипотека и финансы

Как расторгнуть ипотечный договор с банком

23.04.2015 | 09:30 56783

Разорвать ипотечный договор можно. Но банк – такая организация, которая ничего бесплатно не делает. Поэтому расторжение договора сулит заемщику дополнительные финансовые потери.

При разрыве ипотечного договора сталкиваются интересы заемщика и кредитора. Убытки одной стороны автоматически превращаются в прибыль другой. Поэтому участники сделки не всегда находят общий язык, а вопрос переходит в судебные инстанции.

Бесплатно ничего не бывает

В силу разных жизненных обстоятельств любой заемщик может прийти к решению, что взятая в ипотеку квартира ему больше не нужна. И перед гражданином встает вопрос: как расторгнуть ипотечный договор. По собственному желанию это сделать нельзя.

«Просто так отдать банку ключи от залоговой квартиры должник не вправе», – подчеркивает заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев. Таким образом, расторжение договора возможно только по обоюдному согласию, в досудебном или судебном порядке.

При этом двустороннее расторжение договора на внесудебной стадии встречается нередко. Например, многие частные инвесторы предпочитают продавать залоговые квартиры по переуступке.

Напомним, что согласно статьям 382 ГК РФ и 11 ФЗ № 214 дольщики имеют право уступить права на недвижимое имущество другому лицу с момента регистрации договора долевого участия (ДДУ) до подписания передаточного акта.

В таком случае собственник сначала обращается в банк за соответствующим разрешением. И в подавляющем числе случаев такое разрешение получает. Но на определенных условиях.

Обычно кредитор настаивает, чтобы договор купли-продажи квартиры содержал обязательство перечисления денег на погашение ссудной задолженности по ипотечному кредиту.

Кроме того, банк может потребовать за свое согласие плату.

Мечтать не вредно

Теперь рассмотрим ситуацию, когда заемщик пытается разорвать договор из-за тяжелого финансового положения. В теории кредитор не заинтересован в потере плательщика. «Банки не очень любят расторгать договоры ипотеки.

Поэтому они довольно часто стараются предложить альтернативные варианты или дополнения нескольких пунктов договора», – поясняют в «МБК-Кредит». Правда, идти на существенные уступки себе в убыток банк не станет.

Как уточняет Дмитрий Алексеев, в предыдущий кризис (2008-2009 годов) на ипотечном рынке практиковалось получение с должника отступных. Если банк видел, что много с заемщика не взять, то довольствовался какой-то суммой. Сегодня на такой вариант должникам рассчитывать не приходится.

Обычно банк предлагает должнику самому продавать квартиру по схеме, похожей на продажу по переуступке. Полученные от продажи жилья деньги распределяются следующим образом.

«Сначала гасятся проценты за прошедшие периоды, затем основной долг за прошедшие периоды, затем проценты за текущий месяц, пени и штрафы, потом остаток основного долга», – поясняет генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко.

Если клиент с добровольной продажей жилья тянет, кредитор грозит всеми прописанными в договоре неприятностями, в частности изъятием квартиры (см. справку).

Продажа

Студия|14 м2|6/6 этаж

2 180 000 ₽

6-я Советская, 8

Показать номер

Продажа

Студия|15 м2|2/15 этаж

2 250 000 ₽

Асафьева ул., 9к1

Показать номер

Вызываю огонь на себя

Теоретически у заемщика есть определенные права. И он может попытаться обратиться в суд с требованием признать ипотечный договор недействительным.

Например, можно попробовать убедить суд, в том, что клиент не осознавал последствий заключения соглашения о залоге.

Как вариант, также можно апеллировать к статье 451 Гражданского кодекса «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств». Или попробовать уличить кредитора в неисполнении взятых на себя при заключении договора обязательств.

Если будет признан недействительным договор, окажутся недействительными и обязательства сторон. А клиент останется должен банку только сумму, взятую в кредит без процентов. Если же произошла переплата, судья обяжет банк ее вернуть. Но БН неизвестен ни один случай подобных юридических побед. В реальности у должника остается выбор лишь одной из двух стратегий. Самому инициировать судебное разбирательство, доказывая свою неспособность далее выплачивать кредит, или тянуть с решением вопроса сколько можно. В первом случае удается сэкономить на оплате штрафов, во втором – подольше пожить в залоговой квартире. При выборе первого варианта должнику необходимо письменно уведомить кредитора о желании расторгнуть договор. Более того, заявление нужно зарегистрировать, чтобы потом представитель кредитной организации не мог отрицать факт обращения. Ведь банку выгодно, чтобы долг продолжал расти, и заявление клиента финансовая структура может просто «не заметить».

