Как расторгнуть договор с управляющей компанией

Содержание

Расторжение договора с управляющей компанией

Как расторгнуть договор с управляющей компанией

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Многоквартирный дом требует упорядоченного управления его системами и слежения за техническим состоянием его составляющих.

Это необходимо для комфортного и безопасного проживания граждан, для планомерного предоставления коммунальных услуг.

В целях осуществления всего вышеперечисленного формируются товарищества жильцов, или же полномочия руководителя передаются управляющей компании на основании соответствующего договора.

Но что делать, если УК не справляется со своими обязанностями? Возможно ли расторгнуть договор в одностороннем порядке? Куда следует обращаться, и какая документация потребуется для расторжения договора с управляющей компанией? Поговорим об этом в статье.

Основания

Для расторжения договора с управляющей компанией требуются веские основания (как и в случае, когда расторгается кредитный договор). Причинами расторжения договора могут послужить следующие нюансы:

  • Невыполнение управляющей компанией надлежащих мероприятий по обслуживанию дома;
  • Отказ в предоставлении жильцам услуг, оговоренных в договоре;
  • Неудовлетворительное и низкое качество предоставляемых услуг;
  • Отказ управляющей компании в предоставлении исчерпывающей информации о собственной сфере деятельности;
  • Окончание срока действия договора.

На основании каждой из перечисленных причин допустимо расторжение договора с управляющей компанией. Дополнительные основания расторжения договорённости обозначаются непосредственно в тексте соглашения.

Важно! Наиболее легитимной причиной для расторжения является отсутствие у жильцов желания продлевать действие договора с управляющей компанией, чей срок подошёл к концу.

Во всех иных случаях решить рассматриваемый вопрос проще всего в суде (в соответствии с регламентом статьи 162 Жилищного кодекса). Необходимо помнить, что каждая из перечисленных причин должна подтверждаться фактической документацией.

Порядок расторжения договора в одностороннем порядке

Расторжение в одностороннем порядке договора с управляющей компании возможно по инициативе собственников многоквартирного дома. Для проведения данной операции, жильцам необходимо следовать следующему действенному алгоритму:

  • Сформировать инициативную группу жильцов;
  • Проведение членами указанного выше формирования разъяснительных мероприятий с другими жильцами;
  • Подготовка отказного предложения;
  • По истечении срока договора с управляющей компанией осуществляется общее собрание жильцов, на котором предложение рассматривается;
  • В процессе дебатов, на собрании избирается другая управляющая компания или новый способ руководства структурами дома.

Многих жильцов многоквартирных домов интересует, можно ли расторгнуть договор по инициативе управляющей компании. В случае окончания срока действия договорённости, управляющая компания уполномочена не продлевать данный мировой период.

Необходимые документы

Для принятия решения о расторжении договора с управляющей компанией понадобится собрать полный пакет документов из следующего списка:

  • Протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома, в процессе которого принято решение об отказе в дальнейшем сотрудничестве с конкретной УК;
  • Уведомление;
  • Ксерокопии обращений жильцов в федеральные службы и иные организации (прокуратуру, Роспотребнадзор, санитарные службы и т. д.) за период курирования данной управляющей компанией;
  • Ксерокопии жалобы жильцов на нарушения позиций договора со стороны УК;
  • Ксерокопии документации, свидетельствующей о проверках деятельности рассматриваемого органа.
  • В случае обращения в суд понадобится ещё исковое заявление и банковский реквизит, свидетельствующий об уплате государственной пошлины.

Уведомление

Существует два типа уведомлений о расторжении договорённости с управляющей компанией:

  • Уведомление о проведении собрания жильцов — копии данного документа направляются собственникам многоквартирного дома, жильцам города и представителям УК;
  • Уведомление о решении, принятом на жилищном собрании — направляется в Управляющую компанию.

Настоящий документ должен содержать следующую информацию:

  • Реквизиты организации (юридическое наименование, адрес и контактный телефон);
  • Банковские реквизиты управляющей компании;
  • Заголовок — «Уведомление о расторжении соглашения»;
  • Текст заявления, в котором подробно указываются причины отказа собственников многоквартирного дома взаимодействовать с настоящей управляющей компанией;
  • Ссылка на нормативные акты (статью 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации, статью 450 Гражданского кодекса);
  • Если это уведомление об оформленном решении, присовокупляется решение суда;
  • Подписи участников собрания.

