Как расторгнуть договор дду с застройщиком

Основания для расторжение договора долевого участия

Как расторгнуть договор дду с застройщиком

Как и любой договор на оказание услуг или куплю-продажу, договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут.

Однако здесь имеются свои нюансы: расторжение ДДУ происходит в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» от 30.12.2004 г.

№ 214-ФЗ (далее – Закон №214-ФЗ), в котором четко прописаны все возможные основания для прекращения договорных отношений между застройщиком и дольщиками.

Есть несколько вариантов прекращения действия такого соглашения. О них мы расскажем в нашем материале.

В каких случаях договор может быть расторгнут

Согласно ст. 9 Закона 214-ФЗ существуют 4 варианта расторжения ДДУ:

  • по инициативе застройщика – в одностороннем порядке;
  • по инициативе дольщика – в одностороннем порядке;
  • по соглашению сторон;
  • через суд.

В любом из перечисленных выше случаев деньги должны быть возвращены дольщику. Выплата процентов за пользование чужими средствами либо уплата неустойки застройщиком осуществляется не всегда, а только в ситуации, когда ДДУ аннулируется из-за того, что он  не исполняет взятые на себя обязательства.

Обратите внимание! При оформлении и расторжении ДДУ все изменения  регистрируются в органах Росреестра – таким образом государство борется с проблемой двойной продажи одной и той же квартиры.

По инициативе дольщика

В июле 2016 г. в Закон №214-ФЗ были внесены поправки, которые вступили в силу 1 января 2017 г. Одно из изменений коснулось правил расторжения ДДУ. Дольщик не может разорвать договорные отношения, если компания соблюдает все пункты соглашения, а вот если со стороны строителей имеются какие-либо нарушения, инвестор вправе расторгнуть ДДУ, но только через суд.

Считается, что указанные поправки не навредят дольщикам, а законодатель просто закрепил первостепенное значение честности во взаимоотношениях между сторонами долевого строительства и обезопасил застройщиков от недобросовестного отношения клиентов, которые на практике зачастую злоупотребляют их доверием.

По инициативе дольщика договор можно расторгнуть в следующих случаях:

  • срок сдачи объекта затягивается более чем на 2 месяцев;
  • поручительство, использованное застройщиком в целях обеспечения исполнения обязательств по возведению многоквартирного дома, прекратилось и не возобновляется на протяжении более 15 суток;
  • в приобретаемой квартире обнаружились существенные дефекты, которые застройщик обязан был устранить, но не устранил на протяжении длительного периода времени;
  • возведение объекта осуществлялось с грубыми нарушениями строительных правил и норм;
  • изменилось назначение помещений и объектов, изначально входивших в перечень общедомового имущества;
  • фактическая площадь квартиры изменена более чем на 5% от планируемой;
  • внесены значительные изменения в проект дома в общем либо приобретаемого жилья в частности.   

Предпоследний пункт также претерпел некоторые изменения в связи с поправками в Законе №214-ФЗ. Раньше застройщик мог указать в ДДУ, что уменьшение фактического размера квартиры на 5% не будет являться критическим, однако сейчас закон этого не позволяет – максимум, который может позволить себе строитель, это 5% корректировки.

Что касается поправок, затрагивающих проект объекта, дольщику теперь проще контролировать работу строительной фирмы. Дело в том, что всех застройщиков обязали публиковать на своем официальном сайте форму ДДУ с приложением подробного плана многоквартирного дома и детального описания будущих квартир.

block_attantion

По инициативе участника

При наличии у участника ДДУ оснований для расторжения договора застройщик обязан не только возвратить ему вложенные в стройку денежные средства, но и выплатить проценты за их использование, а также компенсировать убытки и решить вопросы с банком (если клиент приобретал квартиру в кредит).

Дольщику придется идти в суд и доказывать, что вторая сторона не исполняет условия и поэтому должна выплатить положенную сумму.

Обратите внимание! Для того, чтобы выиграть дело, постарайтесь собрать как можно больше доказательств нарушений со стороны строительной компании. Требуйте не только вернуть уплаченные вами средства, но и сумму неустойки (если есть нарушения со сроками) и компенсацию морального вреда.  

Раньше при расторжении договора компании сами имели право требовать от дольщика компенсацию за понесенные ими расходы на строительство конкретной квартиры. Сумма обычно составляла 10-20% от общей стоимости приобретаемого жилья.

Этот вариант мог бы быть задействован при добровольном расторжении договора по инициативе дольщика, однако сейчас он абсолютно не актуален, так как с 2017 г.

аннулирование договорных отношений может быть исключительно по вине строительной компании, и свою компенсацию может получить только дольщик, пострадавший от действий другой стороны.

По инициативе застройщика

Застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий ДДУ по следующим причинам:

  • если дольщик просрочил перечисление суммы на срок более чем 2 месяца. Это относится к тем случаям, когда соглашением предусмотрена единовременная оплата покупателем полной стоимости приобретаемой квартиры;
  • если участник долевого строительства нарушил сроки внесения периодических платежей больше трех раз в течение года;
  • если дольщик задержал внесение периодического платежа по ДДУ на период более 2-х месяцев.