Если последовал официальный отказ или банк никак не реагирует более 30 дней, должнику нужно идти с иском в суд самостоятельно. При этом заемщик может рассчитывать на определенное снисхождение при предоставлении отсрочки для исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество.

Цена вопроса

Выражение «квартиру забирает суд» юридически неграмотно. Задача судебного процесса состоит в выяснении вопроса, какую именно сумму должник обязан вернуть.

А далее – в составлении перечня имущества, на которое можно обратить взыскание, если ответчик не в состоянии расплатиться.
Получившийся в итоге «исполнительный лист» суд вручает кредитору. А уже тот передает данный список в службу судебных приставов.

Изъятое судебными приставами имущество продается на торгах. А информация о них публикуется на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Как правило, формулировка в решении суда, а также в исполнительном документе выглядит следующим образом: «Взыскать по кредитному договору такую-то сумму… Обратить взыскание на заложенную по договору ипотеки квартиру по адресу такому-то путем ее реализации на торгах с установленной начальной ценой в размере таком-то…».

Многие ипотечные заемщики считают, что в случае дефолта должны банку сумму, указанную в договоре: тело кредита плюс все ежемесячные выплаты до окончания срока договора. На самом деле, рассказывает Галина Афанасенко, размер набежавших процентов привязан к моменту обращения взыскания на арестованное имущество. Сумма долга, которая была сформулирована в исковом заявлении, фиксируется в решении суда. Только по этой цене квартира выставляется на торги. Когда квартира продается со вторых торгов по более низкой цене (если не состоялись первые торги, то цена снижается на 15%), у банка появляется возможность обратить взыскание на другое имущество должника. Проценты за текущий месяц начисляются только за фактическое время пользования деньгами. Так, если по итогам торгов сумма получена 12 апреля и ее хватает на погашение всего долга, включая проценты, пени и штрафы, то проценты за текущий период начисляют не за полный месяц, а только за 12 дней.

В ходе судебных разбирательств должник может заявить ходатайство об изменении стоимости объекта и привлечь оценщика. Но нужно помнить, что в кредитные договоры банк обычно вписывает пункт, гласящий следующее. Если предмет залога подешевел и его стоимости не хватает для покрытия долга, то кредитор получает возможность обращать взыскание на другое имущество должника.

Ответный ход

В случае если заемщик просто перестает платить по долгам, в конце концов начинает беспокоиться кредитор.

Как поясняет представитель петербургского филиала банка ВТБ 24 Иван Макаров, обычно инициировать судебное разбирательство по безнадежному ипотечному долгу финансист получает право через 90 дней просрочки выплат.

Само же разбирательство растягивается на срок в один-полтора года. На самом деле известны судебные тяжбы и длиной в два-три года.

Между тем все участники отечественного ипотечного рынка не сомневаются, что на сложившиеся правила игры заметно повлияет вступление в силу ФЗ «О банкротстве физлиц». Это произойдет 1 июня 2015 года.

Согласно документу попытаться объявить себя банкротом сможет сам заемщик кредита. Для этого закон называет два основания. В первом случае уже должен быть полумиллионный долг. Во втором – должнику достаточно «обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что он не в состоянии исполнить денежные обязательства в установленный срок». «Сам должник, если сочтет целесообразным, может инициировать процедуру банкротства с любой суммы долга при условии наличия просрочки более трех месяцев», – уточняют в Ассоциации российских банков (АРБ). Как только суд вынесет определение «о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом», все процедуры по взысканию имущества должника будут приостанавливаться. Кроме того, после судебного определения прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней) за исключением текущих платежей. В АРБ отмечают, что в законе подробно не определен механизм трехлетней реструктуризации задолженности, что будет провоцировать злоупотребления со стороны должников. «На данный момент представляется возможным манипулирование с объемом списываемого долга, с показателями доходов должника, использование банкротства для целенаправленного ухода от обязательств по кредитам», – считают банкиры.