Образец уведомления о расторжении договора с управляющей компанией доступен по ссылке:

Как расторгнуть договор с управляющей компанией в суде?

Досрочно расторгнуть договор с управляющей компанией возможно только посредством подачи искового заявления в суд. Дела о расторжении договоров подобного типа рассматриваются в Районных (Городских) судах.

Для обращения в суд собственникам многоквартирных домов после собрания необходимо произвести следующие действия:

  • Собрать доказательную документацию о нарушениях договора, производимых УК;
  • Правильно оформить коллективное исковое заявление;
  • Уплатить государственную пошлину;
  • Направить документацию в суд.

Доказательством того, что управляющая компания не справляется со своими обязанностями служит несоответствие истинного положения вещей тому, что прописано в подлежащем расторжению договоре. Например, по договорённости, УК должна была организовать ремонт подъезда. Деньги от жильцов были приняты, однако в указанный срок никаких ремонтных работ произведено не было.

Исковое заявление

Исковое заявление о расторжении договорённости об управлении многоквартирным домом оформляется преимущественно письменно при использовании шариковой ручки чернилами чёрного или синего цвета.

Почерк истца должен быть разборчивым, если это не так — допускается использование печатных средств. Помарки, исправления и ошибки — исключены, как и заведомо ложная информация.

Неверно оформленное исковое заявление к рассмотрению судом не принимается.

Настоящий документ имеет подобную структуру:

  • Наименование судебной инстанции;
  • Реквизиты истца и ответчика;
  • Наименование — «Исковое заявление о расторжении договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке»;
  • Подробное изложение исковых претензий;
  • Просьба признать расторжение соглашения действительным;
  • Предоставления перечня доказательной документации;
  • Подпись и инициалы председателя собрания жильцов многоквартирного дома;
  • Дата оформления заявления.

Исковое заявление, как и остальная документация для судопроизводства, преподносится суду в виде трёх ксерокопий. Скачать примерную форму искового заявления  о расторжении договорённости можно по ссылке:

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://www.samso.ru/grazhdanskoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-s-upravlyayushhej-kompaniej.html

Уведомление о расторжении договора управления МКД: образец, требования и оформлению

Как расторгнуть договор с управляющей компанией

Бизнес юрист > Гражданское право > Договорное право > Расторжение договора > Уведомление о расторжении договора управления МКД: образец, рекомендации

Жилищным кодексом (ЖК) не дается определений понятий «многоквартирный дом (МКД)», «управление МКД». Обычно дом считается многоквартирным, если есть два или более помещений. Обязательно наличие одного собственника.

Управление – это процесс, обеспечивающий функциональность общего и частного имущества, достижение целей, поставленных владельцами квартир.

Чаще всего субъект (управляющая компания) действует по договору и принимает решения, позволяющие организовать мероприятия по управлению.

Кто может управлять МКД

Жилищным кодексом для многоквартирного жилого дома установлено 3 варианта управления:

  • собственниками квартир
  • кооперативом или товариществом
  • управляющей компанией

Способ зависит от наличия управляющих компаний, количества квартир, наличия/отсутствия поквартирных и общедомовых счетчиков, платежеспособности и дисциплинированности жильцов, вида отношений с предприятиями, поставляющими ресурсы.

Если домом управляют жильцы, заключаются соглашения на:

  • водоснабжение и отведение воды, поставки газа, электроэнергии, отопления
  • оказание услуг, связанных с ремонтами в жилых помещениях (чаще всего соглашения заключают отдельные владельцы жилья)
  • предоставление услуг, связанных с содержанием и ремонтом общих площадей (одной стороной контракта выступает большинство владельцев квартир)

Многоквартирный дом

Общее собрание имеет право выдвинуть одного человека, который действует от имени всех жильцов по доверенности.

Если домом управляет кооператив (товарищество), они заключают контракт с жильцами, поставщиками, строительными организациями. Организация и выполнение мероприятий делегируется решением собрания владельцев квартир, договором управления, уставом кооператива (товарищества). Чаще всего управляющие (кооперативы, товарищества) заключают контракт с компанией, которая ищет поставщиков от их имени.

