Как расторгнуть дду по инициативе дольщика

Содержание

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика – ФЗ №214

Как расторгнуть дду по инициативе дольщика

Законом предусмотрена возможность расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика. При этом все уплаченные участником долевого строительства средства подлежат возврату. Для осуществления этой процедуры необходимо иметь веские основания. Расскажем в статье, как происходит прекращение правоотношений дольщика и застройщика.

Когда дольщику можно расторгнуть ДДУ?

Основания для расторжения договора долевого участия изложены в ст.9 ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. В общем случае предусмотрено два порядка расторжения – внесудебный и судебный. Рассмотрим, какие основания есть для каждого варианта.

Внесудебный порядок может быть реализован, если:

  • застройщик задерживает срок передачи квартиры дольщику более чем на два месяца;
  • застройщик не исправляет дефекты или не возмещает дольщику убытки, когда он устраняет дефекты собственными силами;
  • застройщик существенно нарушил требования к качеству дома или квартиры;
  • договором предусмотрены иные основания для расторжения дольщиком в одностороннем порядке.

В каждом из этих случаев дольщик вправе принять решение о расторжении и направить об этом застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения ДДУ. Уведомление может быть отправлено посредством заказного письма с описью вложений и извещением о доставке адресату.

Для возможности расторжения в судебном порядке предусмотрены следующие основания:

  1. Строительство приостановлено, но при этом очевидно, что сдать дом в установленный срок застройщик не сможет.
  2. Проектная документация потерпела значительные изменения уже в процессе строительства. К примеру, застройщик изменил площадь квартиры на 5 % и более.
  3. Застройщик скорректировал назначение общедомового имущество или нежилых помещений.

ДДУ может включать в себя также иные основания для возможности подачи иска в суд.

В том случае, когда застройщик выполняет свои обязательства, расторгнуть ДДУ во внесудебном порядке не удастся. Однако ст. 32 Закона о защите прав потребителей допускает расторжение договора дольщиком, даже если он просто передумал покупать жилье. При этом застройщик не вправе применять штрафные санкции. Расторжение по этой причине возможно только через суд.

Когда оснований для расторжения нет и не хочется тратить время на суд, участник долевого строительства может воспользоваться вариантом переуступки права требования на квартиру третьему лицу. Такой вид сделки называется в юриспруденции цессией.

Каким бы способом не прекращались отношения дольщика и застройщика, расторжение возможно только до момента подписания акта приема-передачи. Если это уже произошло, обязательства будут считаться исполненными, а значит расторгать по факту нечего.

Так как ДДУ подлежит государственной регистрации, о его расторжении также следует уведомить Росреестр. Если расторжение происходит по соглашению сторон, потребуется уплатить госпошлину в размере 350 рублей. В иных случаях пошлина не взимается.

Порядок расторжения ДДУ по инициативе дольщика

Существует три варианта расторжения ДДУ по инициативе участника долевого строительства:

  1. По обоюдному согласию с застройщиком.
  2. В одностороннем порядке при наличии на то оснований с обязательным уведомлением застройщика.
  3. По решению суда.

Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Алгоритм действий этой процедуры следующий:

  1. Направление письменного уведомления с указанием причин от инициатора расторжения второй стороне.
  2. При согласии второй стороны определение места и времени составления дополнительного соглашения.
  3. Оформление соглашения о расторжении.
  4. Определение порядка и сроков возврата денег дольщику.
  5. Регистрация оформленного соглашения в Росреестре. До прохождения регистрации соглашение не имеет законной силы.

Как правило, регистрацией дополнительного соглашения о расторжении занимается дольщик. Для этого ему потребуется обратиться в Росреестр или МФЦ.

При мирном решении вопроса основание для прекращения правоотношений не имеет значения. Стороны приходят к согласию, а застройщик, в свою очередь, обязуется вернуть деньги дольщику.

