Как расторгнуть дду в одностороннем порядке дольщиком

Содержание

Когда дольщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке

Как расторгнуть дду в одностороннем порядке дольщиком

Закон предусматривает ряд случаев, когда дольщик может по своей инициативе расторгнуть заключенный договор долевого участия с застройщиком. В этой статье мы расскажем, как и когда можно расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, и что для этого потребуется.

Основания для одностороннего расторжения

Правила расторжения ДДУ установлены Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В соответствии со ст. 9 указанного закона, дольщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке без суда в следующих случаях:

  • Просрочка передачи квартиры более, чем на 2 месяца;
  • Существенные дефекты качества построенной квартиры;
  • Отказ застройщика исправить допущенные недостатки строительства в установленный срок;
  • Открытие конкурсного производства в рамках процедуры банкротства строительной компании;
  • По другим основаниям, установленным законом.

Как составить уведомление правильно

Одностороннее расторжение договора без суда производится путем направления строительной компании уведомления об этом. Уведомление должно быть направлено по почте письмом с описью вложения. В описи необходимо указать, какой именно документ направляется.

Просто заказное письмо не подойдет, поскольку оно не позволяет достоверно установить, что именно было направлено.

Единой формы уведомления нет. Однако по сложившейся практике, для того, чтобы быть действительным, этот документ должен содержать следующие реквизиты:

  • Наименование, ИНН, ОГРН застройщика (их можно взять из ДДУ).
  • Его адрес, указанный в ДДУ, а также юридический адрес, если он отличается.

Сведения об адресе строительной компании можно получить через сайт Федеральной налоговой службы, указав его ИНН, ОГРН или наименование.

  • ФИО, адрес, паспортные данные отправителя.

Если в ДДУ участвуют несколько дольщиков, отказ должны подписать они все. Выйти из договора без участия других дольщиков нельзя.

  • Дата и номер расторгаемого ДДУ.
  • Заявление о расторжении договора с указанием основания (пп. 1 п. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ).
  • Требование возвратить уплаченную цену квартиры.
  • Требование о выплате процентов за пользование денежными средствами с указанием основания (п. 2 или 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
  • Реквизиты банковского счета для возврата средств.
  • Дату и подпись заявителя.

Образец уведомления

ООО «Строим в срок»

Адрес ____

ИНН _____, ОГРН _____.

От: Иванова Ивана Ивановича,

Паспорт ________,

Проживающего по адресу _____

Заявление об одностороннем отказе от договора долевого участия

______20___ между мной и ООО «Строим в срок» (застройщик) был заключен договор долевого участия № ____ от _____. Договор зарегистрирован _____ управлением Росреестра ___20__ за № _____.

В соответствии с п.____ ДДУ, застройщик обязан был передать объект долевого строительства (квартиру общей площадью _____ по адресу _____) в срок до _____20___. К настоящему времени этот срок наступил, однако квартира мне не передана.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный ДДУ на два месяца.

В соответствии с п. 2 ст. 9 указанного Федерального закона в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства он обязан по требованию дольщика уплатить проценты за пользование денежными средствами в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

На основании вышеизложенного:

  1. Настоящим уведомляю об одностороннем отказе (расторжении) договора долевого участия № ____ от ____ между мной и ООО «Строим в срок».
  2. Требую выплатить проценты за пользование денежными средствами в период строительства в сумме _____.
  3. Требую возвратить уплаченную цену квартиры в сумме _____, а также неустойку в сумме ____ на мой банковский счет, реквизиты которого указаны в приложении к настоящему договору.

Приложения:

  1. Расчет процентов за пользование денежными средствами.
  2. Реквизиты банковского счета для возврата средств.

Дата, подпись.

Срок расторжения

При одностороннем расторжении ДДУ считается прекращенным со дня направления уведомления об этом другой стороне (при условии, что порядок уведомления был соблюден). Поэтому чрезвычайно важно сохранить доказательства отправки уведомления строительной компании.

Регистрация

Договор долевого участия регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В этот же реестр необходимо внести запись о его расторжении. Для этого необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра – государственного органа, осуществляющего регистрацию недвижимости и сделок с ней.

Правила регистрации расторжения ДДУ в одностороннем порядке предусмотрены статьей 48 Федерального закона № 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Если дольщик прекращает действие ДДУ в одностороннем порядке, в МФЦ необходимо подать следующие документы:

  • Паспорт заявителя (предъявляется на приеме).
  • Заявление о внесении в ЕГРН записи об одностороннем расторжении ДДУ. Заявление можно составить прямо на приеме в Росреестре или МФЦ.
  • Копию направленного застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора с подтверждением отправки.

Подтвердить направление уведомления можно, приложив опись вложения, почтовые квитанции и иные почтовые документы. Их оригиналы необходимо предъявить при подаче документов на регистрацию.

  • ДДУ, который расторгается.
  • Если был заключен договор уступки прав по ДДУ, его также необходимо предъявить.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.