Если для управления привлекается специализированная компания, она разрабатывает возмездный контракт, указывая:

  • адрес дома и имущество, которое требует управления
  • список работ, связанных с содержанием и ремонтом общих площадей
  • список необходимых жильцам коммунальных услуг
  • цена услуги, порядок ее определения
  • объем и порядок оплаты услуг, ремонтов жилых и общих помещений

Управляющая компания оказывает услуги самостоятельно или выступает посредником между жильцами и поставщиками. Все контракты от имени жильцов заключает управляющая компания.

Правила расторжения одной из сторон

Контракт можно изменить или расторгнуть (ст. 450 ГК). В одностороннем порядке это доступно собственникам квартир, если:

  • соглашение заключалось по результатам конкурса (ст. 161, 162 ЖК)
  • общее собрание приняло решение изменить метод управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК)
  • управляющая компания нарушает условия соглашения

В первом случае причин для расторжения предъявлять не нужно.

О неисполнении условий управляющим свидетельствует:

Расторжение договора

  • отсутствие мероприятий по обслуживанию
  • низкое качество услуг
  • отказ от оказания оговоренных в соглашении услуг
  • отказ предоставить информацию о деятельности

Самый доступный метод – отказаться заключать контракт после окончания действия предыдущего.

Процесс начинается с проведения собрания владельцев квартир, на котором принимается решение о смене метода управления или управляющего (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). Управляющей компании и органу жилищного контроля в течение 5-и дней (п. 18 Постановления № 416) посылается:

  • протокол собрания
  • уведомление

Действие контракта прекращается после получения управляющим уведомления, если это не противоречит условиям соглашения.

Для управляющего законодательством не предусмотрена возможность отказаться исполнять соглашение даже, если:

  • увеличивается стоимость услуг подрядчиков
  • повышается уровень инфляции
  • в экономике кризис
  • деятельность убыточная
  • отсутствуют технические возможности предоставить услуги
  • собственники не согласны с повышением цен на услуги

Работа управляющей компании

Исключения составляют соглашения, в которых предусмотрено право управляющего при определенных условиях договор расторгнуть без согласия жильцов. Чаще всего подобное возможно, если дом в аварийном состоянии без вины управляющего. Других причин законодательством не предусмотрено, так как этот вид договора публичный.

Если управляющая компания обращается в суд, не соглашаясь с расторжением соглашения, необходимы доказательства невыполнения его условий:

  • копии обращений с жалобами в санитарную службу, Роспотребнадзор, прокуратуру
  • копии жалоб на невыполнение отдельных условий
  • копии результатов проверок органов контроля
  • копии актов нарушений, выявленных самоуправлением и Советом дома

Расторжение в судебном порядке

В ситуациях, когда не удается расторгнуть контракт, собственники подают иск в районный (городской) суд. Важно правильно составить заявление и иметь достаточное количество доказательств нарушений условий, свидетельствующих о том, что управляющий не справляется с обязанностями.

При составлении искового заявления от руки используется ручка с черными или синими чернилами. Лучший вариант – набор текста на компьютере. Не следует использовать недостоверную информацию, помарки, ошибки и исправления не допустимы.

Форма документа несложная:

  • наименование суда (полное)
  • реквизиты лиц, подающих заявление, и управляющей компании
  • наименование документа
  • изложение претензий по пунктам
  • просьба расторгнуть соглашение
  • перечень документации в приложении
  • подпись (с расшифровкой) председателя собрания
  • место и дата составления

В канцелярию сдаются 3 ксерокопии.

Доказательством неисполнения условий соглашения служат различные нарушения, например, управляющий собрал средства на ремонт общих площадей, но работы не выполнены. Но любое утверждение необходимо доказать, поэтому к заявлению прилагаются документы, удостоверяющие перечисление денег, и показания свидетелей о том, что ремонта не было.

В приложении:

Подача иска в суд

  • ксерокопия паспорта заявителя (заявителей)
  • оригинал контракта с управляющим (можно заменить нотариально заверенной копией)
  • документы, удостоверяющие нарушения условий соглашения
  • квитанция, удостоверяющая оплату пошлины

Подать иск о расторжении контракта может также управляющая компания, если собственники нарушили условия, например, перестали вносить оплату или состояние жилого фонда ухудшилось по вине жильцов.