Расторжение дольщиком в одностороннем порядке

При наличии вышеперечисленных оснований для расторжения во внесудебном порядке дольщику нужно действовать следующим образом:

  1. Предложить застройщику расторжение по обоюдному согласию. При этом он будет должен вернуть выплаченную дольщиком сумму, а также дополнительно 1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования деньгами.
  2. Когда застройщик соглашается на условия дольщика, дальнейшие действия происходят по алгоритму, указанному выше.
  3. Если застройщик отказывается, дольщик направляет ему официальное уведомление о расторжении ДДУ. К уведомительному письму прикладывается расчет суммы, которую должен вернуть застройщик и реквизиты для перечисления.
  4. Средства должны быть уплачены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Если этого не произошло, дольщик может обращаться в суд.

Если застройщик вернет указанную сумму, ДДУ будет считаться расторгнутым с момента направления ему уведомления. Несмотря на это, процедуру государственной регистрации в Росреестре все равно придется пройти.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

Дольщик вправе обращаться в суд не только при наличии на то веских оснований, но даже в том случае, когда он просто не может договориться с застройщиком мирным путем. В последнем случае суд сам определит возможность расторжения.

Дольщику необходимо обратиться в суд по месту нахождения строительной компании (ответчика). В судебный орган направляется иск, в котором необходимо указать:

  • данные истца и ответчика;
  • требование о возврате уплаченных средств и компенсации понесенных убытков;
  • доказательства изложенных обстоятельств;
  • причину требования;
  • контактные данные;
  • список прилагаемых документов.

К иску прикладывается:

  • копия ДДУ;
  • документы, подтверждающие факт нарушения обязательств;
  • копию направленного уведомления;
  • расчет неустойки и нанесенного ущерба;
  • квитанция об уплате госпошлины.

При удовлетворении искового заявления застройщик должен вернуть установленную судом сумму в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения в легитимную силу. Если этого не произошло, дольщик вправе направить исполнительный лист судебным приставам.

Расторжение ДДУ с ипотекой

Покупка квартиры часто не обходится без привлечения заемных средств. В этом случае процесс расторжения усложняется, так как в правоотношения вовлекается еще одна заинтересованная сторона – банк, с которым у дольщика оформлен ипотечный договор.

Сам по себе ДДУ, а в частности, право требования по нему, находится в залоге у банка. Без ведома залогодержателя дольщик не может совершить ни одного юридического действия.

Процесс расторжения будет иметь следующие особенности:

  • о намерении расторгнуть ДДУ нужно оповестить банк и получить его письменное согласие;
  • потребуется оформить заявление о досрочном погашении ипотеки, чтобы банк произвел итоговые расчеты;
  • в уведомлении к застройщику указывается два номера счета – свой и банка для возврата кредитных средств;
  • представитель банка также будет участвовать в судебном процессе как заинтересованное лицо.

Допускается направление всех денег на счет дольщика, если такое допускается договоренностями, достигнутыми с банком. В таком случае заемщик будет продолжать выплачивать ипотеку.

Важно также учесть, что договор об ипотеке также регистрируется в Росреестре. Если он расторгается, необходимо уведомить об этом ведомство и снять все обременения с предмета залога.

Судебная практика

До начала процесса расторжения ДДУ необходимо изучить все условия достигнутых с застройщиком договоренностей. Следует убедиться, что никаких существенных потерь после расторжения не предвидится.

Будьте готовы, что застройщик, скорее всего, будет не настроен на возврат денежных средств. Для него это может вызвать массу негативных последствий. К примеру, множество подобных исков вполне могут спровоцировать банкротство или остановку строительства.

Суд может назначить экспертизу для определения наличия недостатков и обоснованности требований дольщика. Допускается также снижение штрафных санкций для застройщика.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Опишите свою ситуацию и задайте вопрос юристу в специальном окне.

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика допускается ФЗ № 214. Однако разобраться во всех тонкостях законодательства без помощи профессионала будет затруднительно.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/rastorzhenie-ddu-po-iniciative-dolshhika/

Расторжение дду по инициативе дольщика

Как расторгнуть дду по инициативе дольщика

Договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут в одностороннем порядке, как застройщиком, так и участником долевого строительства. Одностороннее расторжение ДДУ участником долевого строительства возможно при условии нарушения застройщиком пунктов договора, предусмотренных статьей 9 закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Мы гарантируем 100% результат – или вернем деньги!