Госпошлина за регистрацию расторжения ДДУ составляет 350 рублей (п.30 ч.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ). Реквизиты для оплаты можно получить в отделении Росреестра или МФЦ. Как правило, в многофункциональных центрах есть банковские терминалы, позволяющие оплатить пошлину на месте.

Если одностороннее расторжение ДДУ проведено в судебном порядке, в Росреестр необходимо подать заверенную судом копию вступившего в законную силу решения суда.  Ее можно получить в канцелярии суда.

Когда могут отказать в регистрации

Отказ в регистрации прекращения ДДУ дольщиком может быть дан в случае, когда застройщик оспорил одностороннее расторжение договора. Обратившись в суд, застройщик может ходатайствовать о применении обеспечительных мер – временного запрета производить регистрационные действия по поводу спорного ДДУ.

В этой ситуации регистрация расторжения не будет проведена до тех пор, пока суд окончательно не разрешит спор между участником долевого строительства и строительной компанией.

Когда расторжение невыгодно дольщику

До того, как начинать расторжение договора, необходимо проанализировать застройщика и состояние объекта долевого строительства. Может оказаться, что расторжение невыгодно дольщику.

Например, если платежеспособность строительной компании вызывает сомнения, возврат денег после расторжения ДДУ может не последовать. Финансовое состояние застройщика можно проверить, обратившись к юристу по долевому строительству.

Если при этом объект находится в высокой степени готовности, может быть безопаснее продолжать долевое. Есть шанс, что проблемную стройку закончат за счет средств фонда ЕИСЖС или поддержки местных властей. В этом случае дольщик в конце концов получит свою квартиру.

Если застройщик не платит

В случаях, когда строительная компания отказывается оплатить предусмотренную законом неустойку, дольщику все же придется обратиться в суд. Это единственный способ заставить застройщика выполнить свои обязательства.

При одностороннем расторжении ДДУ очень важно соблюсти предусмотренную законом процедуру.  Этот процесс имеет много нюансов и особенностей, которые невозможно изложить в рамках одной статьи. Проконсультируйтесь с юристом по поводу порядка действий, необходимых именно в Вашей ситуации.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/sud/kogda-dolschik-mozhet-rastorgnut-ddu-v-odnostoronnem-poryadke

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика в 2019 году – исковое заявление о расторжении договора долевого участия

Как расторгнуть дду в одностороннем порядке дольщиком

Узнать стоимость решения вопроса

Когда застройщик не исполняет договор долевого участия, закон – ФЗ №214 – разрешает гражданину прекратить выполнение условий в одностороннем режиме и осуществить возврат денег. Подробности, уточнить условия расторжения ДДУ в одностороннем порядке дольщиком можно по 214 ФЗ в 9-й статье. Также гражданин может руководствоваться Законом о защите прав потребителей и Гражданским кодексом.

До какого момента возможно расторжение ДДУ

После ввода дома в эксплуатацию (т.е. застройщик завершил строительство дома), он должен передать квартиры дольщикам. Это оформляется актом приёмки-передачи, который подписывают участник и строительная компания.

Пока акт не подписан, дольщик вправе выступить с инициативой прекращения договора, когда строительная компания не выполнила свою часть.

Существуют законные способы расторгнуть ДДУ без оснований, т.е. вины застройщика. Если гражданин раздумал строить жилье, а строительная компания не нарушает условия договора, оформляется переуступка прав требования недвижимости другому лицу.

Важно! Возможны ситуации, когда происходит расторжение ДДУ по инициативе застройщика. Он может пойти на это, если с обязательствами не справляется дольщик. Например, не вносит платежи в соответствии с графиком договора.

Уловки застройщика на оформлении ДДУ и риски для дольщика

Причиной расторжения договора могут являться и хитрости застройщика, о которых дольщик не знал или не обратил внимания при подписании ДДУ. Какими они могут быть?

  • все условия строительства нужно прописывать в договоре, – устные договоренности, – скажем, о передаче денег – не допускаются;
  • в договоре не должно быть пункта об изменении стоимости квартиры застройщиком без ведома второй стороны, – только по соглашению обеих сторон;
  • если в процессе строительства размер квартиры в результате ошибок строителей был изменен в большую сторону, компания не имеет право потребовать у дольщика дополнительный платеж и включить соответствующий пункт в договор. Это вина строителей, а не дольщика!
  • еще один важный момент – не расплачивайтесь со строительной компанией до регистрации ДДУ в Росреестре. Если строители предлагают это, – документ сразу расторгается;
  • договор не должен содержать пункт о внесении коммунальных платежей в процессе строительства. Оплатить коммуналку можно только после регистрации права собственности на квартиру.

Важно! Нарушения, на которые может пойти застройщик, разумеется, не исчерпываются приведенным перечнем. Тут всё зависит от степени ненадежности компании. Перед заключением договора лучше обратиться за помощью к юристам, специализацией которых является расторжение договора ДДУ. Они проведут правовую экспертизу документа и выявят существование возможных рисков.

Звоните нам по телефону +7(812)603-72-21!