При этом должно быть выполнено одно из условий:

  • на момент заключения соглашения не одна из сторон не предполагала, что произойдут отрицательные изменения
  • обстоятельства изменились по причинам, которые не может нейтрализовать исполнение соглашения
  • при исполнении условий нарушаются имущественные интересы сторон или управляющий несет существенный материальный ущерб
  • в договоре не указано, что риски при изменении обстоятельств несет лицо, подающее исковое заявление

Независимо от того, кто подал иск, суд оценивает последствия расторжения контракта. Оценивается качество предоставляемых услуг, ценообразование подрядчиков (соответствие стоимости материалов и уровню инфляции), состояние дома.

Если срок действия соглашения истек, любая из сторон может отказаться от продления (ч.3 ст.425 ГК РФ). Управляющий или жильцы обязаны уведомить о своем намерении вторую сторону и орган самоуправления за 2 месяца до окончания срока. Если уведомления нет, соглашение считается продленным (ч. 6 ст. 162 ЖК).

Форма, содержание и правила составления

Предусмотрено 2 вида уведомлений:

  • для оповещения о собрании владельцев квартир, администрации (если есть неприватизированные квартиры, владельцем которых является муниципалитет) и управляющей компанииСоставление уведомления
  • о расторжении контракта

В первом уведомлении нужно указать повестку дня собрания:

  • принять решение об отказе от услуг действующего управляющего
  • выбрать нового управляющего

Обязательно указываются:

  • контактные данные для получения информации о собрании
  • список инициативной группы, занимающейся сбором доказательств
  • место, число и время проведения

Уведомление о расторжении направляется после того, как общее собрание приняло соответствующее решение. Документ можно написать от руки или набрать на компьютере, скачав образец уведомления о расторжении договора управления МКД из интернета.

Образцы уведомлений

В вводной части справа указывается наименование и адрес управляющего, контакты, реквизиты банка. Ниже (по центру) – номер и число, название документа.

Требования законодательно не определены, в тексте обязательно указывается:

  • время заключения соглашения
  • наименования сторон
  • предмет контракта
  • перечисление условий, которые управляющий не исполнил
  • ссылка на ст. 450 ГК и ст. 162 ЖК
  • подписи (с расшифровкой) жильцов, которые принимали участие в собрании

Скачать заявление о прекращении договора [45.76 KB]

После получения письма в течение 30-и дней вся документация (техническая и финансовая) передается новому управляющему или другой структуре, выбранной жильцами (товариществу, кооперативу, одному из собственников). В организации, снабжающие ресурсами, и расчетный центр направляются уведомления о расторжении. Арендаторы нежилых помещений должны погасить задолженности.

Новый управляющий:

  • подписывает акт приема-передачи
  • составляет акт о состоянии дома
  • снимает показания счетчиков
  • открывает банковские счета, на которые будут перечисляться средства жильцов

Заключается новый договор управления.

Следует отметить, что все кажется простым только теоретически. На практике договора управления, ставшие обыденным явлением и затрагивающие большинство россиян, на законодательном уровне урегулированы недостаточно.

На деятельность управляющих и судов отрицательно воздействует и отсутствие точных правовых предписаний по расторжению.

Контракты заключаются на различные сроки, условия, позволяющие прекратить их досрочно, включаются не всегда, поэтому чаще всего возникают проблемы у обеих сторон.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: https://PravoDeneg.net/civil/contract/otmena/uvedomlenie-o-rastorzhenii-dogovora-upravleniya-mkd.html

Расторжение договора МКД по инициативе управляющей компании или собственников

Как расторгнуть договор с управляющей компанией
Чаще всего, когда происходит расторжение договора МКД, имеется в виду аннулирование соглашения с управляющей компанией. Обычно именно ей отдается предпочтение в данном случае при выборе метода управления. Естественно, у каждой управляющей компании есть не только достоинства, но и недостатки. Вот в последнем случае и возникают трудности.

Чтобы аннулировать договор, нужно четко отдавать себе отчет, когда на каких основаниях и кто подписывал первоначальный документ, а также какова процедура расторжения. Ответы на данные вопросы содержатся в законодательстве нашей страны (Жилищном и Гражданском кодексах).

Кроме того, в некоторых случаях не лишним будет заручиться пояснениями компетентных служб и изучить практику Арбитражного суда.

Кто может инициировать прекращение договора?

Любой договор имеет право расторгать одна из тех сторон, которая принимала в нем непосредственное участие. А значит, такими участниками сделки могут быть:

  • ТСЖ;
  • управляющая компания;
  • собственники помещений.