Что входит в наши услуги:

✔ Устные и письменные консультации ✔ Составление исковых заявлений, апелляционных, кассационных жалоб ✔ Представление интересов в суде

✔ Участие в исполнительном производстве (опл. доп.)

Что необходимо знать

Риски при расторжении договора долевого участия подробнее…–>

Расторжение ДДУ – не всегда оптимальный вариант разрешения конфликта с застройщиком. Хотя возможность расторжения и предусмотрена 214-ФЗ, на деле далеко не всегда мы рекомендуем это делать нашим клиентам.

Вся проблема заключается в том, что при расторжении ДДУ, у Вас на руках остается решение суда и исполнительный лист, в то время как на квартиру Вы уже претендовать не можете.

Получение денежных средств по исполнительному листу напрямую зависит от того, в каком финансовом положении находится застройщик, то есть с учетом наличия огромного числа финансовых обязательств, существует риск, что Вы останетесь и без квартиры, и без денег.

Именно поэтому важно перед принятием решения о расторжения ДДУ, изучить всю информацию о застройщике, судебных спорах в отношении него, наличии долгов, перспективах его банкротсва.

Три случая, при которых возможно одностороннее расторжение ДДУ, согласно 214 ФЗ подробнее…–>

1. Нарушение застройщиком сроков передачи объекта, установленных условиями договора долевого участия. Таким, образом, спустя два месяца с момента предполагаемой, согласно ДДУ, даты передачи Вам объекта, Вы можете обращаться к застройщику с требованием о расторжении договора.

2.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. В данном случае речь идет о несоответствии передаваемого объекта техническим и градостроительным регламентам, проектной документации, иным нормативам (СНиП, СанПин).

3. Прекращение, приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Что можно взыскать с застройщика по закону? подробнее…–>

1. Денежные средства, уплаченные по ДДУ (возврат всей суммы) 2. Проценты за пользование денежными средствами( расчет Вы можете произвести ниже) 3. Убытки, возникшие в результате нарушения застройщиком условий ДДУ (например, вынужденная аренда иного жилья, повышенные проценты по ипотеке). 4.

Представительские расходы (например, если Вы пожелаете обратиться к нам) 5. Компенсация морального вреда, причиненного Вам грубым нарушением Ваших прав застройщиком. 6. Компенсация судебных расходов (госпошлина) 7.

Штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в Вашу пользу (Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. № 2300-1)

юридической компании ИНОКА

5 из 5

55 отзывов

4.9 из 5

138 отзывов

4.8 из 5

54 отзыва

5 из 5

26 отзывов

Размер неустойки рассчитывается из 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если Участником долевого строительства является гражданин, размер неустойки (пени) увеличивается в два раза, то есть: (цена договора) х (количество дней просрочки) х 6,25 (ставка рефинансирования) х 2 / 100 / 300 + 50% штрафа.

Услуги представителя, убытки, компенсация морального вреда составляют обычно по судебной практике 5%-10%.

Мы также поможем при:

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ    ( 40 тыс.руб.)

Взыскание неустойки в претензионном и судебном порядке, а также взыскание штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)    (от 40 тыс.руб.)

Расторжение ДДУ на основании 214 ФЗ, взыскание всей суммы, уплаченной по договору, процентов за пользование Вашими денежными средствами, штрафа в размере 50% от всей суммы, представительских расходов, убытков, гос.пошлин

Признание права собственности на квартиры, машиноместа, кладовки, нежилые помещения, объекты незавершенного строительства   (от 35 тыс.руб.)

Признание права собственности через суд на незавершенные строительством объекты, в том числе на нежилые объекты (кладовки, машиноместа, подсобки)

Устранение недостатков застройщиком по 214 ФЗ   (от 35 тыс.руб.)

Исполнение требования об устранении недостатков в квартире, понуждение застройщика к устранению недостатков квартиры (иного объекта) в судебном порядке при уклонении его от добровольного исполнения требования

Включение в реестр требований кредиторов   (от 20 тыс.руб.)