Как расторгнуть договор долевого участия по инициативе дольщика

Гражданин может отказаться от договора при определённых условиях, описанных в ФЗ №214. 

  • по соглашению сторон;
  • по инициативе дольщика;
  • по решению суда;
  • застройщик может разорвать договор в случае, если дольщик не выполняет свои обязательства – не вносит платежи и запаздывает с оплатой.

Рассмотрим более подробно, в каких случаях дольщик может разорвать договор:

  • застройщик не сдали дом в течение двух месяцев после срока в договоре;
  • строители не устранили дефекты квартиры и не согласились на возмещение трат дольщика на вынужденный ремонт;
  • в построенном доме имеются значительные недостатки;
  • строительная компания отказалась от поручительства и заключила новый договор, не предупредив дольщика;
  • изменение проектной декларации и др.

В случае расторжение договора ДДУ по инициативе дольщика, гражданин направляет застройщику уведомление о прекращении договора заказным письмом с указанием вложений. Следует дать объяснение причины отказа от договоренностей.

На возвращение денег дольщику закон дал застройщику 20 дней после расторжения договора.

Возвращаются и проценты за использование средств дольщика – в объеме 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Когда дольщиком выступает частное, а не юридическое лицо, проценты застройщик возвращает в двойном размере.

Звоните нам по телефону +7(812)603-72-21!

Порядок расторжения ДДУ в судебном порядке

При необходимости обе стороны могут подать исковое заявление о расторжении договора долевого участия в суд общей юрисдикции, – при условии, что подписанты не соглашаются добровольно урегулировать конфликт с помощью претензии со стороны дольщика. В каких случаях придется идти в суд?

  • за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, т.е. застройщик прекратил или приостановил возведение дома и явно не собирается передавать дольщику его квартиру;
  • при существенных корректировках проекта дома. Например, увеличения площади квартиры или нежилого помещения;
  • изменения характера общего имущества дома
  • застройщик не вернул деньги дольщика и др;

Для того, чтобы обратиться с иском в суд, необходимо подготовить заявление, приложив к нему пакет документов, доказывающих вину застройщика. В суд нужно обращаться по месту нахождения строительной компании.

Исковое заявление о расторжении договора долевого участия должно содержать претензии дольщика к ответчику. Какие требования он может заявлять?

  • возвращения денег, внесённых по ДДУ;
  • неустойку за неисполнение условий договора;
  • возврата средств на погашение убытков участника строительства;
  • возмещение морального ущерба.

Документы для рассмотрения дела в суде

В пакете документов к исковому заявлению могут быть:

  • копия ДДУ;
  • жалоба;
  • копия уведомления о расторжении договора;
  • расчет денежных претензий;
  • акт приемки-передачи квартиры;
  • чеки на покупку стройматериалов, договоры на ремонтные работы;
  • чек о госпошлине.

По закону суд по гражданскому иску, то есть от участника долевого строительства к компании, должен быть рассмотрен в течение двух месяцев.

Важно! Нужно понимать, что участвуя в судебном процессе против застройщика, дольщику придется в одиночку бороться с целой юридической службой строительной компании. Поэтому перед тем, как подать иск, стоит обратиться за помощью к специалисту, подкованному в подобных делах. Он поможет оформить исковое заявление, примет участие в суде и проконтролирует исполнение судебного решения.

Звоните нам по телефону +7(812)603-72-21!

Судебная практика по расторжению ДДУ

№1

В практике юристов периодически возникают ситуации, когда дольщики обращаются за правовой помощью после того, как они из-за юридической неграмотности заключают с застройщиком предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ.

В частности, в Санкт-Петербурге был случай, когда строительная компания заключила такой договор с частным лицом. Тот выплатил компании часть стоимости квартиры, подписав соглашение.

Юристы обратились в интересах истца в суд и выиграли его. Покупателю вернули деньги и проценты за использование.

Еще компания возместила убытки – проценты, выплаченные по кредитному договору, страховое возмещение, и компенсировала моральный вред.

№2

Не самая простая для обывателя ситуация возникла у другого обратившегося к нам петербуржца. После нескольких лет совместной жизни с супругой, он подал на развод, но перед этим пара взяла ипотеку и заключила ДДУ. Муж интересовался, как поступать в таком случае. Жена была готова отказаться от квартиры. В договоре она являлась созаёмщиком, а муж – заёмщиком.

Юристы посоветовали мужчине заключить соглашение о разделе имущества или брачный контракт, в которые включить соответствующее условие, или переоформить ДДУ с застройщиком о переуступке права требования на супруга.

Советы юриста

  • Частое явление, когда гражданин решил расторгнуть ДДУ с ипотекой или материнским капиталом и вернуть вложенные средства. Как действовать, если застройщик не выполнил свои обязательства в этом случае? Нужно получить согласие банка, если в кредитном договоре нет пункта о досрочном погашении кредита после того, как застройщик вернул все причитающиеся дольщику деньги.
  • Дольщику полезно знать, что в соответствии с ФЗ №214 застройщик может заключить договор страхования гражданской ответственности:
    • войдя в общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков;
    • заключив договор со страховой компанией.