Естественно, что от имени первых двух компаний будет действовать их представитель (либо представители).

Ввиду того, что собственников в МКД достаточно много, то в Жилищном кодексе на этот счет предусмотрено правило. В соответствии с ним соглашение об управлении подписывается на общем собрании владельцев жилья. Причем каждый из них должен расписаться в документе.

Данное правило действует, когда управляющая компания позволила себе значительно нарушить условия договора. Несложно догадаться, что раз для заключения соглашения управления МКД необходимо было собираться всем собственникам, то и для расторжения также придется это сделать.

Только так владельцы помещений смогут высказать свое решение.

Способы прекращения контракта управления МКД

Стоит сразу уточнить, что методов аннулирования договора не так уж много:

  1. По причинам, указанным в Гражданском кодексе (ст.450).
  2. Когда закончился срок его действия.
  3. Из-за окончания обязательства в порядке, описанном в ГК (гл.26).

Правила, касающиеся договора по управлению МКД, изложены в ст. 162 ЖК. В соответствии с ее положениями, договор обязывает одного участника (управляющую компанию) по поручению другого участника (собственников квартир, правления ТСЖ, других органов управления) в течение определенного договором времени за установленную в нем же плату взять на себя обязанности по:

  • содержанию вверенных ему общедомовых помещений и территории в надлежащем виде;
  • своевременному выполнению ремонтных работ;
  • предоставлению коммунальных услуг владельцам квартир;
  • ведению другой деятельности, направленной на эффективное управление МКД.

Вот почему порядок прекращения взятых на себя сторонами обязательств также различен. Не лишним будет рассмотреть две наиболее распространенные ситуации:

  1. Когда аннулируется договор управления, в котором сторонами выступали собственники жилья и УК.
  2. Участниками сделки являлась УК и ТСЖ.

Аннулирование договора по общим причинам

  • по соглашению сторон, когда другое не указано в Гражданском кодексе, прочих актах либо в условиях контракта;
  • односторонний отказ от договора управления МКД возможен исключительно на основании решения суда (обычно это бывает, когда один из участников сделки существенно нарушил ее условия либо по другим причинам, регламентированным ГК, прочими актами или пунктами, указанными в договоре);
  • когда возникли проблемы, которые нельзя было предвидеть во время заключения договора (если прочее не значится в условиях соглашения).

Рассмотрим подробнее каждое основание для аннулирования договора МКД.

Когда удается достичь обоюдного согласия?

Обычно заинтересованные стороны стараются заранее предусмотреть все возможные ситуации, поэтому в условия самого договора они включают пункт, который предоставляет возможность расторгнуть сделку с предварительным уведомлением контрагента в определенный период времени. Когда происходит досрочное прекращение договора управления МКД по согласию сторон, могут возникнуть следующие нюансы:

    Если инициатор аннулирования договора не потрудился предоставить заявление, тогда действует одно из положений статьи 162 ЖК. А именно

При этом первый способ очень часто происходит значительно быстрее. Дальнейшее управление в этом случае выбирается автоматически — общедомовыми делами будет заниматься ТСЖ.

Аннулирование контракта одной из сторон

На основании ЖК нашей страны порядок управления МКД устанавливается на собрании собственников квартир, и может измениться в любое время по их воле.

Так, если собрание постановило произвести изменение УК, то договор со старой компанией будет расторгнут (при наличии уведомления). Однако в законе ничего не говорится о конкретных сроках.

Здесь стоит опираться на положение о том, что старой УК предоставляется срок в 1 месяц после получения уведомления на передачу технической и прочей документации.

Можно ориентироваться на него или установить срок окончания договора на собрании собственников.

Зарегистрированное по всем правилам ТСЖ не является УК, т.к. его могут выбрать и другие дома. Поэтому при создании товарищества собственников нужно обговорить вопрос об управлении МКД отдельно, чтобы ТСЖ имело вышеуказанные права.

Что является существенным нарушением договора?

Не всегда удается расторгнуть договор управления МКД без участия суда. Так, в соответствие со ст.450 ГК одна сторона вправе потребовать расторжения (либо изменения) договора по судебному решению, если другой его участник совершил существенные нарушения.

Под существенным понимается такой урон от действий (или бездействий) одного участника сделки, при котором второй лишился того, на что рассчитывал при заключении контракта.