При банкротстве застройщика необходимо включение в реестр требований кредиторов, как финансовых, так и требований о признании права на объект незавершенный строительством

Следует понимать, что умение профессионально обосновать все доводы, заявленные в иске, а также и с учетом уточнений – это прерогатива специалистов в области права с огромным опытом, накопленным в практике, таких как, сотрудники компания ИНОКА. Мы готовы оказать Вам квалифицированную помощь по любым спорам с застройщиком.

Источник: http://inoka.ru/nedvizhimost/rastorzhenie-dogovora-dolevogo-uchastiya-ddu?h1=%D0%A0%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B6%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%B4%D0%B4%D1%83_%D0%BF%D0%BE_%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D1%86%D0%B8%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%B2%D0%B5_%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%89%D0%B8%D0%BA%D0%B0

Расторжение ДДУ в 2020. Как расторгнуть договор долевого участия. – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Как расторгнуть дду по инициативе дольщика

Строительные компании довольно часто не исполняют свои обязательства, и дольщикам ничего не остается, кроме расторжения ДДУ с застройщиком.

Для многих покупка квартиры в строящемся доме – единственная возможность обзавестись собственным жильем. И это неслучайно, поскольку цена такой недвижимости гораздо ниже среднерыночной.

Но вряд ли кто-то задумывается, что вложение в перспективное на первый взгляд долевое строительство может закончиться долгими судебными тяжбами. 

Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует закон №214-ФЗ. Его приняли с целью остановить анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков. Несмотря на то, что закон гарантирует инвесторам возврат денег при указанных в нем случаях, нечестных застройщиков меньше не стало.

Основной гарант безопасности вложений дольщика – ДДУ, зарегистрированный в Росреестре. Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку незарегистрированный договор не имеет юридической силы.

Застройщики иногда предлагают заключить предварительное соглашение. Однако оно не гарантирует возврат денег при расторжении и не предусматривает ответственности застройщика в соответствии с 214-ФЗ в случае нарушения им обязательств.

По закону дольщик вправе расторгнуть ДДУ с недобросовестным застройщиком на весьма выгодных для себя условиях.

Четыре способа расторжения ДДУ:

  • по инициативе дольщика в одностороннем порядке;
  • по требованию дольщика через суд;
  • по соглашению сторон;
  • по инициативе застройщика в одностороннем порядке.

Застройщик обязан вернуть дольщику все деньги независимо от причины расторжения ДДУ. Аннулированный договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика в одностороннем порядке возможно в связи с нарушениями, допущенными при строительстве объекта. Согласно требованиям закона, сдаваемое помещение должно соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и действующим строительным нормам.

При выявлении любых недостатков, дольщик вправе потребовать их устранения за счет застройщика. Кроме того, дольщик может потребовать уменьшения цены договора либо компенсацию, если он самостоятельно займется ремонтом.

Все свои требования нужно изложить письменно и направить на  юридический адрес строительной компании.

Как правило, застройщики игнорируют такие обращения, и у дольщика появляется законный повод расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может и по другим основаниям:

  • Расторжение ДДУ в связи с несоблюдением сроков строительства и затягиванием со сдачей дома более чем на 2 месяца;
  • Существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
  • По другим основаниям, предусмотренным законом или договором.

Вышеперечисленные нарушения – весомый повод для дольщика аннулировать ДДУ в одностороннем порядке. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов.

Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который считается расторгнутым с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть деньги дольщика и уплатить проценты за пользование его средствами не позже 20 рабочих дней с момента расторжения ДДУ.

Если этого не произошло, необходимо обратиться в суд с требованием признать ДДУ прекращенным и взыскать деньги с недобросовестного застройщика.

Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть ДДУ без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги. Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен. В этом случае нужно либо заключить с застройщиком соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

В отдельных случаях расторжение договора долевого участия по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями являются нарушения, устранить которые невозможно, среди которых:

  1. Прекращение и приостановка строительства, при этом должно быть очевидно, что даже если оно возобновится, дом не будет введен в эксплуатацию по ДДУ в срок.
  2. Значительные изменения в проектной документации и (или) площади объекта долевого строительства.
  3. Общее имущество и (или) нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.
  4. Иные случаи, предусмотренные законом или договором.