Застройщик будет обязан внести полностью или частями страховую премию страховой компании. Это необходимо на случай неисполнения или некачественного исполнения обязательств по ДДУ.

При возникновении страхового случая, то есть при невыполнении условий договора, застройщик будет обязан выплатить страховку дольщику.

Однако рассчитывать на неё можно при обращении в суд и положительном исходе процесса для дольщика.

Важно! Расторжение договора долевого участия – процесс, требующих специальных знаний в области жилищного права, умения при необходимости вести дело в суде, навыков по сбору доказательств вины нерадивого застройщика, среди которых могут не только бумаги, но и, например, видео- и аудиозаписи, сообщения из Интернета… Поэтому сразу после принятия такого решения нужно обратиться к юристу, который все эти заботы возьмет на себя.

Чем конкретно способен помочь специалист: 

  • даст консультацию;
  • оформит претензию, исковое заявление, ходатайства в суде;
  • примет участие в суде;
  • подаст жалобу на судебное решение;
  • проследит за исполнением решения суда.

Условия работы с «Правовым Петербургом»

  • Расторгнем ДДУ под «ключ»;
  • Составим исковое заявление или соглашение о расторжении договора долевого участия;
  • Отсутствие скрытых платежей;
  • Оплата только за результат;
  • Работаем 24/7
  • Опыт более 7 лет!
  • 98% довольных клиентов.

Что вы получите дополнительно, обратившись к нам

  • Бесплатная консультация.
  • Стоимость услуг – фиксированная. Не меняется в процессе работы.
  • Наши услуги оплатит ответчик!

Решили расторгнуть ДДУ с застройщиком? Воспользуйтесь помощью юриста!

Звоните нам по телефону +7(812)603-72-21! 

Источник: https://yurist-advokat812.ru/uslugi/zashchita-dolshchikov-i-payshchikov/rastorzhenie-ddu/

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Договор 214 ФЗ

Как расторгнуть дду в одностороннем порядке дольщиком

Что говорит 214-ФЗ о расторжении ДДУ? Кто и на каких основаниях может заявить о разрыве договора? Может ли это сделать застройщик? Рассмотрим эти и другие вопросы более подробно.

Добросовестный дольщик вносит оплату по договору и надеется, что в оговоренные изначально сроки он получит ключи от квартиры. На практике ждать сдачи дома в эксплуатацию приходится годами. Если же договорные сроки и соблюдаются, то качество готового объекта часто оставляет желать лучшего.

Если дольщик полагает, что его права нарушены, он имеет право заявить о расторжении ДДУ и потребовать возврата всех внесенных сумм, компенсации морального вреда. Дополнительно застройщик должен выплатить ему проценты за пользование деньгами за весь период, когда средства находились в его распоряжении.

По 214-ФЗ отказ от договора предполагает наличие хотя бы одного из указанных ниже обстоятельств. Право заявить о расторжении имеет как участник, так и застройщик.

Законодательно предусмотрены два способа расторжения ДДУ по инициативе участника долевого строительства. Первый – расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке дольщиком.

Для этого достаточно грамотно составить уведомление и передать его застройщику. Второй – расторжение договора в судебном порядке. Соответственно, придется общаться с представителями девелопера в суде.

Выбор способа зависит от исходных обстоятельств.

Расторгнуть договор без обращения в суд можно, если:

  1. Застройщик на два и более месяца задерживает передачу жилья покупателю. Договорные сроки не соблюдены.
  2. При передаче квартиры или иной недвижимости выявлены недочеты, требующие устранения. Решить проблему можно одним из следующих способов. Дольщик устанавливает разумные сроки на их устранение или самостоятельно проводит ремонт и требует возмещения понесенных затрат. Решением проблемы может стать и снижение цены договора. Если застройщик не соглашается ни на один из предложенных вариантов, покупатель может заявлять о расторжении ДДУ.
  3. Недочеты, выявленные в процессе передачи жилья участнику, относятся к серьезным. Полноценное проживание в данной квартире невозможно.
  4. Установлены иные основания, предусмотренные законодательством или непосредственно ДДУ.

Важно! Только наличие одного или нескольких обстоятельств, перечисленных выше, не позволяет считать, что ДДУ больше не действует. Расторжение договора с застройщиком по 214 ФЗ и возврат денег предполагает соблюдение некоторой процедуры.

Покупатель обязан:

  1. Направить в адрес застройщика письмо. В нем он сообщает о своем намерении разорвать соглашение.
  2. Перечислить в уведомлении пункты договора, нарушенные девелопером, и статьи закона, позволяющие расторгнуть ДДУ в данном конкретном случае.
  3. Рассчитать сумму неустойки, подлежащую взысканию в застройщика. Ее также указывают в претензии. Еще один пункт документа — банковские реквизиты для зачисления денег.
  4. Уведомление направить на юридический адрес застройщика. Почтовое отправление должно быть заказным, с описью вложения.