Согласно п. 6 ст. 5 Закона №214-ФЗ инвестор, допустивший нарушение сроков оплаты по ДДУ, обязан уплатить строительной компании неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент исполнения данного обязательства. Она рассчитывается исходя из суммы платежа за каждый день просрочки.

Перед тем как аннулировать договор, застройщик обязан направить участнику долевого строительства письмо с просьбой погасить долг.

Обратите внимание! Право на расторжение соглашения возникает у компании через 30 дней после направления уведомления.

Если задолженность так и осталась непогашенной (в том числе из-за того, что она оспаривается дольщиком), застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

В соответствии с ч. 7 ст. 9 Закона №214-ФЗ застройщик не имеет права удерживать часть подлежащих возврату дольщику денежных средств в счет неустойки за нарушение условий оплаты по ДДУ.

По соглашению сторон

В случае решения вопроса по обоюдному согласию застройщика и дольщика основание для прекращения правоотношений значения не имеет. Алгоритм действий здесь будет следующий:

  1. направление письменного уведомления о расторжении ДДУ с указанием причин такого решения;
  2. в случае положительного ответа второй стороны – определение места и даты составления дополнительного соглашения;
  3. оформление соглашения о расторжении договорных отношений;
  4. определение порядка и сроков возврата денег дольщику;
  5. регистрация подписанного документа в органах Росреестра.

Обычно регистрацией соглашения о расторжении ДДУ занимается дольщик. Для этого необходимо обратиться либо непосредственно в подразделение Росреестра, либо в МФЦ.

В одностороннем порядке

Если дольщик хочет аннулировать ДДУ во внесудебном порядке, ему необходимо действовать следующим образом:

  1. предложить застройщику расторжение договора по обоюдному согласию. Строительная компания должна будет вернуть дольщику уплаченную им ранее сумму, а также дополнительно выплатить 1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования денежными средствами;
  2. если компания соглашается на такие условия, все дальнейшие действия осуществляются согласно приведенному выше алгоритму;
  3. если компания отказывается, участник долевого строительства подает исковое заявление и решает вопрос через суд.

Риски расторжения ДДУ для дольщика

Перед тем как начать процедуру расторжения ДДУ, нужно тщательно проанализировать целесообразность такого действия. Для этого необходимо собрать сведения о финансовом состоянии застройщика, о наличии у него других объектов строительства и т.д.

Если строительная фирма находится в предкризисном положении, стоит  подумать дважды, расторгать ли договор, или все же подождать. Дело в том, что требования дольщиков удовлетворяются в одну из первых очередей в случае банкротства застройщика, а если вы расторгнете ДДУ раньше, это может существенно снизить ваши шансы на получение своих денег.

Если застройщик активно строит другие объекты и имеет достаточно стабильное материальное положение, будет целесообразнее подождать сдачи дома в эксплуатацию, а потом уже перепродать приобретенную квартиру.

Заявление о расторжении договора ДДУ

Не стоит опасаться расторжения ДДУ в судебном порядке. Это четко регламентированный законодательством процесс, в котором дольщик находится в более выгодном положении.

В исковом заявлении необходимо указать:

  • данные застройщика адрес, гендиректор, прочие реквизиты;
  • собственные паспортные данные;
  • требования о расторжении договора;
  • требование вернуть вам деньги, которые ушли на исполнение договора;
  • требование выплатить вам проценты за то, что застройщик пользовался вашими деньгами;
  • требования компенсации;
  • при расторжении ДДУ с ипотекой включаете ущерб по выплаченным процентам и прочим расходам на оформление ипотеки – регистрацию сделки, страховку и прочее для получения займа;
  • копию договора долевого участия;
  • доказательства оснований для расторжения – фотографии стройки, документы о нарушениях застройщика, экспертизы, если таковые есть;
  • в приложении добавьте расчет неустойки при расторжении договора;
  • копию квитанции на уплату госпошлины.

Иск подается подается в районный суд по месту нахождения застройщика.

Для того, чтобы повысить шансы на успех в этом деле, обратитесь за помощью к квалифицированному юристу.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/osnovaniya-dlya-rastorzhenie-dogovora-dolevogo-uch/

Расторжение договора долевого участия: по инициативе дольщика, застройщика, по соглашению сторон, 214 фз, в одностороннем

Как расторгнуть договор дду с застройщиком

Обещанное «скоро сдадим ваш дом» превратилось в вечность? Нервы, сомнения, бесконечное ожидание и окончательное решение расторгнуть договор долевого строительства (далее — просто ДДУ).

В связи с чем предстоит собирать бумаги, искать юриста, ещё и, скорее всего, дойдет до суда.

Вы ведь совсем не этого хотели? На примере одной из наших клиенток рассмотрим ситуацию, которая может возникнуть в отношениях с застройщиком.

Если Вы хотите просто получить неустойку без расторжения договора, то будет полезно ознакомиться с порядком ее взыскания.