Что будет происходить на самом деле, покажет судебная практика.

Игорь Чубаха    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/217388/

Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?

Как расторгнуть ипотечный договор с банком

Кредит на покупку недвижимости – один из самых сложных финансовых процедур. Деньги выдаются на длительный срок, а за это время могут осуществиться разные реформы и прочие изменения в законодательстве, которые могут повлечь за собой аннулирование ипотеки.

Банки имеют право попросить досрочного погашения долга, если клиент не выполняет условия договора, но возможна ли отмена действия ипотечного соглашения по решению плательщика? Предусмотрены ли за это какие-то штрафные санкции, к кому нужно обращаться для расторжения сделки, как происходит процесс оформления – во всех этих вопросах будем разбираться далее.

Возможности ипотекодателя

Расторгнуть кредитный и ипотечный договора можно несколькими способами. Первый предусматривает соглашение сторон, когда и клиент, и банк готовы прекратить отношения по обоюдному согласию. Во втором случае понадобится заключение суда.

Но большинство плательщиков интересует не просто факт расторжения сотрудничества, а скорее, как сделать процедуру менее затратной в финансовом плане.

Рассмотрим поводы для разрыва отношений заемщика с банком:

Сотрудники отделения вряд ли смогут предложить лояльные схемы, которые бы максимально учитывали интересы плательщика. Все дело в том, что любые изменения в договоре ипотеки, допустим, смена числа плательщиков или поручителей, включая и досрочное погашение, невыгодно для банка.

Так что если не нравятся условия начальника филиала в плане выхода из ситуации, то лучше обратиться в суд, который примет решение, устраивающее обе стороны.

Распространенной ошибкой принято считать, что разрыв отношений с кредитором стоит ожидать после призвания того банкротом. Но на практике это не так. Расторгать соглашение придется уже с новым юрлицом, который выкупит долг старой финансовой организации.

Процедура расторжения договора по решению клиента

Весь процесс проходит в несколько этапов:

  1. Переговоры с начальником отделения

Урегулировать вопрос можно и мирным путем. Всегда можно прийти к общему знаменателю – реструктуризация после погашения большего числа долга или уменьшение процента, если будет погашена вся пеня. Если все остались довольны, то не нужно обращаться в судебные органы.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

  1. Расторжение договора ипотеки по инициативе заемщика через суд

Для начала нужно подать иск, если клиент не пришел к компромиссу с банкирами. На руках нужно иметь ответ от кредитора, который не желает расторгать соглашение либо доказательства того, что юрлицо просто проигнорировало запрос на это предложение. Суть в том, что на официальное прошение отделение должно отреагировать в течение 30 дней.

Обычно иск включает в себя такие данные:

  • Участников спора с указанием ФИО ипотекодателя, адрес его прописки, контактная информация, а также все данные про кредитное учреждение.
  • Суть письма с приведением доводов и аргументов в пользу клиента, все факты дела.
  • Личные требования с указанием, что разорвать договор необходимо на определенных условиях – продажа залога, погашение только остатка долга и пр.
  • В самом низу нужен перечень бумаг, которые относятся к заявлению.

Среди обязательных документов к иску идет копия кредитного и ипотечного соглашений, квитанции о погашении, выписки по счету, письма с просьбами решить возникшую проблему, то есть все, что может подтворить, что человек пытался решить проблему мирным путем.

Дополнительно понадобится подтверждение ухудшения финансового состояния, если нет возможности дальше гасить долг, возможно, договор задатка, если уже выбрано новое жилье, решение кредитного комитета из другого учреждения, который дал согласие на заем после погашения старого и пр.

Во время разбирательства необходимо озвучить свою сторону вопроса, которая нашла отражение в заявлении, привести свои суждения, а после останется ожидать ответа судьи. Могут дать добро, но могут и отказать, если банковская организация ничего не нарушила.

Шансов у рядового человека, который не располагает достаточными юридическими и финансовыми знаниями по этому вопросу, малы. Конечно, можно довести дело до конца, даже получить положительное решение судебных органов, но не всегда дело закончится с выгодой для плательщика.