Таким образом, собственники жилых помещений вправе отказаться от исполнения договора, когда УК не выполняет его условия. Одними из самых распространенных нарушений считаются:

  • периодические задержки работ, необходимых для МКД;
  • отсутствие отчета УК о выполнении условий договора;
  • нанесение ущерба МКД, вызванное определенными действиями (либо бездействием компании).

При этом расторжение договора через суд может осуществляться только после того, как другая сторона дала отказ на просьбу изменить условия договора (или расторгнуть его). Если она вообще не дала ответ, то необходимо выждать один месяц, прежде чем подавать документы в суд.

Аннулирование контракта управляющей компанией

Расторжение договора управления МКД по инициативе управляющей компании встречается гораздо реже, но иногда бывает и такое. Аннулировать контракт в этой ситуации можно по тем же причинам и аналогичными способами. В данном случае требование расторгнуть соглашение направляют каждому собственнику квартиры, а аннулированию подлежат все договора с собственниками МКД.

Чаще всего причиной расторжения является отсутствие вознаграждений от собственников за выполненную работу. Общедомовая недвижимость является неделимым имуществом, поэтому собственники несут за нее солидарную ответственность, что осложняет ведение подобных дел.

Основания и их формулировка

Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться.

Убедиться что у УК есть достаточно оснований для расторжения договора в одностороннем порядке можно двумя способами:

  1. Обратиться к юристу по жилищным вопросам, который расценит ситуацию и объяснит, подходит ли ваша причина к формулировке закона.
  2. Ознакомиться с судебной практикой по подобным делам — изучив, какие основания стали причиной разрыва отношений, и какое решение по делам вынес суд, вы сможете смоделировать вашу ситуацию в будущем судебном заседании и понять, насколько она подходит под формулировки Гражданского и Жилищного кодексов.

В большинстве случаев, при которых выигрывает управляющая компания, формулировки для разрыва правоотношений с собственниками звучат так:

  • большая задолженность собственников за коммунальные услуги;
  • задолженность жильцов по выплатам на содержание дома и общедомового имущества;

Источник: https://aburist.ru/nedvizhimost/rastorgnut-dogovor-upravleniya-s-upravlyayushchej-organizaciej.html

Что делать, если УО в одностороннем порядке расторгла договор?

Как расторгнуть договор с управляющей компанией

На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.

Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.

НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:

  • при грубом нарушении договора;
  • в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.

Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.

Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания.

Но здесь должно присутствовать главное условие — невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления.

В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.

Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.

Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства.

Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.

Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.

В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.

В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.

426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома.

Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.

Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг.

Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить.

В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.

Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.

Новости ЖКХ

Ниже мы рассмотрим ситуацию, когда управляющая организация приняла взвешенное решение о том, что необходимо распрощаться с многоквартирным домом (далее — МКД) в связи с истечением срока договора управления (далее — договор) и поговорим о том, существует ли у управляющей организации обязанность продолжить управление МКД после надлежащего уведомления собственников о прекращении указанного договора.

Для начала рассмотрим вопрос о том, что будет являться надлежащим уведомлением собственников помещений МКД о волеизъявлении управляющей организации прекратить договор в связи с окончанием срока его действия.

Исходя из процессуального законодательства, как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, судом оценивается относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.

Так, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд посчитал, что управляющая организация не представила доказательства получения всеми собственниками МКД уведомлений об изменении условий договора, о расторжении договора управления с 01.07.2015г.

Поскольку представленные ответчиком фотографии подъезда и доски объявлений не отвечают требованиям относимости и допустимости доказательств в арбитражном процессе, так как не позволяют суду установить период времени, на который указанные уведомления были вывешены Управляющей организацией перед подъездом МКД, который был бы достаточным для ознакомления всеми собственниками помещений МКД с указанными уведомлениями, а также идентифицировать место (подъезд) возле которого ответчиком были вывешены представленные в дело уведомления (Постановление от 09.11.2015 № 13АП-22894/2015 по делу № А42-3283/2015).

Тамбовский областной суд посчитал, что управляющая организация реализовала право, предоставленное ей ч.6. ст.162 ЖК РФ путем направления уведомления за 30 дней до истечения срока действия договора в адрес совета многоквартирного жилого дома, выполняющего в силу ст. 161.