Бывают случаи, когда при подписании акта приема-передачи, обнаруживается, что фактическая площадь квартиры не соответствует размерам, указанным в договоре. При этом ДДУ допускает изменение площади объекта долевого строительства не более 5% в обе стороны.

Таким образом, дольщик может расторгнуть договор с застройщиком и вернуть средства, если замер покажет, что реальный метраж квартиры уменьшился или увеличился более чем на 5% в сравнении с проектной площадью.

Внесение застройщиком существенных изменений в документацию, с целью увеличить стоимость жилья, и требовать доплаты за лишние квадратные метры, также является поводом для обращения в суд.

Расторжение ДДУ через суд гарантирует дольщику взыскание не только всех  вложенных денег, но также процентов за пользование его средствами (для граждан –  1/150 ставки рефинансирования Центробанка от общей суммы договора за каждый день). Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от присужденной суммы.

Выплата должна быть произведена не позднее 10 рабочих дней, после вступления в силу судебного решения. В противном случае, со следующего дня после наступления крайнего срока оплаты в отношении застройщика начинают действовать новые штрафные санкции.

Каждый дольщик может самостоятельно рассчитать размер компенсации от застройщика с помощью калькулятора неустойки по ДДУ.

У дольщиков также есть обязательства по ДДУ – это своевременная уплата цены договора, которая производится единовременно или по частям.

Если ДДУ предусмотрена единовременная уплата цены договора, то основанием для расторжения договора застройщиком является просрочка более 2 месяцев.

При частичной уплате – систематическое нарушение срока платежа, то есть более чем 3 раза за 12 месяцев или просрочка в течении более чем 2 месяца.

Если образовалась просрочка по уплате цены ДДУ более 2 месяцев, застройщик обязан письменно предупредить дольщика, и дать ему возможность погасить задолженность в течение 30 дней.

Только по прошествии этого срока он может направить уведомление дольщику о прекращении ДДУ. С этого дня договор считается расторгнутым.

Застройщик обязан вернуть деньги участнику не позднее 10 рабочих дней с момента отправления письма о расторжении ДДУ.

Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременные платежи, которая составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.

Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может.

Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству.

Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, то они заключают соглашение о расторжении ДДУ.

При таком развитии событий для прекращения договорных отношений не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора является взаимная договоренность сторон.

Это наиболее простой и быстрый вариант прекращения отношений, без необходимости обращения в суд.

Выгодно ли расторгать ДДУ дольщику? Размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и часто она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону.

Застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в договор условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег.

Стоит учесть, что обратиться в суд по поводу нарушения строительной компанией условий соглашения, можно только по истечении срока, отведенного для оплаты.

Процесс расторжения договора по закону 214-ФЗ более длительный, но он гарантирует, что дольщик получит свои вложения, неустойку, штраф в строго обозначенные сроки. Перед подписанием соглашения с застройщиком, проконсультируйтесь с опытным юристом, который поможет оценить финансовые риски при расторжении ДДУ и предупредит о возможных последствиях.

Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком и получить все положенные выплаты, обращайтесь в ЮК «Хелп Консалтинг».

Несмотря на указанные в законе условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа.

Изучив документы, наши юристы разработают оптимальный алгоритм действий, который позволит расторгнуть ДДУ с максимальной выгодой. За юридической консультацией обращайтесь по телефонам, указанным в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/rastorzhenie-ddu-chto-nuzhno-znat

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

Как расторгнуть дду по инициативе дольщика

В сложившейся практике выделяются 4 варианта прекращения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве:

В независимости от того, по чьей инициативе расторгается договор — участника долевого строительства или застройщика — уплаченные дольщиком денежные средства (часть или полный размер) подлежат обязательному возврату, за что ответственным является застройщик.

При расторжении ДДУ необходимо направить уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.

Во избежание двойной продажи одного и того же объекта долевого строительства расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре и данные сведения вносятся в ЕГРП.

Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?

Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В случае, если участник долевого строительства передумал приобретать жилье у застройщика, с которым у него уже оформлен договор долевого участия, он вправе расторгнуть его на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.