День отправки письма считается датой расторжения договора. Когда застройщик получит письмо, значения не имеет. Ориентироваться следует на дату на описи.

Если девелопер не отреагирует на полученную претензию, покупателю придется обращаться в суд и доказывать факт отправки уведомления. В соответствии с законом на возврат всей суммы денег застройщику дается 20 рабочих дней.

Это относится не только к основной сумме по договору, но и к неустойке.

Важно не забывать, что для расчета неустойки следует учитывать все дни, когда деньги дольщика находились в распоряжении застройщика.

За каждый день участник может рассчитывать на получение 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от всей уплаченной суммы. Если покупатель — физическое лицо, расчет ведется исходя из 1/150 ставки рефинансирования.

Если в течение 20 рабочих дней девелопер не возвращает деньги, покупатель имеет право на дополнительную компенсацию.

Как лучше поступить дольщику, если застройщик не возвращает деньги, можно узнать из статьи «Как можно вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком».

Российские законы практически непрерывно корректируются. Не является исключением и ФЗ, регламентирующий заключение ДДУ. В 2017 году изменения затронули ст. 9 данного нормативного акта.

С этого момента покупатель не может в одностороннем порядке заявлять о прекращении действия договора, если застройщик не нарушает законы, исполняет договорные обязательства в полном объеме.

В подобной ситуации дольщику придется обращаться в суд.

Покупатель в определенный момент времени может понять, что купленная квартира не устраивает его по площади, расположению и т. д. Могут появиться и иные обстоятельства, например, переезд в другой город или страну.

Если застройщик не хочет расторгать договор, сделать это можно только через суд. И нет гарантий, что судья примет решение с учетом доводов участника.

Разумный выход из такой ситуации — переуступка прав по ДДУ иному физическому или юридическому лицу.

Дольщик имеет право расторгнуть ДДУ путем обращения в суд при наличии, как минимум, одного из следующих обстоятельств:

  1. Возведение дома приостановлено. На стройплощадке нет рабочих, не работают краны. Должны быть основания предполагать, что в договорные сроки дом не будет сдан в эксплуатацию.
  2. В проектную документацию внесены значительные коррективы.
  3. Площадь квартиры, передаваемой дольщику, не соответствует той, что указана в договоре. Отклонение должно превышать 5% как в меньшую, так и в большую сторону.
  4. Застройщик изменил назначение нежилых помещений или общего имущества, входящих в состав жилого комплекса.

При наличии хотя бы одного из перечисленных пунктов расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком по 214 ФЗ невозможно. Требуется обращение в суд. В исковом заявлении необходимо обозначить требования:

  • о возврате денег, перечисленных застройщику в счет ДДУ;
  • о выплате неустойки. Юридические лица могут рассчитывать на получение 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от всей суммы за каждый день с момента перечисления денег застройщику. Для физических лиц сумма неустойки увеличивается вдвое;
  • о компенсации понесенных затрат. Это могут быть проценты по ипотечному кредиту, арендная плата за квартиру и т. д.;
  • о компенсации морального вреда. Анализ сложившейся судебной практики показывает, что покупатель может рассчитывать на выплаты в пределах 5-20 тыс. рублей;
  • о выплате штрафа в размере 50% от суммы исковых требований.

Дополнительно дольщик имеет право взыскать с застройщика расходы, связанные с подачей иска, оплатой услуг юриста.

Если суд признает доводы дольщика заслуживающими внимания и принимает его сторону, застройщику дается 10 рабочих дней на возврат всей суммы денег. Отсчет срока ведется с момента, когда судебное решение вступит в законную силу.

Если за это время средства не будут перечислены на счет покупателя, на цену ДДУ и проценты по ч. 2 ст. 9 214-ФЗ будет начислена дополнительная неустойка.

Подробнее о том, как прекратить договор при ипотеке, описано в статье «Какие сложности поджидают дольщика при расторжении ДДУ».

Федеральное законодательство защищает права всех сторон по договору. В соответствии с 214 ФЗ расторжение договора в одностороннем порядке может происходить по инициативе не только дольщика, но и застройщика. Для последнего перечень причин ограничивается одним пунктом: дольщик своевременно не вносит платежи.

Застройщик имеет право направить покупателю уведомление о расторжении договора, если:

  • деньги не поступают на счет девелопера более двух месяцев, если запланировано единовременное внесение всей суммы;
  • при наличии графика платежей дольщик допускает просрочку длительностью свыше двух месяцев или в течение одного года три раза нарушил график.

Между направлением требования и реальным расторжением договора должно пройти не менее 30 календарных дней. Если за это время дольщик не исполняет взятые на себя обязательства в части оплаты, девелопер составляет уведомление о расторжении ДДУ и отправляет его участнику.

Теперь уже он может требовать с покупателя неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. После расторжения ДДУ в одностороннем порядке застройщиком по 214 ФЗ ему дается 10 рабочих дней на возврат всех поступивших от покупателя платежей.