Для достижения максимального результата при аннулировании соглашения по ипотеке по требованию клиента банка следует заручиться поддержкой юриста по недвижимости и банковским операциям. Специалист с опытом работы поможет решить дело в суде в пользу заемщика.

Источник: https://KreditQ.ru/kak-rastorgnut-dogovor-ipoteki-po-iniciative-zaemshhika/

Как можно расторгнуть ипотечный договор с банком?

Как расторгнуть ипотечный договор с банком

Расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика – явление редкое. В одностороннем порядке отказаться от сделки практически невозможно. Проблема кроется в природе обязательства.

Залог недвижимости служит обеспечением по кредитному соглашению. Он призван покрыть риски невозврата денег.

Именно поэтому освобождение имущества от обременения до истечения установленного срока носит исключительный характер.

Краткое содержание

Статья 450 ГК РФ устанавливает базовые правила выхода из сделок. Если инициатором выступает один участник, вопрос разрешается судом. Основанием становится грубое нарушение договора партнером.

Под таковым норма понимает действия или бездействие, в результате которых пострадавшая сторона несет убытки либо лишается ожидаемых выгод. Норму можно применить к отношениям залогового кредитования.

Расторжение ипотечного договора через суд допускается при совершении банком серьезного нарушения. Так, основанием может стать уклонение от фактического перечисления займа либо только частичная передача денег. Грубым нарушением служители Фемиды признают и самовольное списание средств со счетов клиента.

Дела рассматриваются судами общей юрисдикции по правилам второго подраздела ГПК РФ. В заседании важно доказать несоответствие удержанных сумм размерам ежемесячных взносов. Подтверждением могут служить график платежей, выписки со счетов, переписка с банком.

Статья 450 ГК РФ указывает также на иные случаи, когда у контрагента появляется право разорвать отношения. Они определяются законом либо соглашением. Сослаться на эту часть нормы можно, например, при передаче имущества в залог накануне объявления о банкротстве.

Досрочное погашение займа

Нередко под расторжением договора ипотеки по инициативе заемщика понимают единовременную оплату кредита. Такая трактовка некорректна. В случае досрочного погашения займа речь идет об исполнении сделки. Залог прекращается в силу ст. 352 ГК РФ.

Порядок действий следующий:

  1. Уведомление банка о намерении погасить ипотечный кредит. Если в соглашении не установлено специальных правил, извещение необходимо направить за 30 дней (ст. 810 ГК РФ). Порядок применяется лишь в отношении некоммерческих займов. При выдаче ипотечного кредита предпринимателям или корпорациям возврат денег до наступления установленной даты осуществляется с согласия банка.
  2. Получение справки о погашении. В день списания средств заемщику выдают документ о полном расчете. Получить его следует во избежание последующих споров и претензий.
  3. Погашение залога. Запись об освобождении недвижимости от обременений вносится в ЕГРН. Основанием становится заявление залогодержателя. Исключением являются случаи выдачи закладной. Наличие ценной бумаги упрощает процедуру. Ее с отметкой банка об оплате задолженности выдают заемщику. Это позволяет официально зарегистрировать снятие ипотеки без участия кредитной организации (ст. 25 закона 102-ФЗ).

Особенностью прекращения залога при досрочном погашении займа является отсутствие спора. Вопрос разрешается участниками сделки без обращения в суд. Предъявить иск собственнику недвижимости придется лишь при уклонении банка от выдачи закладной или снятия обременения. Если недобросовестность подтвердится, с ответчика взыщут компенсацию убытков, в том числе возмещение морального вреда.

Вам будет интересно прочитать

Как доказать банку свою неплатежеспособность

Уничтожение имущества

После гибели объекта залогодатель вправе восстановить его за собственный счет. О своем намерении он извещает банк в письменном виде (п. 4 ст. 345 ГК РФ). На практике механизм реализуется редко.

Залог погашается со ссылкой на ст. 352 Кодекса, кредитный договор расторгается, а задолженность оплачивается страховой компанией в пределах определенного полисом лимита.

Последствия утраты ипотечной недвижимости прописаны в ст. 36 закона 102-ФЗ.