Штрафные санкции к таким отказникам застройщиком применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки.

При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству.

Существует такой нюанс: расторгнуть договор долевого участия можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.

Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:

  • при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание — нарушение внесения платежей участником долевого строительства.

Так, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае:

  • дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
  • участник долевого строительства систематически нарушает установленный договором срок внесения платежей, если уплата цены должна производиться в рассрочку (п. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ). Систематическое нарушение заключается в следующем:
    • в течение 12 месяцев срок внесения платежей пропущен более чем 3 раза;
    • внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

Следует учесть, что застройщик многоквартирного дома после предупреждения вполне может предоставить участнику долевого строительства возможность погасить задолженность.

П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

  1. При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
  2. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

Договор считается расторгнутым со стороны застройщика со дня направления уведомления в случаях:

  • дольщиком не исполнено направленное ему требование;
  • у застройщика имеются сведения о получении дольщиком предупреждения;
  • заказное письмо возвращено почтовой службой с отказом дольщика его получать, или если дольщик отсутствует по указанному почтовому адресу (п. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).

Можно ли расторгнуть ДДУ по соглашению сторон

Расторжение договора долевого участия в строительстве может быть произведено по соглашению сторон, что обычно не вызывает затруднений.

Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:

  1. Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
  2. При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
  3. Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
  4. Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
  5. Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Чаще всего документы на государственную регистрацию расторжения ДДУ подает дольщик. В их число входит:

  • соглашение сторон;
  • паспорт участника долевого строительства;
  • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
  • другие необходимые документы (предусмотренные в частных ситуациях).

Если документы для регистрации соглашения переданы застройщику, то участнику долевого строительства следует оставить себе их копии, а также доказательства того, что им исполнены обязательства перед застройщиком, указанные в соглашении.

Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут во внесудебном порядке при направлении застройщику соответствующего уведомления.

П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик:

  • не передал объект долевого строительства в течение 2 месяцев после того, как истек срок передачи, установленный договором;
  • не выполнил одно из следующих требований:
    • безвозмездное устранение выявленных при осмотре квартиры недостатков в разумный срок;
    • соразмерное уменьшение цены договора;
    • возмещение затрат дольщика на устранение недостатков.
  • существенно нарушил требования к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ);
  • заблаговременно не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и заключении нового (п. 3 ст. 15.1 ФЗ № 214-ФЗ)
  • иные предусмотренные законодательством или договором случаи.

Так, расторжение считается юридически исполненным не с момента его государственной регистрации, а при направлении застройщику указанного уведомления заказным письмом с описью вложения.

Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

  • строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект долевого строительства должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
  • существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
  • у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

В указанных случаях не требуется направлять застройщику уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке — следует напрямую обращаться в суд.

Поданное в суд исковое заявление должно содержать следующие требования:

  • о возврате уплаченных в счет цены договора денежных средств;
  • о взыскании процентов за пользование денежными средствами;
  • о компенсации понесенных убытков участником ДДУ.

Помимо иска в суд предоставляются следующие документы:

  • копия ДДУ;
  • доказательства выдвигаемых требований (документы, подтверждающие нарушение обязательств или неисполнение требований);
  • при наличии — копия уведомления об отказе исполнения договора в одностороннем порядке;
  • расчет неустойки, понесенных убытков, размер морального вреда;
  • квитанция уплаченной госпошлины, размер которой устанавливается п. 1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и п. 3 ст. 333.36 НК РФ.

Иск предъявляется в суд по месту нахождения застройщика (ст. 28 ГПК РФ) и обязательно подписывается истцом, иначе он не подлежит рассмотрению.

Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика

До предъявления иска участнику долевого строительства необходимо детально проанализировать условия договора для того, чтобы удостовериться в собственной правоте и полноте доказательств.

Застройщики, в большинстве случаев, не настроены на возврат уплаченных денежных средств, так как это может повлечь для него неблагоприятные последствия, например:

  • остановку строительства, что может вызвать «волну» отказов участников от договора;
  • банкротство (при множестве исков).

Для определения существенности нарушений по качеству построенного объекта судом может быть назначена экспертиза.