  1. Застройщик увеличил площадь квартиры. Что же делать? Пример из судебной практики
  2. Как расторгнуть договор долевого строительства?
  3. расторжение по инициативе дольщика
  4. в судебном порядке
  5. по инициативе застройщика
  6. по соглашению сторон

Застройщик увеличил площадь квартиры. Что же делать? Пример из судебной практики

Летом 2020 года гражданка Д. решила купить квартиру в новостройке по ДДУ. После долгого изучения целого спектра вариантов всеми доступными способами, Д. остановилась на застройщике ООО “М”. В процессе переговоров выяснилось, что заключить договор непосредственно с ним ей невозможно. Д.

была направлена Застройщиком в офис некой , представители которой подтвердили, что приобрести квартиру в указанном районе в строящихся домах можно только через их компанию. В результате Д.

была вынуждена заключить навязанные, фактически ненужные ей услуги по подбору и бронированию квартиры, платные консультации, «помощь» по государственной регистрации договора долевого участия. И лишь после оплаты всех перечисленных услуг, застройщик заключил с ней ДДУ на выбранный объект.

Со своей стороны гражданка Д. выполнила обязательство по оплате средств полностью и своевременно согласно условиям ДДУ.

Однако, после введения дома в эксплуатацию, Застройщик направил Д. уведомление о значительном изменении цены объекта в связи с увеличением площади квартиры по ДДУ. Стоимость объекта увеличилась на 500 000 руб., в данной ситуации указанная сумма была непосильна для дольщика, из-за чего, гражданка Д.

просила оказать помощь в расторжении ДДУ.

В результате изучения представленных дольщиком документов, было выявлено существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома, а именно — превышение допустимого изменения общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства.

В данном случае указанная в договоре общая площадь помещения увеличилась на 25%. После подготовки и подачи застройщику необходимых запросов и уведомлений, проведения тщательного анализа и выявления важных нюансов сложившейся ситуации, нашими специалистами было подготовлено и подано в суд общей юрисдикции исковое заявление.

В результате рассмотрения данного спора, судом было вынесено решение об удовлетворении заявленных требований в максимальном размере. Со строительной компании в пользу дольщика были взысканы:

  • деньги, которые участник ДДУ внес за объект согласно ДДУ;
  • проценты за пользование денег дольщика;
  • убытки, вызванные неисполнением обязательств застройщиком (в том числе расходы, связанные с заключением договоров оказания консультационные услуг, услуг по подбору, бронированию квартиры и услуг по государственной регистрации ДДУ);
  • компенсация морального вреда;
  • судебные расходы по оплате госпошлины;
  • расходы на оплату услуг представителя;
  • расходы по оформлению доверенности.

Если Вы тоже столкнулись с проблемным застройщиком, то наши юристы помогут Вам грамотно составить иск по договору долевого участия и расторгнуть его.

Расторжение по взаимной договоренности

Расторжение ДДУ по соглашению сторон – практика распространенная и удобная для дольщика. Происходит это так:

  • Та сторона, которая хочет отказаться от исполнения обязательств по договору долевого участия, уведомляет другую сторону.
  • Если препятствий нет, то определяется время и место для составления специального соглашения.
  • В документе соглашения определяется дата расторжения договора и сроки и способы возмещения финансовых обязательств от застройщика к дольщику.
  • Стороны направляются в Росреестр, где регистрируют расторжение ДДУ на основании составленного соглашения.

Для официальных органов власти придется подавать не только само соглашение, но и копии ДДУ, паспорт дольщика, копию квитанции об оплате госпошлины в размере 350 рублей, иные документы – обычно копии платежных поручений и подтверждение, что дольщик оплатил цену договора или его часть. Оставьте на случай претензий из Росреестра копии этих документов.

Как расторгнуть договор долевого строительства?

Если Вы решились на этот шаг, то должны быть веские причины. В законе четко прописаны основания для расторжения ДДУ (ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ). А именно:

  1. по инициативе участника долевого строительства;
  2. по инициативе застройщика;
  3. по соглашению сторон;
  4. в судебном порядке.

Однако стоит учитывать, что с 2020 года ст. 9 №214-ФЗ была дополнена новым пунктом. В нем указано, что дольщик не может расторгать договор в одностороннем внесудебном порядке, если застройщик исполняет свои обязательства долевого строительства и соответствует всем действующим требованиям Федерального закона.

Можно ли отказаться от договора долевого строительства, если я передумал?

Если Вы, как участник долевого строительства, передумали покупать жилье у строительной компании, с которой уже оформлены все бумаги, то Вы вправе расторгнуть ДДУ на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства. Штрафные санкции к таким «отказникам» применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег, что может привести к судебному разбирательству.

Важно знать: расторгнуть ДДУ можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон будут считаться исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.

Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре. Налоговый Кодекс РФ предусматривает такой размер госпошлины при разрыве ДДУ:

  • при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

Пишем претензию

Претензию нужно предъявлять в письменном виде и желательно одним из следующих способов:

  • Вручить лично должностному лицу застройщика, претензия готовится в 2-х экземплярах — один для застройщика, на втором экземпляре должностным лицом застройщика ставится отметка о принятии, указывается ФИО должностного лица, который принял претензию, его должность, дата принятия претензии.

Источник: https://vostok-kvartal.ru/dokumenty/soglashenie-o-rastorzhenii-ddu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.