1 ЖК РФ функции контроля за управлением многоквартирным жилым домом и организации такого управления и являющегося полномочным представителем собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома при решении вопросов, связанных с действием договора управления. Данное уведомление было получено членами совета дома и его председателем, которые в соответствии со ст. 161.

1 ЖК РФ были обязаны довести до сведения собственников информацию об отказе управляющей компании о продлении срока действия договора на новый срок.

Кроме того, собственники жилых помещений многоквартирного жилого дома были уведомлены о волеизъявлении управляющей компании посредством размещения ею объявлений в средствах массовой информации (телевидение, информационный портал города Рассказово, официальный сайт ООО «***»). Уведомления о прекращении действия договора были также разложены в почтовые ящики собственников.

Таким образом, ООО «***» выполнило свою обязанность по своевременному уведомлению собственников о прекращении договора управления в связи с окончанием срока его действия, а также поставило об этом в известность орган местного самоуправления, то есть предусмотренная законом и договором процедура прекращения договора управления соблюдена (Апелляционное определение от 13.07.2015 по делу № 33-1988/2015).

Прекращение договора управления по окончанию срока его действия (положительная практика):

Исходя из ч.3 ст.425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/rastorzhenie-dogovora-upravleniya-mnogokvartirnym-domom-2.html

Как расторгнуть договор с управляющей компанией и создать ТСЖ?

Как расторгнуть договор с управляющей компанией

Не устраивает деятельность управляющей компании, обслуживающей вашу многоэтажку? Не можете разобраться, куда и на что тратятся приличные суммы денег, собираемые по статье «содержание и ремонт»? Задумываетесь о расторжении договора на управление многоквартирным домом с целью создания ТСЖ, но не знаете, как это сделать? Рассказываем.

 Photo: Thawt Hawthje

Плюсы и минусы разных способов управления МКД

Управляющие организации – это коммерческие предприятия. Как показывает печальный опыт, главная задача многих из них — извлечение прибыли из результатов собственной деятельности.

А качество предоставляемых ими услуг, равно как и борьба с неплательщиками,  к сожалению, зачастую остаётся на втором месте.

В противном случае не было бы многомиллионных задолженностей по ЖКХ и жалоб на неудовлетворительное состояние общего имущества многоквартирных домов.

В основе аббревиатуры ТСЖ кроется слово «товарищество», которое не подразумевает коммерческой наживы и говорит само за себя.

Это совместная работа собственников и нанимателей жилых помещений, объединённых единой целью: навести порядок в доме и по-хозяйски распорядиться средствами, которые идут на оплату жилищных и коммунальных услуг.

Причём, распорядиться так, чтобы на сэкономленные средства сделать жизнь жильцов комфортнее и приятнее: установить лавочки на придомовой территории, не дожидаясь спонсоров, обновить детскую площадку, нанять консьержа и т.д.

Исключения из правил, разумеется, бывают.

Встречаются жилищные организации, которые выстроили прекрасные отношения с жильцами «подопечных» домов, активным образом сотрудничают со старшими по подъездам и не скрывают результатов своей хозяйственной деятельности.

Жители, видя старания жилищников, поддерживают порядок в своих многоэтажках и не допускают задолженностей. И встречаются такие ТСЖ, в которых проживающие в доме даже не знают, кто у них председатель, или знают, но к его работе возникает масса вопросов.

 Photo: Sergey Podatelev

Но есть ли гарантия, что, уходя от управляющей компании и создавая ТСЖ, граждане не наживут себе куда более серьезных проблем, связанных с эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома? Нет, таких гарантий нет.

Тут жители каждого конкретного дома должны самостоятельно взвесить все «за» и «против». Однако, если у собственников есть уверенность, что пора прощаться с управляющей компанией и создавать ТСЖ, этот ликбез будет полезен.

Удержать любой ценой

Просто так расторгнуть отношения с управленцами и создать товарищество не получится. Управляющим компаниям невыгодно, когда от них «уходят» дома, всё таки это бизнес. Удержать любой ценой ту или иную многоэтажку, жители которой намерены создать ТСЖ, — вот первостепенная задача такой УК.

Жилищники будут придираться ко всему.