Обнаружив недостатки объекта в течение гарантийного срока, застройщику могут быть предъявлены требования по ненадлежащему качеству, исковая давность которых начинается со дня заявления о недостатках.

Застройщик не может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, когда дольщиком нарушен срок внесения доплаты при увеличении площади объекта.

Неустойка, предусмотренная за просрочку передачи объекта строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ), при расторжении договора долевого участия не взыскивается.

Судом может быть уменьшен размер процентов за пользование денежными средствами дольщика в силу ст. 333 ГК РФ.

Возврат денег при расторжении договора долевого участия

П. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок и сроки возврата уплаченных денежных средств:

  • при одностороннем порядке — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ;
  • в случае судебного порядка — в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу.

Помимо этого, застройщиком выплачиваются проценты за пользованием денежными средствами, равные 1/300 ставке рефинансирования Центрального Банка РФ, если другой стороной ДДУ является гражданин — в размере 1/150 ставки.

Начало их начисления происходит со дня уплаты средств дольщиком по цене договора и заканчивается до дня их фактического возврата.

Если участник долевого строительства не обратился за получением своих средств и процентов в течение 20 рабочих дней, они зачисляются застройщиком в депозит нотариуса по месту его нахождения не позднее дня, следующего за рабочим днем по истечении указанного срока, о чем сообщается дольщику.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств, помимо неустойки возмещаетубытки, причиненные другой стороне.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/rastorzhenie-ddu/

Расторжение договора ДДУ

Как расторгнуть дду по инициативе дольщика

Полезная информация » Расторжение договора ДДУ

Наша команда

Дубровина Светлана БорисовнаАдвокат. Стаж работы более 25 лет Богданова Ирина МихайловнаАдвокат. Стаж работы более 15 лет Коханов Николай ИгоревичАдвокат. Стаж более 10 лет

Решили вложить деньги в покупку квартиры в возводящемся доме и подписать договор со строительной компанией? Автоматически вы становитесь участником долевого строительства. Отказаться от участия возможность есть, пока не подписан акт приема-передачи квартиры. То есть, расторжение ДДУ возможно перед выдачей ключей.

Основания для расторжения ДДУ

Процессрасторжения ДДУ регулируетсяспециальным Законом, регламентирующим порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости. Онбылсозданкакединыйправовойинормативныйактвдолевомстроительстве для обеспечения прав дольщика и обязательства застройщика.

Возможность дольщика отказаться от квартиры и основания для отказа также регламентирует Закон № 24-ФЗ.

Одна из них – расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке.

Причины различны:

  • в квартире были выявлены существенные, не устранённые, недостатки, усложняющие или делающие невозможным ее целевое использование;
  • строительство происходило с существенными нарушениями условий договора, должных норм и стандартов;
  • нарушены сроки строительства больше чем на 2 месяца;
  • поручительство, которое застройщик применил как гарантию исполнения своих обязательств, прекратилось и не было возобновлено на протяжении 15 дней;
  • приостановлена или прекращена стройка и очевидно, что объект к установленному сроку не сдадут;
  • существенно изменена проектная документация, включая площадь и планировку квартиры;
  • у общего имущества в доме поменялось назначение.

Как и любое соглашение, ДДУ может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе дольщика, через суд и по соглашению участников.

Прекращение ДДУ дольщиком

Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика через суд предполагает не только абсолютный возврат вложенных денег, но и обязательное получение компенсации за обращение финансов дольщика. Помимо прочего, полагается компенсация за понесенные расходы и половина наложенного судом штрафа. Все выплаты застройщику придется произвести в течение 10 дней со дня вынесения решения.

Обратите внимание! Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, а также штраф.

Одностороннее расторжение договора долевого участиядольщикомвероятнодо момента подписания Акта приема-передачи квартиры. Изменением своего мнения могут служить отступления исполнителем от договоренностей, в таком случае возврат денег и отказ оформляются без чьего-либо согласия.

Помните! Разорвать договор в одностороннем порядке дольщик не вправе, если застройщик исполняет все свои договорные обязательства, определенные Законом № 214-ФЗ.