Вычесть из них сумму неустойки нельзя.

Важно! В соответствии с законом 214-ФЗ односторонний отказ со стороны застройщика предполагает отправку покупателю требования внести необходимую сумму. В этом же документе застройщик уведомляет дольщика о намерении расторгнуть договор, если последний не выполнит предъявленные требования.

В соответствии с законом все заключенные ДДУ подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Это же правило распространяется и на случаи по расторжению. Сторона, инициирующая процесс, обязана передать в Росреестр:

  • заявление об исключении сведений о договоре из ЕГРН;
  • копию уведомления о расторжении, направленного другой стороне по договору. Если отказ был односторонним, необходимо приложить копию почтовой квитанции и описи;
  • копию судебного решения о расторжении ДДУ при его наличии;
  • квитанцию об уплате госпошлины в размере 350 рублей.

В России ежемесячно в арбитражные суды поступают иски о признании застройщиков банкротами. Соответственно, для покупателя главный риск — вероятность пополнить ряды обманутых дольщиков.

Пока он дождется решения суда, получит исполнительный лист, в отношении застройщика может быть введено внешнее управление и инициирована процедура банкротства. Дольщику придется ждать формирования конкурсной массы, реализации имущества должника через торги и возврата денег.

 Более подробно обо всех нюансах этой процедуры и том, что делать дольщику, если застройщик обанкротился, можно узнать из статьи «Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился».

Стандартно арбитражные дела о банкротстве рассматриваются годами. Судья назначает арбитражного управляющего. Он должен выявить активы застройщика, направить их на реализацию через торги.

Бывших дольщиков относят только к третьей очереди кредиторов на возврат средств. Велика вероятность вообще не увидеть денег.

Так как у участника на руках уже есть решение о расторжении договора, он не может потребовать, чтобы ему передали квартиру.

Перечисленным проблемы, связанные с расторжением договора ДДУ в одностороннем порядке или через суд, не ограничиваются.

Чтобы избежать ошибок и вернуть свои средства или получить жилье, необходимо предварительно оценить все последствия того или иного решения.

Желательно получить подробную информацию о финансовом положении застройщика, проверить, сколько объектов сдано ранее, соблюдались ли в этих случаях договорные сроки. Есть опасения, что сроки сдачи дома будут сорваны? Не забывайте про страхование ДДУ.

Без надлежащего опыта и знаний сделать это будет непросто, но вам готовы помочь юристы ЮК «Хелп Консалтинг». Они готовы изучить все аспекты проблемы, подобрать оптимальное решение. Предоставляются бесплатная юридическая консультация.

Есть вопросы? Свяжитесь с нами наиболее удобным для вас способом. Получить быстрый ответ можно, отправив сообщение через форму обратной связи на сайте.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/214-fz-rastorzhenie-dogovora-v-odnostoronnem-poryadke

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

Как расторгнуть дду в одностороннем порядке дольщиком

В сложившейся практике выделяются 4 варианта прекращения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве:

В независимости от того, по чьей инициативе расторгается договор — участника долевого строительства или застройщика — уплаченные дольщиком денежные средства (часть или полный размер) подлежат обязательному возврату, за что ответственным является застройщик.

При расторжении ДДУ необходимо направить уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.

Во избежание двойной продажи одного и того же объекта долевого строительства расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре и данные сведения вносятся в ЕГРП.

Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?

Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В случае, если участник долевого строительства передумал приобретать жилье у застройщика, с которым у него уже оформлен договор долевого участия, он вправе расторгнуть его на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.

Штрафные санкции к таким отказникам застройщиком применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки.

При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству.

Существует такой нюанс: расторгнуть договор долевого участия можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.

Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:

  • при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание — нарушение внесения платежей участником долевого строительства.

Так, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае:

  • дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
  • участник долевого строительства систематически нарушает установленный договором срок внесения платежей, если уплата цены должна производиться в рассрочку (п. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ). Систематическое нарушение заключается в следующем:
    • в течение 12 месяцев срок внесения платежей пропущен более чем 3 раза;
    • внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

Следует учесть, что застройщик многоквартирного дома после предупреждения вполне может предоставить участнику долевого строительства возможность погасить задолженность.

П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

  1. При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
  2. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

Договор считается расторгнутым со стороны застройщика со дня направления уведомления в случаях:

  • дольщиком не исполнено направленное ему требование;
  • у застройщика имеются сведения о получении дольщиком предупреждения;
  • заказное письмо возвращено почтовой службой с отказом дольщика его получать, или если дольщик отсутствует по указанному почтовому адресу (п. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).

Можно ли расторгнуть ДДУ по соглашению сторон

Расторжение договора долевого участия в строительстве может быть произведено по соглашению сторон, что обычно не вызывает затруднений.

Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:

  1. Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
  2. При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
  3. Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
  4. Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
  5. Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Чаще всего документы на государственную регистрацию расторжения ДДУ подает дольщик. В их число входит:

  • соглашение сторон;
  • паспорт участника долевого строительства;
  • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
  • другие необходимые документы (предусмотренные в частных ситуациях).