Порядок действий выглядит следующим образом:

  • документальное закрепление факта уничтожения предмета залога (например, акт о пожаре);
  • извещение страховой компании и банка;
  • расторжение ипотечного договора со ссылкой на утрату обеспечения;
  • подача заявления на выплату возмещения, в том числе в пользу кредитного учреждения;
  • оплата остатка задолженности, если страховой выплаты оказалось недостаточно;
  • получение справки о погашении займа и закладной с отметкой банка;
  • исключение записи об ипотеке из государственного реестра.

Одновременно с погашением залога собственник вправе снять объект с регистрационного учета. Для этого ему потребуется подать заявление в Росреестр и приложить справку ЦТИ об уничтожении строения.

Вам будет интересно прочитать

Как правильно продавать ипотечную квартиру

Недействительность кредитного договора

Аннулирование основного обязательства влечет прекращение залога. Оспорить соглашение о займе можно по нескольким основаниям (параграф 2 главы 9 ГК РФ). Чаще всего причинами разбирательств становятся:  

  1. Заключение сделки неуполномоченным лицом. Передать имущество в обеспечение может собственник либо участник, владеющий им на праве хозяйственного ведения. Если условие не соблюдено, договор ничтожен. Принципы рассмотрения и оценки таких споров подробно описаны определением ВС РФ № 14-КГ18-9.
  2. Принуждение, мошенничество или угрозы. Основанием для расторжения ипотечного договора станет вступивший в силу приговор суда. Пострадавшему придется доказать факт совершения преступных действий. При этом обратиться с требованием о недействительности займа гражданин должен сразу после устранения противоправного воздействия.
  3. Неспособность физлица понимать суть сделки. Аргументами в таких спорах выступают результаты судебно-психиатрической экспертизы. Примером может служить определение Мосгорсуда по делу № 33-16102/2018.

В случае недействительности кредитного соглашения договор залога будет расторгаться в судебном порядке. Бремя доказывания ляжет на истца.

Пропуск банком срока давности

Если заемщик не исполняет обязательства, кредитное учреждение вправе выдвинуть требование об обращении взыскания. Сделать это банк обязан в течение 3 лет (ст. 196 ГК РФ).

Пропуск установленного законом периода лишает финансовую организацию судебной защиты. О необходимости освобождения недвижимости от обременения в таких ситуациях заявил ВС РФ в определении № 84-КГ16-7 от 01.11.2016.

Высшая инстанция отметила, что пропуск срока исковой давности исключает обращение взыскания, в том числе во внесудебном порядке.

Разъяснение интересно отсутствием прямых отсылок к закону. Служители Фемиды истолковали нормы комплексно. Так, ВС РФ исходил из правовой природы залога. Обременение призвано обеспечивать возможность обращения взыскания. Если же по основному обязательству истекает исковая давность, смысл сделки пропадает.

Основанием погашения ипотеки в рассматриваемой ситуации становится вступившее в силу судебное решение. Убедить банк снять обременение добровольно не удастся. Спор придется разрешать в исковом порядке.

Вам будет интересно прочитать

Нечем платить ипотеку: что делать?

Банкротство собственника

Основанием расторжения соглашения о залоге может стать финансовая несостоятельность. Инициатива исходит от арбитражного управляющего или кредиторов. Основным аргументом становится предоставление приоритета одному из взыскателей. Вероятность оспаривания высока в следующих ситуациях:

  • имущество передано в обеспечение уже действующего обязательства;
  • отсутствие доказательств фактического получения займа;
  • передача недвижимости в залог с целью получения наличности и сокрытия ее от кредиторов.

Критерии недействительности сделок закреплены  ст. 61.3 закона 127-ФЗ. Основанием погашения записи об ипотеке становится судебное решение. Возврат займа, обеспеченного спорным залогом, юридического значения иметь не будет. Выдавший деньги кредитор сможет претендовать на удовлетворение своих требований согласно очередности (ст. 134 закона о банкротстве).

Таким образом, юридический механизм расторжения ипотечного договора залогодателем или заемщиком проработан хорошо. Оснований довольно много. Однако в большинстве случаев добиваться освобождения недвижимости от обременения придется в суде. Служители Фемиды удовлетворят требования только добросовестных залогодателей. Использовать нормы в целях уклонения от оплаты долгов не получится. 

Источник: https://zenfinansist.ru/fingramota/bnk/rastorzhenie-ipotechnogo-dogovora

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.