Для расторжения ДДУ в одностороннем порядкедольщикомдругой стороне отправляется уведомление об отказе от своих обязательств.

В случае, если дольщик потерял интерес к долевому участию, у него есть возможность переуступить свое право требования, в результате чего он перестанет быть стороной договора.

Расторжение по обоюдному согласию

Самый простой способ прекращения договорных отношений – по соглашению сторон, если между участниками нет никаких разногласий и диссонансов.

Обратите внимание! Подписывая соглашение о расторжении ДДУ, в обязательном порядке оговорите с застройщиком условия возврата денег, прописав в соглашении обязательства в соглашении обязательства застройщика вернуть внесенные дольщиком финансовые вложения и период их возврата.

Не является исключением при расторжении ДДУ дольщикомполучение компенсации за пользование его финансовыми средствами в процентном размере 1/300 от ключевой ставки. Ее исчисление можно начинать с первого внесения долевого взноса.

Свое право на расторжение договора долевого строительства дольщикможет использовать в случае окончания у застройщика банковского поручительства на возведение строения – гарантии выполнения им своих обязательств. Кампания обязана предупредить дольщиков не позднее месяца до окончания срока ее действия и заключить новое соглашение в 15 дней.

Недобросовестное отношение застройщика

Дольщик вправе инициировать расторжение договора, если недобросовестный застройщик отказывается:

  • безвозмездно и в разумные сроки устранить обнаруженные недоработки;
  • уменьшить стоимость квартиры соразмерно обнаруженным дефектам;
  • возместить расходы дольщика, если он устраняет недостатки за свой счет.

Важно! Положения закона не предполагают штрафных санкций по отношению к дольщику за расторжение договора.

Если застройщик все же угрожает удержанием какой-то части денег, указывайте на защищающий права потребителей закон, положения которого определяют, что потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с и сполнением обязательств по данному договору.

Исходя из этого, строитель должен доказать, что удержанная сумма – плата за понесенные расходы. В противном случае, штраф оплачивает компания.

Из возврата денег, внесенных дольщиком, процентов за их пользование и компенсации морального вреда образовывается внушительная сумма.

Вследствие чего, застройщик не будет связываться с этим, особенно если дольщик продемонстрирует при этом хотя бы минимальное знание собственных прав.

Учтите!Расторжение договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке и в суде разнятся по основаниям и срокам аннулирования.

В четко оговоренных законом, бесспорных ситуациях дольщик вправе направить застройщику соответствующее уведомление и договор будет считаться прекратившим свое действие с даты отправки.

В судебном же порядке необходимо доказывание существенности нарушения застройщиком своих обязательств и до вынесения судом решения договор будет действовать.

Риски расторжения

Договор долевогостроительства действителен только после регистрации в едином реестре. Такое юридическое действие выступает залогом безопасности.

Внимание! Все сделки, касающиеся долевого строительства, проходят через единый реестр. Нельзя выплачивать указанную сумму в договоре без регистрации. Такая неосмотрительность приведет к тому, что участник потеряет деньги при расторжении ДДУ.

Сделка о прекращении договора долевого строительства также в обязательном порядке гасится в Росреестре. Дольщик может сделать это самостоятельно, подав соответствующие заявление, копию уведомления и копию квитанции на оплату госпошлины в размере 350 рублей.

Процедурааннулированиясделкиимеетсвои риски:

  • покупательможетпотерятьижильё,исредства, еслистроительнаякомпанияобанкротилась;
  • участникстроительстватеряетзалоговуюсумму, чтобылавнесеназадом;
  • судом возможноуменьшениепроцентнойставки, в случае подачи застройщикомвстречногозаявления.

Во избежание попадания подопределенные риски и мошенническиесхемы,желаниеаннулироватьдоговордолжноиметьюридическоеподспорье. Чтобынепотерятьсвоиденьги,добитьсякорректногоразрешениявозникающих разногласий и насколько возможно быстрей получить причитающиеся средства, рекомендуетсяконсультироватьсяуквалифицированного юриста, которыйсоставит документы на выгодных для дольщика условиях.

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/rastorzhenie-dogovora-dolevogo-stroitelstva-po-iniciative-dolshhika.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.