В их арсенале могут звучать следующие доводы: нелегитимно собрание собственников, по результатам которого принято решение о создании ТСЖ; с нарушением оформлены протоколы и иная документация собрания; никогда не было нареканий на работу компании, договор  управления  исполняется по всем пунктам надлежащим образом, а значит — нет причины уходить; сама форма бюллетеня для ания не соответствует требованиям законодательства и т.д. Поэтому, чтобы разойтись по-хорошему, собственникам жилых помещений следует внимательно изучить ст. 44-48, ст. 162 ЖК РФ и Постановление Правительства РФ от 15.03.2013 г. №416 «О порядке осуществления деятельности многоквартирным домом».

 Photo: Sergey Podatelev

Ликбез для уходящих

Есть такое понятие, как договор управления многоквартирным домом. Важно знать период его действия. Если срок договорных обязательств заканчивается, можно воспользоваться ситуацией и не продлевать его. Второй вариант – договориться по-хорошему. Но если по-хорошему не получается, то процедура расставания должна быть следующей.

Для начала стоит внимательно изучить сам текст договора. Всё то, что там прописано, подписано и не исполнено, может стать основанием для разрыва отношений.

Затем следует уведомить всех собственников о том, что намечено проведение общего собрания жителей, в ходе которого будет рассмотрен ряд вопросов. В том числе — расторжение договора с управляющей организацией и создание ТСЖ.

Предупредить каждого следует заранее, за 10 дней до намеченной даты, желательно под подпись. Сохраняете реестр и готовите повестку, в которую включаются все вопросы, подлежащие обсуждению.

Здесь самое главное — не забыть указать вопрос передачи технической документации на дом и определить срок. Это очень важно.

В назначенный день проводится очное собрание собственников. Лист регистрации присутствующих на собрании должен быть обязательно. Весь пакет документов должен быть составлен по форме, которая утверждена Приказом Минстроя от 25 декабря 2015 г. № 937/пр.

Если в квартире несколько собственников, то право голоса имеет каждый из них.

Те граждане, которые в силу обстоятельств не смогли присутствовать на собрании, являются участниками заочного ания, и они выражают своё мнение в том же бланке решений, в котором отметились «очники».

 Photo: Anton Novoselov

В перечне документов – несколько экземпляров списков собственников. Один список – для регистрации. Второй – для ания. Если какой-либо из списков будет испорчен в ходе собрания, его тут же следует заменить. Исправлений быть не должно.

По итогам собрания оформляется протокол. Все собственники жилых помещений, присутствующие и не присутствующие на собрании, получают  его копию.

В течение десяти дней с момента проведения собрания необходимо официально уведомить управляющую организацию о принятом решении.

Имейте в виду, жилищники просто так вас не отпустят. Например, документацию на дом постараются «потерять» или внушить, что она – собственность управляющей компании. Не стоит терять времени – обращайтесь в суд, и в рамках п. 10 ст. 162 ЖК РФ дело наверняка будет выиграно.

Почему не следует медлить с решением «документальной» проблемы? Всё просто: ни одна ресурсоснабжающая организация не будет поставлять услуги собственникам жилых помещений без необходимой технической документации. И без этих документов нельзя изменить форму управления домом.

Создаём заново

Процесс создания ТСЖ взамен управляющей компании не займёт много времени. Алгоритм действий в данном случае примерно следующий.

 Photo: Anton Novoselov

Инициативная группа также за десять дней до официальной даты собрания проводит агитационную работу среди собственников помещений, призывая их максимально активно принять участие в мероприятии.

На доске объявлений размещается информация о дате и месте проведения собрания.

Владельцам нежилых помещений, находящихся на первых этажах многоквартирного дома, направляют заказные письма с уведомлением.

В повестке дня собрания — организационные вопросы: образование ТСЖ; утверждение устава; выборы председателя и членов правления; выборы ревизионной комиссии. Собрание ведёт избранный председатель, секретарь регистрирует всё сказанное в протоколе. Решение будет легитимным, если за него проало более 50% собственников жилых помещений.

По окончании мероприятия формируется пакет документов, который затем заверяется нотариально и передаётся в налоговый орган.

После регистрации новое ТСЖ открывает счёт в банке и прежний балансодержатель многоэтажки – муниципалитет — передает дом уже непосредственно в управление товарищества.

И только потом собственники сами вправе утвердить для себя приемлемый размер платы за содержание и ремонт. И нет никакой гарантии, что он будет ниже той, что они вносили на счёт управляющей компании.

Ангелина Беркут

29.08.2016

Источник: https://knowrealty.ru/kak-rastorgnut-dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej-i-sozdat-tszh/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.