Если документы для регистрации соглашения переданы застройщику, то участнику долевого строительства следует оставить себе их копии, а также доказательства того, что им исполнены обязательства перед застройщиком, указанные в соглашении.

Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут во внесудебном порядке при направлении застройщику соответствующего уведомления.

П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик:

  • не передал объект долевого строительства в течение 2 месяцев после того, как истек срок передачи, установленный договором;
  • не выполнил одно из следующих требований:
    • безвозмездное устранение выявленных при осмотре квартиры недостатков в разумный срок;
    • соразмерное уменьшение цены договора;
    • возмещение затрат дольщика на устранение недостатков.
  • существенно нарушил требования к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ);
  • заблаговременно не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и заключении нового (п. 3 ст. 15.1 ФЗ № 214-ФЗ)
  • иные предусмотренные законодательством или договором случаи.

Так, расторжение считается юридически исполненным не с момента его государственной регистрации, а при направлении застройщику указанного уведомления заказным письмом с описью вложения.

Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

  • строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект долевого строительства должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
  • существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
  • у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

В указанных случаях не требуется направлять застройщику уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке — следует напрямую обращаться в суд.

Поданное в суд исковое заявление должно содержать следующие требования:

  • о возврате уплаченных в счет цены договора денежных средств;
  • о взыскании процентов за пользование денежными средствами;
  • о компенсации понесенных убытков участником ДДУ.

Помимо иска в суд предоставляются следующие документы:

  • копия ДДУ;
  • доказательства выдвигаемых требований (документы, подтверждающие нарушение обязательств или неисполнение требований);
  • при наличии — копия уведомления об отказе исполнения договора в одностороннем порядке;
  • расчет неустойки, понесенных убытков, размер морального вреда;
  • квитанция уплаченной госпошлины, размер которой устанавливается п. 1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и п. 3 ст. 333.36 НК РФ.

Иск предъявляется в суд по месту нахождения застройщика (ст. 28 ГПК РФ) и обязательно подписывается истцом, иначе он не подлежит рассмотрению.

Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика

До предъявления иска участнику долевого строительства необходимо детально проанализировать условия договора для того, чтобы удостовериться в собственной правоте и полноте доказательств.

Застройщики, в большинстве случаев, не настроены на возврат уплаченных денежных средств, так как это может повлечь для него неблагоприятные последствия, например:

  • остановку строительства, что может вызвать «волну» отказов участников от договора;
  • банкротство (при множестве исков).

Для определения существенности нарушений по качеству построенного объекта судом может быть назначена экспертиза.

Обнаружив недостатки объекта в течение гарантийного срока, застройщику могут быть предъявлены требования по ненадлежащему качеству, исковая давность которых начинается со дня заявления о недостатках.

Застройщик не может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, когда дольщиком нарушен срок внесения доплаты при увеличении площади объекта.

Неустойка, предусмотренная за просрочку передачи объекта строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ), при расторжении договора долевого участия не взыскивается.

Судом может быть уменьшен размер процентов за пользование денежными средствами дольщика в силу ст. 333 ГК РФ.

Возврат денег при расторжении договора долевого участия

П. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок и сроки возврата уплаченных денежных средств:

  • при одностороннем порядке — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ;
  • в случае судебного порядка — в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу.

Помимо этого, застройщиком выплачиваются проценты за пользованием денежными средствами, равные 1/300 ставке рефинансирования Центрального Банка РФ, если другой стороной ДДУ является гражданин — в размере 1/150 ставки.

Начало их начисления происходит со дня уплаты средств дольщиком по цене договора и заканчивается до дня их фактического возврата.

Если участник долевого строительства не обратился за получением своих средств и процентов в течение 20 рабочих дней, они зачисляются застройщиком в депозит нотариуса по месту его нахождения не позднее дня, следующего за рабочим днем по истечении указанного срока, о чем сообщается дольщику.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств, помимо неустойки возмещаетубытки, причиненные другой стороне.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/rastorzhenie-ddu/

Как дольщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке?

Как расторгнуть дду в одностороннем порядке дольщиком

Согласно Федеральному Закону №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» дольщик имеет право в одностороннем порядке или же путем судебных разбирательств расторгнуть соглашение с застройщиком.

Причем, сделать это можно как при нарушении условий ДДУ строительной компанией, так и в тех случаях, когда потребность в квартире отпала.

 Далее рассмотрим, как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке дольщику, какие основания и документы для этого нужны и в каких случаях вопросы решаются в судебном порядке.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке – основания и регламент

Дольщик имеет право отказаться от услуг застройщика даже в том случае, если последний выполняет свои обязательства в полной мере. Однако следует понимать, что в таком случае неустойка или же иные штрафные санкции не будут применяться к СК.

Независимо от того, в каком порядке было решено прекратить ДДУ по инициативе дольщика, выплаченные средства строительная компания обязана вернуть.

В то же время, самому покупателю жилья нужно помнить о том, что выплата дополнительно процентов и неустойки имеет место не всегда.

Более того – если дольщик намеренно пытается расторгнуть соглашение и стянуть с СК проценты, но законодательно это не обоснованно, ему грозит административная и даже уголовная, в отдельных случаях, ответственность.

Обязательно соглашение следует признать нелегитимным и в Росреестре – это исключает повторную продажу одной и той же квартиры нескольким лицам.

Как расторгнуть договор? Прежде всего, для этого должны быть аргументированные основания. Согласно ФЗ 214 следующее:

  • нарушены сроки сдачи объекта – подразумевается и два дополнительных страховочных месяца;
  • значительные нарушения технологии строительства;
  • изменение проектной декларации;
  • изменение характеристик объекта, в том числе и уменьшение жилищной площади больше, чем на 3%;
  • застройщик отказался устранять дефекты, которые были обнаружены в ходе осмотра квартиры;
  • застройщик отказался возмещать ущерб дольщику обусловленный дефектами в сданном объекте;
  • если закончился договор поручительства, а новый не был заключен.

Если имеют место такие факторы, то есть два пути их решения – направление застройщику письменного уведомления или обращения в суд. Следует отметить, что дольщик может сразу обратиться в судебную инстанцию, без предварительного письменного уведомления СК.

Как расторгнуть договор и вернуть деньги? Без суда это делается так:

  • дольщик формирует письмо застройщику, в котором указывает причину отказа от услуг, а также реквизиты для перечисления средств. Дополнительно нужно приложить копию ДДУ;
  • обращение направляется заказным письмом или курьером с уведомлением о получении письма адресатом;
  • по истечению 20 дней, если застройщик не отреагировал на уведомление, дольщик обращается в суд.

Не позже, чем через 20 дней после расторжения ДДУ средства должны быть возвращены дольщику указанным в письме способом. Если нет – надо обращаться в суд и требовать не только потраченные средства, но и неустойку.

Через суд

Мирным путем решить вопрос не всегда получается, так как далеко не каждый застройщик добровольно расстается с деньгами. В таких ситуациях рациональное решение – обращаться в суд и рассматривать вопрос только в таком ракурсе.

Понадобится собрать такой пакет документов:

  • паспорт, ИНН истца;
  • копия ДДУ, но оригинал иметь при себе;
  • выписка из Росреестра, что договор внесен в Единый перечень;
  • исковое заявление;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • документы, которые подтверждают своевременные выплаты по ДДУ за квартиру;
  • если объект покупался в кредит, то договор с банком;
  • документы, которые подтверждают целесообразность обращения в суд. Если до этого было письменное уведомление СК о прекращении ДДУ и требовании выплаты средств, то следует приложить его к иску.

В исковом заявлении нужно указать:

  • данные истца;
  • данные застройщика – полное название, ФИО директора, реквизиты, юридический адрес;
  • само требование с четкой аргументацией отказа от дальнейшего сотрудничества. Если нарушены статьи ФЗ 214 или иного нормативно-правового акта, то сослаться на них;
  • расчет неустойки;
  • если квартира покупалась по ипотеке – выписка из банка с суммой процентов;
  • перечень прилагаемых документов;
  • дата, подпись.

Исковое заявление подается по месту регистрации юридического лица, то есть ответчика-застройщика.

Однозначно рациональным решением будет обратиться к профильному юристу – он скажет, как правильно расторгнуть договор ДДУ,  подготовит исковое заявление и будет сопровождать дело в суде, если понадобится.

Если покупалось в ипотеку

Если квартира бралась на условиях ипотечного договора, и возникла необходимость расторжения ДДУ, порядок досудебных разбирательств следующий:

  • в банк направляется письмо о намерениях расторгнуть с СК соглашение;
  • в банке следует взять выписку-перерасчет процентов по кредиту, так как их должен возмещать застройщик, но при условии, что расторжение ДДУ происходить по его вине;
  • в исковое заявление обязательно прилагается договор кредитования.

Дальнейший алгоритм действий не меняется – исковое заявление подается в суд, решается вопрос о возмещении ущерба.

Возврат средств

Независимо от того, каким образом был расторгнуть договор, дольщик должен получить выплаченные средства обратно.

В Федеральном Законе №214 в статье 9 говорится о том, что если расторжение соглашения осуществлялось без суда, то возврат денег должен осуществляться не позже, чем по истечению 20 дней с момента признания ДДУ нелегитимным.

При разбирательстве в суде срок сокращается ровно вдвое – у застройщика есть только 10 дней после того, как решение суда вступит в силу. Это же касается и выплаты дополнительных средств – неустойки, штрафа, процентов по кредиту.

Лучше, если решить вопрос можно без судебных разбирательств – путем добровольного соглашения. Важно – расторжение ДДУ имеет место только до тех пор, пока не будет подписан акт приема-сдачи объекта.

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/kak-rastorgnut-ddu-v-odnostoronnem-poryadke-dolschikom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.